近來“房奴”一詞開始流行，這大體是指購購商品房之后，沉重的月供使其不堪重負(fù)，以至于正常生活受到嚴(yán)重影響的特殊群體。較粗略的解釋是，一旦家庭所承受的住房按揭月供超過家庭可支配收入的50％，那么這個家庭中的就業(yè)人口就成為“房奴”。

三種調(diào)查方式可以觀察“房奴”現(xiàn)象

種是一項(xiàng)簡單調(diào)查。關(guān)于按揭貸款占月收入的比重，回答占月收入的20%~50%有54.1%，占月收入50%以上的有31.8%，占月收入20%以下的占14.1%。因此媒體指出：按揭貸款者中，有30％以上成為“房奴”。盡管我們將引用這個數(shù)據(jù)估算“房奴”的總數(shù)，但不得不指出，這種網(wǎng)上調(diào)查的可靠性非常糟糕。問卷設(shè)計(jì)需要較為深厚的組織現(xiàn)場調(diào)查和抽樣調(diào)查的理論和實(shí)踐，否則問卷本身就可能徹底改變被調(diào)查者的行為，網(wǎng)絡(luò)上常常有關(guān)于“你能承受的某款新車上市價格”、“目前房價是高了還是低了”的調(diào)查，這種針對消費(fèi)者展開的、沒有任何約束條件的投票結(jié)果必然是90％以上的被調(diào)查者都會毫不猶豫地回答說，房價、車價都太高了，這符合消費(fèi)者就地還價的行為特征。反之，如果向汽車制造商和開發(fā)商進(jìn)行如此幼稚的定價調(diào)查，結(jié)果將徹底改觀，這也符合生產(chǎn)者漫天要價的行為特征。

種是新近央行的一項(xiàng)調(diào)查。就月供收入比而言，上海、北京和天津的抽樣調(diào)查結(jié)果分別是45%、42%和39%，接近銀監(jiān)會規(guī)定的50％的上限?；蛘哒f，至少在京滬兩地，運(yùn)用按揭購房者大體已經(jīng)成為“準(zhǔn)房奴”了。

第三種是銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部沈曉明披露的數(shù)據(jù)，截止到2005年末，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已達(dá)1093億元，居行業(yè)排名第四的高位。個人住房貸款不良率1.5%左右，開始小幅上升。目前中國70%的人在購房時，需要借助貸款才能順利購房，房貸總額已達(dá)2.8萬億元，其中商業(yè)性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的10%。

據(jù)此估計(jì)，至少約有600萬~650萬人申請了按揭貸款，其中所謂“房奴”大致為190萬人，“準(zhǔn)房奴”的群體更加龐大一些。那么，對按揭貸款者未能履約歸還貸款，應(yīng)如何看待？

，要分析按揭貸款的借款人是主動還是被動住房需求。所謂被動需求就是原住房被征地拆遷導(dǎo)致其不得不另行購購住房，而伴生的按揭需求。商品房被動需求在2004年之前，曾經(jīng)一度占據(jù)全部需求的50％左右，此后逐年緩降，目前被動需求大約占全部需求的1/3，對這部分人淪落為“房奴”，我持非常同情的態(tài)度，畢竟從被拆遷到重購房不是他們情愿的，因此，如果實(shí)際調(diào)查的結(jié)果顯示，這些“房奴”的困境并非道德上不愿還款造成的，而的確是收入不足，那么地方財(cái)政在很大程度上需要為此埋單。

，剔除被動需求之外，如果購房行為本身不是強(qiáng)制與欺詐的，是購房人的自愿契約行為，那么這些“房奴”的遭遇就值得警惕。即便是由于所購住房存在缺陷也絕不構(gòu)成貸款違約的借口。按較壞情況,假定這些“房奴”未能歸還按揭?guī)淼膿p失是其全部按揭余額的一半，那么這部分借款人的違約，較終意味著幾乎全部儲蓄者損失了一整年的存款利息。那么你，一個本分的儲蓄者，是否愿意為那些試圖不恰當(dāng)?shù)負(fù)碛信c其收入水平不相稱的按揭借款人埋單？

第三，每個人不能因?yàn)閷τ姆趴v，而去擁有和收入不相稱的財(cái)產(chǎn)。也許對190萬“房奴”不能如約還貸的同情，是對儲蓄者的無情。我們不妨更廣義地看待“房奴”一族，2005年，大專、本科、碩士、博士的起薪水平分別為1333元、1549元、2674元和2917元。這些學(xué)生中，在大中城市就業(yè)者占71％，在縣城者占22％，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)者占5％，其余在農(nóng)村。較粗略的平均收入房價比分別為17.5倍、15倍、8.8倍和8倍。其中折射的大致信息是：碩士以上畢業(yè)生在穩(wěn)定戀愛和工作關(guān)系之后，平均需要3年，才能使自己對新房的需求從潛在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),看來一個自食其力的白領(lǐng)置業(yè)期大約始于30歲。因此，對目前的年輕人來說，理性的住房需求觀極其重要，追求“一步到位”不是害苦了養(yǎng)育你的父母，就是拖累了更無辜的儲戶的利益。

“房奴”們也許不能體會，幸福作為一種生存方式，并不在于急切地期待擁有，而在于從容地不恐懼失去。（作者為北京師范大學(xué)金融學(xué)教授）

　　　　　(作者：鐘偉)