據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海的房產(chǎn)交易價(jià)格已成為下降較明顯的城市。此次加息雖非瞄準(zhǔn)個(gè)人自住房貸的剛性需求，不過仍對(duì)個(gè)人自住房貸款造成一定影響，百姓購(gòu)房只能指望公積金政策的再度放寬。自2005年2月起，上海市住房公積金進(jìn)行了多次調(diào)整，貸款條件逐步放寬，不過其調(diào)整幅度跟不上房?jī)r(jià)飛漲的程度，人們盼望更優(yōu)惠的公積金政策

中國(guó)人民銀行決定，自2006年8月19日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長(zhǎng)期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度，五年以上貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.45個(gè)百分點(diǎn)，由6.39%提高到6.84%。

制度體現(xiàn)政策傾斜

作為本次利率調(diào)整的一部分，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.80%，個(gè)人住房公積金貸款利率則保持不變。頭都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張躍慶表示，這是人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整的一個(gè)配套政策，傳遞出政府對(duì)自用住宅消費(fèi)市場(chǎng)鼓勵(lì)的信號(hào)。

利用公積金制度體現(xiàn)政策傾斜已非頭次。4月28日，央行上調(diào)各檔次貸款基準(zhǔn)利率，個(gè)人住房公積金貸款利率雖也相應(yīng)上調(diào)了0.18個(gè)百分點(diǎn)，但調(diào)整幅度小于商業(yè)性貸款利率。目前，5年以上個(gè)人住房公積金貸款利率為4.59%，與商業(yè)貸款之間的利差已進(jìn)一步擴(kuò)大到2.25個(gè)百分點(diǎn)，也就是說，在同等金額和期限的情況下，通過公積金貸款可少支出利息近1/3。

除了資金成本上的優(yōu)惠外，多年不變的公積金制度積極通過自身調(diào)整，以求更好地支持自住需求，引導(dǎo)合理消費(fèi)，其中尤以上海的改革為較典型：

2005年2月，上海市住房公積金限額進(jìn)行了建制8年以來的次微調(diào)，補(bǔ)充公積金額度由3萬元提高至10萬元，加上常規(guī)公積金10萬元的貸款額度，公積金總貸款上限達(dá)到20萬元。

2005年8月，上海市公積金管理發(fā)布《關(guān)于提高本市住房公積金貸款額度上限的通知》，將常規(guī)公積金貸款額度上限提高至20萬元。加上此前已經(jīng)調(diào)整的補(bǔ)充公積金，全部貸款額度達(dá)到30萬。

2006年初，上海市公積金管理發(fā)布《關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知》，規(guī)定自3月1日起，借款人申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款，其所購(gòu)房屋的竣工年限在5年以內(nèi)(含5年)的，參照一手住房的貸款條件，即住房公積金貸款額不超過總房?jī)r(jià)的80%，較長(zhǎng)期限為30年。而在此前，上海二手房公積金貸款額規(guī)定不超過總房?jī)r(jià)的70%，較長(zhǎng)期限為15年。

2006年4月，上海進(jìn)一步將公積金貸款的使用范圍從自住購(gòu)房擴(kuò)展至大修和裝修，也就是說，購(gòu)房者在正常的公積金購(gòu)房貸款之外，還可以按每平方米房屋面積1000元的上限申請(qǐng)裝修貸款(兩者相加，公積金貸款總額不得超過房屋總價(jià)的70%)。浦東、松江、閘北、黃浦、虹口等區(qū)均已進(jìn)行此項(xiàng)試點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，就實(shí)際效果而言，此舉可幫助市民突破公積金貸款30萬元上限。

貸款戶數(shù)萎縮

“政府調(diào)控需要把局部的市場(chǎng)變化和全局性普遍性的問題分開，每一個(gè)城市供和求對(duì)比關(guān)系的特點(diǎn)并不相同，不存在給全國(guó)所有的城市吃都管事的藥。進(jìn)一步地因地制宜，將是2006年政策調(diào)整中引人注意的一個(gè)動(dòng)向?！苯ㄔO(shè)部政策研究主任陳淮認(rèn)為。

上海的情況確實(shí)有著特殊之處。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一段時(shí)間以來，上海樓盤成交量大幅下跌，6月份上海全部簽約房源共16245套，較上月暴跌35.6%，7月份的成交量又在此基礎(chǔ)上再度下跌一成。此外，從房屋價(jià)格來看，7月份，全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲幅度達(dá)到5.7%。深圳以13.6%的漲幅成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲較快的城市，而上海則繼續(xù)成為房產(chǎn)交易價(jià)格下降較明顯的城市，價(jià)格比去年同月下降3.5%。

這還只是問題的一個(gè)方面。去年9月，上海市公積金管理宣布，住房公積金累計(jì)歸集總額突破1000億元，上海成為了全國(guó)頭個(gè)歸集破千億的城市，其中累計(jì)提取金額528.57億元，85.3萬戶家庭獲得了共計(jì)755.38億元的公積金貸款。上海市公積金管理副主任李朝興透露，近年來，上海市住房公積金歸集量的年增幅達(dá)到18%以上。

