較近一段時間以來，許多物業(yè)進入了交房階段，而當業(yè)主喜滋滋地準備拿鑰匙時，卻被告知，需要頭先繳納三個月或者半年的物業(yè)管理費用，但對所繳納的物業(yè)管理費用標準是如何制定的，業(yè)主們卻一點都不清楚。

為什么會出現(xiàn)這樣的問題呢?根本原因在于開發(fā)企業(yè)同業(yè)主進行簽訂房屋銷售合同時，沒有簽訂相應的前期物業(yè)管理委托合同，即包括前期物業(yè)管理方式、前期物業(yè)管理費用以及《業(yè)主臨時公約》等內容。

根據(jù)2003年國務院出臺的《物業(yè)管理條例》十二條和十三條規(guī)定：建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定；建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)購受人明示，併予以說明。

針對業(yè)主臨時公約問題，《物業(yè)管理條例》還明確規(guī)定：物業(yè)購受人在與建設單位簽訂物業(yè)購賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。種種規(guī)定表明：開發(fā)建設單位在銷售房屋的同時，必須同購房者簽訂有關物業(yè)的書面約定。

盡管《物業(yè)管理條例》已經作出建設單位要制定業(yè)主臨時公約、物業(yè)購受人要對此進行書面承諾等要求，但由于相應的配套性文件《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，直到2004年9月6日建設部方出臺，因此，在此之前進行銷售的許多建設單位併沒有制定相應的業(yè)主臨時公約。同樣，物業(yè)購受人即業(yè)主在簽訂購方合同時也併沒有對業(yè)主臨時公約進行書面承諾，因此，對于有關物業(yè)的收費方式以及收費標準等問題，業(yè)主在購房時并不知曉。但是，根據(jù)法律對在此之前的規(guī)定有溯及力的特點，因此，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，盡管建設單位沒有同業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約，在交房時，業(yè)主同樣被要求繳納前期物業(yè)管理費用。

但是，有關物業(yè)管理費用的標準，到底應當如何制定呢?根據(jù)2004年9月6日建設部出臺的配套性文件---《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，有關前期物業(yè)管理的問題，規(guī)定得較為詳細。如確定該小區(qū)物業(yè)管理所采取的物業(yè)管理方式，即為包干制或者酬金制，併對每種管理方式所包含的管理內容也作出了明確規(guī)定。除此以外，該示范文本還規(guī)定了具體內容，針對一些尚未交付業(yè)主使用的物業(yè)，《業(yè)主臨時公約》規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)購受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)由甲方全額交納。

對于收費標準的制定，由于具有一定的后置性，因此，在具體的操作中，業(yè)主同開發(fā)企業(yè)往往會出現(xiàn)一定的偏差，極易產生糾紛。根據(jù)國務院出臺的《物業(yè)管理條例》，以及建設部出臺的配套文件《業(yè)主臨時公約》，簽訂好業(yè)主臨時公約，對于開發(fā)企業(yè)和業(yè)主來說，都是非常重要的。

對于開發(fā)企業(yè)來說，不能再像以往一樣，只管賣房子，而是必須在進行房屋銷售的時候，通過招投標方式確定前期物業(yè)管理公司，併向購房者明確包括物業(yè)管理公司以及物業(yè)管理費用等在內的前期物業(yè)管理的相關內容。對于購房者來說，則提供了一定的選擇余地，即如果不能接受所購購物業(yè)的物業(yè)管理費用標準，那么，可以在購購之前作出是否購購此房的選擇。盡管對于目前房地產的賣方市場來說，這個選擇權對業(yè)主而言意義并不是很大，但從另一方面來說，消費者對自己所購購物業(yè)的前期管理還是有了一定的知情權，即明確了如果購購此房，那么在業(yè)主委員會成立選聘物業(yè)管理公司之前，自己所應當交付的物業(yè)管理費用標準。由此，可以大大減少日后交房時因前期物業(yè)管理問題所產生的糾紛?！　　　　　?作者：鞠培霞)