“十一”長(zhǎng)假對(duì)眾多房產(chǎn)投資人士來(lái)說(shuō)也是個(gè)行動(dòng)的好時(shí)機(jī)。受加息、稅收、民宅禁商等調(diào)控政策的影響，住宅投資的持有成本一再增加，這使更多投資者開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前，投資機(jī)構(gòu)對(duì)整棟寫字樓的收購(gòu)、個(gè)人對(duì)商鋪的投入占到很大的比例。

部分在售商業(yè)項(xiàng)目

★朝外SOHO

所屬區(qū)縣：朝陽(yáng)區(qū)CBD商務(wù)區(qū)

在售均價(jià)：寫字樓3萬(wàn)/平方米左右，商鋪5-7萬(wàn)/平方米。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，集商業(yè)，寫字樓為一體，由兩棟十一層的環(huán)狀裙樓和一棟二十五層的主樓咬合組成。商業(yè)部分面積約為6.4萬(wàn)平方米，寫字樓面積約為5.6萬(wàn)平方米。頭層有四條商業(yè)街分別被命名為“蜻蜓胡同”、“知了胡同”、“麻雀胡同”和“燕子胡同”，中間一條名叫“風(fēng)箏大街”的主街把四條胡同貫穿起來(lái)，形成了一個(gè)立體的商業(yè)街區(qū)。

★正陽(yáng)大廈(北京創(chuàng)意)

所在區(qū)縣：東城區(qū)

在售均價(jià)：寫字樓16800元/平方米 ；商業(yè)28000——38000元/平方米

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：北京創(chuàng)意占地13750平方米，總建筑面積108000平方米，采用雙核心筒式設(shè)計(jì)，東側(cè)主核心筒60米高16層，西側(cè)次核心筒47米高12層。大廈分為商業(yè)和寫字樓兩部分，其中1-3層為商業(yè)部分，單層5000平方米，4-16層為寫字樓部分，單層面積達(dá)7000平方米。從200—4000平方米不等，可自由分割，靈活組合。

★東亞·奧北

所在區(qū)縣：朝陽(yáng)區(qū)

在售均價(jià)：6200元/平方米(北區(qū))、6900元/平方米(南區(qū))

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于立水橋**5號(hào)線/城鐵13號(hào)線雙軌交會(huì)處，緊鄰?qiáng)W林匹克公園、13000畝國(guó)家森林公園，地段價(jià)值不言而喻。項(xiàng)目總建筑面積約25萬(wàn)平方米，由10-27層住宅及獨(dú)立商業(yè)樓圍合而成。作為距離城鐵**出口較近的物業(yè)，伴隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，亞奧區(qū)域迅速崛起，交通、商業(yè)、市政配套的進(jìn)一步成熟，東亞·奧北將憑借完全地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，成為奧北區(qū)域較值得期待的商務(wù)樓盤之一。

★明天城

所在區(qū)縣：朝陽(yáng)區(qū)

在售均價(jià)：12000元/平方米

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：規(guī)劃總建筑面積約50萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積約10萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)為區(qū)域休閑、購(gòu)物及商務(wù)辦公。22號(hào)樓是獨(dú)體的綠色公寓辦公樓，位于立湯路東側(cè)，售樓處正北約50米，距離軌道換乘站立水橋站僅300米。產(chǎn)品根據(jù)立水橋區(qū)域商業(yè)發(fā)展前景以及現(xiàn)有房產(chǎn)市場(chǎng)低總價(jià)辦公樓稀缺的現(xiàn)狀，定位居住、辦公兩用型公寓，所有戶型完全依據(jù)小SOHO辦公的要求而設(shè)計(jì)。主力戶型分35m2-40m2，60m2-65m2兩種， 相鄰戶型可以自由打通，室內(nèi)空間3米層高，可以充分自由組合。

★3·3

所屬區(qū)縣：朝陽(yáng)區(qū)

平均租金：25元/平方米/天

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：打破“市場(chǎng)”往往是檔次較低、環(huán)境較差的場(chǎng)所的概念，對(duì)城市商業(yè)零售市場(chǎng)進(jìn)行全面升級(jí)。持有經(jīng)營(yíng)和其個(gè)性的經(jīng)營(yíng)模式則是保障這種定位可以有效執(zhí)行的手段，3·3的經(jīng)營(yíng)模式就是商場(chǎng)的管理、市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。在可以自由討價(jià)還價(jià)的服裝零售市場(chǎng)中，引入商場(chǎng)中常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃方面的指導(dǎo)、價(jià)格指導(dǎo)、售后服務(wù)等管理手段。

