“樓市拐點(diǎn)論”、“不購(gòu)房論”正成為目前業(yè)界持續(xù)交鋒的熱點(diǎn)。以王石為代表的“唱拐”派，以任志強(qiáng)為代表的“反唱拐派”，及以潘石屹為代表的“保留派”，成為其中的三大典型言論勢(shì)力。大領(lǐng)軍人物的三大典型言論勢(shì)力的交鋒似乎表明，2008年的房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)“輕裝”上陣。

樓市拐點(diǎn)已然確立

今年初萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石拋出“樓市拐點(diǎn)”的論調(diào)，是來(lái)自于對(duì)政策氛圍的體悟，乃至萬(wàn)科在全國(guó)各地推案的實(shí)際感受，樓市的拐點(diǎn)的確已經(jīng)確立。

為了證明“拐點(diǎn)”的到來(lái)，王石不惜以萬(wàn)科樓盤(pán)作為“試驗(yàn)”，于元宵節(jié)當(dāng)天提供10多個(gè)在推樓盤(pán)計(jì)240余套，以降價(jià)5%～8%的折扣價(jià)進(jìn)行特賣(mài)，此一舉引起消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)烈關(guān)注，甚至到場(chǎng)隨時(shí)掌握銷(xiāo)售狀況，表現(xiàn)得比萬(wàn)科還要緊張。因?yàn)槿セ煽?jī)的優(yōu)劣，將會(huì)嚴(yán)重影響其他開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)決策。而“賣(mài)得極差”(低于3成)、“賣(mài)得一般”(5成上下)、“賣(mài)得不錯(cuò)”(7成上下)、“賣(mài)得”(9成上下)各有其代表意義，并會(huì)引起截然不同的市場(chǎng)反應(yīng)。

“賣(mài)得極差”顯示消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)還有降價(jià)空間?！百u(mài)得一般”恐怕較令開(kāi)發(fā)商難以回應(yīng)，因?yàn)檫@種狀況說(shuō)明降價(jià)有效但效果有限，降與不降間令人為難。“賣(mài)得不錯(cuò)”則突顯降價(jià)是解套的可行方案，關(guān)鍵在于降幅的拿捏罷了?！百u(mài)得”乃至形成，則王石勢(shì)必成為開(kāi)發(fā)商間的眾矢之的，因?yàn)檫@說(shuō)明即使不降價(jià)，仍有可能賣(mài)得很好。當(dāng)萬(wàn)科元宵特賣(mài)的成果揭曉之后，7成的比例不多不少剛剛好。

以萬(wàn)科開(kāi)發(fā)商領(lǐng)頭羊角色，素以“質(zhì)佳價(jià)昂”(同區(qū)段比較)著稱，而如今它都降價(jià)求售，其他同地段樓盤(pán)，在品牌、品質(zhì)都不如它的情況下，焉有不降價(jià)而能順利售出之理？以此觀之，多數(shù)開(kāi)發(fā)商只剩下明降還是暗降，及降幅到底多少，才能達(dá)成既催促購(gòu)購(gòu)又不致太傷筋動(dòng)骨的議題探索了。

購(gòu)房不如租房

按揭并不適合所有人“購(gòu)房子吧,租房也要每月1000多元,拿著這筆錢(qián)做按揭,也能購(gòu)一套不錯(cuò)的房子了,幾十年之后,這房子就歸你了。”不知道有多少人是聽(tīng)了這句話,頭腦一熱就購(gòu)了房。今天花明天的錢(qián),提前消費(fèi)獲得了不容質(zhì)疑的認(rèn)同。于是,按揭購(gòu)房成了許許多多人的一致行為,不購(gòu)房成了落伍的標(biāo)志。其實(shí),按揭購(gòu)房并不適合所有人。許多城市家庭里6個(gè)人購(gòu)一套房,小兩口所有的積蓄,加上雙方父母的養(yǎng)老錢(qián),只為了能交上一套新房的頭付。

在接下來(lái)的很多年內(nèi),還要承擔(dān)著每個(gè)月幾千元的月供。父母總會(huì)老,后輩也可能跳槽甚至失業(yè),對(duì)于未來(lái)這些可能需要的花費(fèi),房子卸去了許多家庭的應(yīng)付能力。于是,生活的開(kāi)支被盡可能地壓縮,生育的計(jì)劃被一再地?cái)R置,所有的業(yè)余愛(ài)好都變成一種 ,不敢跳槽,不敢創(chuàng)業(yè)。為了一套房子,除了這些付出的代價(jià)外,或許還要面對(duì)加息的風(fēng)險(xiǎn)、持有成本的提高和樓市本身的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于目前工作還不穩(wěn)定的年輕人,不妨在置業(yè)時(shí)考慮一下租房。

自住需求者不妨現(xiàn)在出手

今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)顯著的變化———比較強(qiáng)調(diào)政策性住房，即通常所說(shuō)的保障性住房。這類(lèi)供給投放到市場(chǎng)上以后，我相信會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生一個(gè)較大影響。

但這還不足以對(duì)市場(chǎng)形成沖擊，因?yàn)樗鼘?duì)不同的結(jié)構(gòu)性物業(yè)產(chǎn)生的影響并不相同。比如說(shuō)，現(xiàn)在進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的基本上都還是靠近雙限房、配套商品房周邊的或者說(shuō)這個(gè)區(qū)域有供應(yīng)的這種房子。而屬于核心資源一類(lèi)的房?jī)r(jià)調(diào)整到目前來(lái)說(shuō)還沒(méi)有看到，換言之，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的推廣對(duì)目前整體高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)會(huì)有一定影響，但主要是對(duì)周邊區(qū)域房?jī)r(jià)影響顯著。