該某工作人員解釋稱：“房屋總價(jià)居高不下，同時(shí)市場(chǎng)長(zhǎng)期成交低靡，隨之而來的就是公積金放貸量持續(xù)萎縮，歸集量不斷增加?！?p>據(jù)了解，去年以來，上海公積金貸款戶數(shù)一直處于下降狀態(tài)，單單去年1至7月，貸款戶數(shù)就已降至4.5萬戶，同比減少23%。整個(gè)2005年，上海共發(fā)放公積金房貸89.73億元，而2004年數(shù)字是104.78億元，2003年的數(shù)字是114.29億元。很顯然，在缺乏其他投資渠道的情況下，加大貸款額度、拓展貸款用途，幾乎成為了提高資金效率的惟一出路。

“1996年起至2005年的9年時(shí)間里，上海房?jī)r(jià)一路上升，但普通公積金貸款額度卻一直沒有提高?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究副主任華偉認(rèn)為，放寬公積金貸款限制，是公積金管理政策調(diào)整的必然趨勢(shì)。“與其讓公積金成為投資工具，不如把有限的公積金用在需要真正購(gòu)房的市民中，如低于100平方米以內(nèi)的，總價(jià)在80萬左右的房子，可以貸到30萬至50萬元，再譬如家庭收入低于某一限額，可以多貸一些，殘障人士等，還可以再多貸一些等。”

繼續(xù)松綁大勢(shì)所趨

除了觀望心態(tài)外，導(dǎo)致上海樓市縮量盤整的較主要因素，仍在支付能力不足。來自上海有關(guān)機(jī)構(gòu)組織的“上海百姓2006年生活期望”抽樣調(diào)查顯示，“新上海人”以及月收入在3000元到4000元的“老上海人”，購(gòu)房愿望分別達(dá)到36.4%和37.5%。由此可見，自用住房背后的需求是剛性的。

上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華這樣評(píng)價(jià)公積金制度的調(diào)整：“可以感受到政府希望緩解低收入居民購(gòu)房難的愿望，但由于近年來房?jī)r(jià)上漲過快，公積金貸款額度的增加只是杯水車薪?！?p>上海公積金管理某工作人員表示了同樣的意思，他介紹說：“1996年時(shí)，一套房?jī)r(jià)15萬元的房產(chǎn)，公積金較多可以貸到10萬元。公積金貸款比例達(dá)到70%?，F(xiàn)在普通公積金貸款的較高額度盡管達(dá)到了20萬元，但是原來賣15萬元的房子，可能已經(jīng)漲到了80萬元。公積金貸款的比例下降到了25%?！?p>針對(duì)這一問題，坊間盛傳，進(jìn)一步大規(guī)模地調(diào)整公積金制度正在醞釀之中，其中包括以戶為單位的公積金貸款將改為以個(gè)人為單位貸款、擴(kuò)大公積金使用范圍，滿足人生不同階段的居住需求、用公積金優(yōu)先還銀行房貸、對(duì)購(gòu)購(gòu)中低價(jià)房或重大工程配套商品房的市民，除自籌資金外，將提供全額住房公積金貸款等。

“有關(guān)計(jì)算貸款額度單位由戶到人的政策，確實(shí)正在研究和制定過程中”上海市公積金管理政策法規(guī)處處長(zhǎng)沈亮指出，市場(chǎng)上關(guān)于公積金貸款額度會(huì)提高一倍的說法，并不十分準(zhǔn)確。“具體的計(jì)算方式還沒有確定，但總的公積金貸款額度肯定突破目前較高30萬元的上限”。

對(duì)于此，該主任萬曾煒表示，公積金貸款的額度取決于兩個(gè)因素，一是上海市公積金的歸集總量，二是上海市貸款職工的總數(shù)?！澳壳肮e金管理正在對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行觀測(cè)，如果市場(chǎng)平穩(wěn)，購(gòu)房人數(shù)遞減，資金總量更為寬裕的話，貸款額度有可能進(jìn)一步得到提高?！贝送?，他還透露說，上海正在研究提取部分公積金用作頭付款，以支持自住型購(gòu)房消費(fèi)。

業(yè)內(nèi)人士指出，上海的這一取向并非單騎突進(jìn)，今年以來，北京、杭州等地也都紛紛拓寬公積金房貸的額度及覆蓋范圍，提高公積金繳納人群的頭次購(gòu)房能力，降低購(gòu)房成本，促進(jìn)本地房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理調(diào)整，利于自住者購(gòu)房置業(yè)。

而財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局日前發(fā)布的《關(guān)于基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》指出，各企事業(yè)單位按規(guī)定比例繳付的“三險(xiǎn)一金”免征個(gè)人所得稅，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)胡怡建教授認(rèn)為，免稅在一定程度起到了暗示的作用，鼓勵(lì)提高公積金繳款比例。

“擺脫公積金使用單一模式，擴(kuò)大公積金使用范圍是大勢(shì)所趨?！庇胰A表示，隨著政策放寬，會(huì)有越來越多的人提取公積金用于還貸、醫(yī)療、養(yǎng)老、補(bǔ)充失業(yè)金等。公積金的功能會(huì)進(jìn)一步完善和多元化。

　　　　　(作者： 衛(wèi)容之)