★華僑城維吉奧

所在區(qū)縣：朝陽(yáng)區(qū)

平均租金：3.5元至4元/平方米/天

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：“維吉奧”商業(yè)項(xiàng)目將成為京城頭家體驗(yàn)型商業(yè)，是北京華僑城在推出主題居住區(qū)、歡樂(lè)谷后的又一另類項(xiàng)目。此類體驗(yàn)型商業(yè)所應(yīng)具備的條件包括設(shè)計(jì)出讓人能夠體驗(yàn)、有所體驗(yàn)的東西；是有趣味；第三是經(jīng)營(yíng)內(nèi)容需要不斷的更新。據(jù)悉，該商業(yè)采取只租不售的形式，提出了市場(chǎng)上趨于流行的體驗(yàn)型商業(yè)模式。8月底，主體建筑已經(jīng)封頂。去年招商已經(jīng)完成80%，預(yù)計(jì)今年11月中旬Tesco超市將開(kāi)業(yè)，還有一些英國(guó)的餐飲集團(tuán)及其他業(yè)態(tài)也將相繼入駐。

★第三極文化

所在區(qū)縣：中關(guān)村

在售均價(jià)：13000元/平方米

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：是以北京新生代書(shū)店為旗艦的復(fù)合型文化主題商場(chǎng)。該以4至7層的圖書(shū)大本營(yíng)為主動(dòng)力源，并向地下1層-3及8層-10層輻射。同時(shí)以9層的旅游大本營(yíng)和10層的教育大本營(yíng)層為附動(dòng)力源，將對(duì)旅游和教育有消費(fèi)需求的目的性消費(fèi)人群吸引至9、10層。

★日壇國(guó)際廣場(chǎng)

所在區(qū)縣：朝陽(yáng)區(qū)

在售均價(jià)：20000元到40000元/平方米

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：作為京城位置的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是以國(guó)際貿(mào)易、國(guó)內(nèi)商家面向世界的推廣窗口為核心，集國(guó)際貿(mào)易、民間采購(gòu)、商務(wù)休閑為一體的大型國(guó)際貿(mào)易采購(gòu)，總建筑面積27萬(wàn)平方米，共計(jì)17條商業(yè)街市，主體建筑頂部采用玻璃穹頂，陽(yáng)光直瀉中庭，步換景移、四季如春。以多樣化的建筑結(jié)構(gòu)和商業(yè)形態(tài)，打破了北京雅寶路現(xiàn)有的單體規(guī)模小、配套不完善、經(jīng)營(yíng)模式老化、管理欠規(guī)范的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，以國(guó)際貿(mào)易為主的商鋪面積達(dá)15萬(wàn)多平方米，超過(guò)目前雅寶路貿(mào)易市場(chǎng)已建成總量的二分之一。

★沿海賽洛城商街

所在區(qū)縣：朝陽(yáng)區(qū)百子灣地區(qū)

在售均價(jià)：20000元/平方米

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目主要分為三個(gè)部分：一是廣渠路南側(cè)的集中商業(yè)區(qū)，集大型超市、百貨、商務(wù)酒店、綜合影城、娛樂(lè)KTV、網(wǎng)絡(luò)游戲競(jìng)技、健身、汽車專業(yè)美容等為一體的商業(yè)綜合體；二是開(kāi)發(fā)商傾力打造的特色休閑風(fēng)情商業(yè)街，集景觀、藝術(shù)、休閑業(yè)態(tài)為一體，業(yè)態(tài)主要為休閑式酒吧、書(shū)吧、咖啡廳、茶餐廳、創(chuàng)意家居家飾、休閑式專業(yè)美體機(jī)構(gòu)及小型品牌超市等；三是社區(qū)服務(wù)型的臨街配套商業(yè)。這部分商業(yè)都規(guī)劃分為許多面積不大的空間，適合小型商業(yè)的經(jīng)營(yíng)需要。

★國(guó)美商街

所在區(qū)縣：朝陽(yáng)區(qū)

在售均價(jià)：13000元/平方米

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：該商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積為10萬(wàn)平方米，規(guī)劃為四大主題業(yè)態(tài)——餐飲街30000平方米、家居生活館19000平方米、社區(qū)13000平方米和商業(yè)廣場(chǎng)28000平方米。其中社區(qū)囊括了升級(jí)型菜市場(chǎng)、五金店、家電維修、彩擴(kuò)店、音像店、耗材專營(yíng)店、郵局、銀行、房產(chǎn)中介、票務(wù)、社區(qū)醫(yī)療、汽車美容店等社區(qū)便利服務(wù)。