我認(rèn)為，目前樓市整體的市場(chǎng)格局應(yīng)該仍會(huì)表現(xiàn)為：整體房?jī)r(jià)的平緩上升，局部區(qū)域的房?jī)r(jià)理性回歸，以及個(gè)別熱點(diǎn)城市和區(qū)域的房?jī)r(jià)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，三者并存。盡管萬(wàn)科和綠地都有殺價(jià)動(dòng)作，但若仔細(xì)觀察他們推出的降價(jià)樓盤(pán)處于什么板塊就會(huì)有所發(fā)現(xiàn)：綠地的是處于昆山，還不屬于上海；萬(wàn)科的一些房屋我相信也不是他們的主流區(qū)域板塊。這就是我之前說(shuō)的，對(duì)不同結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)性物業(yè)產(chǎn)生不同影響。

王石所說(shuō)的“拐點(diǎn)”到來(lái)，我覺(jué)得，對(duì)他來(lái)說(shuō)是指漲幅的拐點(diǎn)來(lái)了。這點(diǎn)好像大家已經(jīng)達(dá)成共識(shí)了。但整體房?jī)r(jià)的走向，我覺(jué)得要觀察很長(zhǎng)一段時(shí)間才能看出端倪。現(xiàn)在雖然部分地區(qū)新房跌到萬(wàn)元以下了，但這種單周的價(jià)格變動(dòng)不足以說(shuō)明任何問(wèn)題。整體的均價(jià)體系很難對(duì)短時(shí)期內(nèi)的變化做出明顯的反應(yīng)。

回顧2007年的樓市發(fā)展可以看出，其下半年房?jī)r(jià)的整體增幅可謂平緩，在第四季度局部地區(qū)，特別是珠三角地區(qū)的城市，房?jī)r(jià)還出現(xiàn)了下滑。而北京上海的房?jī)r(jià)綜合指數(shù)則在第四季度不同程度地表現(xiàn)出增長(zhǎng)乏力。因此，城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還是在高位運(yùn)行，局部地區(qū)房?jī)r(jià)則在年底出現(xiàn)了一定程度的回調(diào)和震蕩。

我認(rèn)為，適度降價(jià)對(duì)資金回流是有幫助的，特別是對(duì)一些中小型開(kāi)發(fā)商。其物業(yè)、資金面比較緊張的情況下，套現(xiàn)對(duì)他們是很有誘惑的。但我們同時(shí)還應(yīng)看到，這些降價(jià)樓盤(pán)的降幅往往是1000元左右，甚至還出現(xiàn)了排隊(duì)現(xiàn)象，可見(jiàn)需求還是很旺盛的。

其實(shí)，對(duì)有真實(shí)自住需求的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在可能真的是一個(gè)購(gòu)房的好機(jī)會(huì)。這么說(shuō)并不是從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)判斷，而是從目前的賣(mài)方心態(tài)和輿論環(huán)境的支持力度來(lái)說(shuō)是好的。至于房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)往下走，現(xiàn)在是不是一個(gè)較佳的點(diǎn)位，這就很難判斷了。

購(gòu)房時(shí)機(jī)如何確定

現(xiàn)在購(gòu)房合適嗎？要回答這個(gè)問(wèn)題，不妨先來(lái)分析一下房?jī)r(jià)走勢(shì)。

從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，北京、廣州的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，上海、深圳更是高達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米，2007年幾個(gè)大城市的房?jī)r(jià)漲幅都在兩位數(shù)以上。這是否意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)到頂了，要走下坡路了？答案是否定的。

以上海為例，2007年第4季度的統(tǒng)計(jì)表明，平均房?jī)r(jià)與前3季度相比有所下降，造成了某些人的錯(cuò)誤預(yù)期。真實(shí)情況怎樣呢？城區(qū)由于供應(yīng)量少、土地稀缺，房?jī)r(jià)一直居高不下，而且還有一定幅度的上漲；昆山、奉賢、崇明等郊區(qū)縣供應(yīng)量、成交量較大，但價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)上海平均房?jī)r(jià)有一個(gè)拉平效應(yīng)。所以，2008年的上海房?jī)r(jià)會(huì)比較平穩(wěn)，不可能暴漲，也不會(huì)大跌。

對(duì)于購(gòu)房投資的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在入市可能不再是一個(gè)很好的選擇，由于要面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，建議關(guān)注其他金融理財(cái)產(chǎn)品，尋找更好的保值增值工具。

對(duì)于購(gòu)房自住的人來(lái)說(shuō)，要根據(jù)自己的實(shí)際情況決定，既不要對(duì)后市抱有太大的期望而長(zhǎng)期持幣待購(gòu)，也不必太過(guò)恐慌而急于購(gòu)房。另外，還需要考慮購(gòu)房的位置，然后決定購(gòu)房時(shí)機(jī)。如果你選擇在城市地帶購(gòu)房，年末春初是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)間———由于銀行剛好用完了貸款指標(biāo)，而新的款項(xiàng)還沒(méi)有批下來(lái)，貸款購(gòu)房者數(shù)量減少，此時(shí)開(kāi)發(fā)商若急于出手套現(xiàn)，就會(huì)在價(jià)格上給予優(yōu)惠。如果你選擇在郊區(qū)購(gòu)房，不妨再等上一等，因?yàn)槠涔?yīng)量較大，房?jī)r(jià)不可能快速上漲，切不可輕信開(kāi)發(fā)商和中介的紙面宣傳，匆忙之間妄下決定。

　　　　　(作者：付毳)