★文津財(cái)富道

所在區(qū)縣：中關(guān)村

在售價(jià)格：45000元/平方米

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：該底商共6層，其中4層整層為俱樂(lè)部，剩余面積為純商業(yè)配套項(xiàng)目定位為區(qū)域內(nèi)集餐飲、娛樂(lè)為一體的高端休閑娛樂(lè)。位于1—3層?xùn)|側(cè)的底商，主要作為酒店未來(lái)的配套使用，其中，1層主要是酒店的大堂；2層為高端韓國(guó)餐廳；3層為西餐廳和中餐廳，開(kāi)發(fā)商自持此部分商業(yè)。底商地下1層，1—3層西側(cè)以及5層、6層，目前部分銷售，可售面積16000多平方米，銷售面積從100-3000平方米不等，初步規(guī)劃為高端次消費(fèi)場(chǎng)所，包括娛樂(lè)、休閑以及購(gòu)物等商業(yè)項(xiàng)目。

★錦繡大地物流港

所在區(qū)縣：海淀區(qū)

在售均價(jià)：11000元/平方米至22000元/平方米

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：錦繡大地物流港位于北京海淀區(qū)阜石路69號(hào)，一期建筑面積14萬(wàn)平方米，分為地下二層，地上四層(局部八層)，頭層為9米，其余為8米，規(guī)劃中的物流港二期為18萬(wàn)平方米方，將形成京西地區(qū)的生活消費(fèi)品分銷區(qū)。開(kāi)間面積在25 平方米左右。

市場(chǎng)分析

寫字樓：放量

據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，前8個(gè)月我市寫字樓的上市面積達(dá)到221萬(wàn)平方米，供應(yīng)總量排列前三位的地區(qū)分別是朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和西城區(qū)。其中，備受購(gòu)家青睞的寫字樓供應(yīng)占比依舊是CBD、東長(zhǎng)安街/建、金融街等幾大商圈(見(jiàn)下圖)。戴德梁行統(tǒng)計(jì)，今年的寫字樓面積供應(yīng)約為過(guò)去三年供應(yīng)的總和。

統(tǒng)計(jì)顯示，前8個(gè)月寫字樓銷售達(dá)到110萬(wàn)平方米，購(gòu)家主要是國(guó)內(nèi)公司，尤其是CBD區(qū)域項(xiàng)目，憑借自身優(yōu)越的地理位置和良好的硬件設(shè)施，取得良好的銷售業(yè)績(jī)。在季度約45億美元海外資金注入到北京寫字樓市場(chǎng)后，一些國(guó)內(nèi)投資者也將眼光鎖定到商用物業(yè)上來(lái)，特別是鳳凰衛(wèi)視聯(lián)手裕匯共同投資瑞城近10萬(wàn)平方米的辦公面積，佳龍投資集團(tuán)收購(gòu)中國(guó)電子大廈B座，外地人團(tuán)購(gòu)朝外SOHO均帶有很強(qiáng)的投資意味。

受到民宅禁商政策的影響，很多中小公司由租用民宅轉(zhuǎn)入的乙級(jí)寫字樓，使得寫字樓空置率水平在各大區(qū)域有了不同幅度的下降，其中中關(guān)村區(qū)域較為明顯。同時(shí)，這一政策也使部分投資商轉(zhuǎn)變了投資戰(zhàn)略，市場(chǎng)需求的變化讓開(kāi)發(fā)商再次抓住商機(jī)，開(kāi)始大賣自己的商業(yè)。

商業(yè)：社區(qū)商業(yè)需求強(qiáng)勁

北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的信息顯示，今年前8個(gè)月，以商業(yè)用途立項(xiàng)的供應(yīng)面積為163萬(wàn)平方米，銷售面積為61萬(wàn)平方米。戴德梁行商鋪網(wǎng)高端助理董事張家鵬介紹，從行業(yè)來(lái)看，今年上半年餐飲、精品店、服裝等對(duì)店鋪的需求尤為活躍，特別是社區(qū)商業(yè)表現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。比較典型的區(qū)域是望京、朝陽(yáng)北路等地區(qū)，許多住宅集中建設(shè)并相繼完工，居住人口增長(zhǎng)極快，故帶來(lái)強(qiáng)烈的社區(qū)商業(yè)需求。據(jù)悉，目前如明天城商街、沿海賽洛城商街等大型居住社區(qū)中的配套商業(yè)一推出，均已被眾多投資客看好。