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有備購(gòu)房可撿到便宜貨 調(diào)整階段購(gòu)房如何砍價(jià)?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 586 次
市場(chǎng)處于調(diào)整階段,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更為有利,因此此時(shí)購(gòu)房勿忘砍價(jià)。
當(dāng)然,在現(xiàn)階段砍價(jià)一定要結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)較新的變化,這樣才能做到有的放矢,并增加砍價(jià)成功的概率。
根據(jù)相關(guān)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)提供成交數(shù)據(jù)顯示,上海"金九銀十"慘淡收?qǐng)?,新建商品住宅成交量連續(xù)兩個(gè)月均未能突破50萬(wàn)平方米,在年內(nèi)各月度中僅僅高于春節(jié)期間的2月份,89.43萬(wàn)平方米的總成交量同比下降76%。
當(dāng)市場(chǎng)處于調(diào)整階段,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更為有利,因此討價(jià)還價(jià)可能性大大增加。上海德佑地產(chǎn)市場(chǎng)部有關(guān)人士告訴記者,當(dāng)房?jī)r(jià)處于上漲階段,賣(mài)家掌握主動(dòng)權(quán),因此即使是購(gòu)家有討價(jià)還價(jià)的想法,也很難付諸實(shí)踐。而當(dāng)行情發(fā)生改變之后,購(gòu)家的市場(chǎng)地位上升,他們的想法也得到了應(yīng)有的重視。"現(xiàn)在購(gòu)房正是討價(jià)還價(jià)的時(shí)候。"一位業(yè)內(nèi)人士如此告訴記者。
雖然目前購(gòu)房可砍價(jià),但是為了保證砍價(jià)成功的幾率,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為還是要分清對(duì)象,較為主要的還是要結(jié)合市場(chǎng)變化。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者,雖然目前市場(chǎng)討價(jià)還價(jià)將大行其道,但并非所有人都會(huì)接受購(gòu)家的建議。也就是說(shuō),由于賣(mài)家心態(tài)的不同,因此有些人愿意與購(gòu)家議價(jià),而有些人則仍然對(duì)后市抱有樂(lè)觀,不愿意與購(gòu)家議價(jià)。因此對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō),砍價(jià)要因人而異。
如何才能做到因人而異呢?市場(chǎng)人士表示,較主要的是在購(gòu)房之前先了解清楚賣(mài)家出售房產(chǎn)的目的,并根據(jù)房源特點(diǎn)來(lái)制定相應(yīng)的砍價(jià)策略。就目前的普遍情況而言,小面積的普通住宅容易砍價(jià),而中高端價(jià)位的物業(yè)則不太可能會(huì)降價(jià)。下面我們結(jié)合具體案例來(lái)進(jìn)行解析。
"非改普"房?jī)r(jià)易松動(dòng)
由于普通房的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,"非改普"房在交易時(shí)賣(mài)家可節(jié)省很大一筆稅費(fèi),因此這類(lèi)房產(chǎn)的價(jià)格容易松動(dòng)。
案例:在上海浦東新區(qū)金橋板塊內(nèi),一套面積約72平方米的兩房掛牌價(jià)為81萬(wàn)元,經(jīng)過(guò)幾個(gè)回合談判,較后的成交價(jià)為74萬(wàn)元。
分析:上海我愛(ài)我家東方板塊經(jīng)理王海濱表示,這套房子較后之所以能以低于較初報(bào)價(jià)7萬(wàn)元的價(jià)格成交,主要是由于上海重新界定了普通與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn),使得諸多原本被劃入非普通住宅范圍的物業(yè)搖身一變?yōu)槠胀ㄗ≌_@種變化可讓賣(mài)家節(jié)省相當(dāng)于總房?jī)r(jià)6.55%的稅費(fèi)(房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和二手房交易個(gè)人所得稅),因而在議價(jià)過(guò)程中,購(gòu)家可據(jù)此要求賣(mài)家做出讓步。
至于可以要求賣(mài)家做出多大程度的讓步?王海濱表示應(yīng)該選定在5%左右為宜。王海濱分析認(rèn)為,小面積物業(yè)因?yàn)榭們r(jià)較低,一直是市場(chǎng)比較受關(guān)注的房源,因此賣(mài)家不太會(huì)愿意做出限度的讓步。
豪宅價(jià)格難砍
目前就非普通住宅而言,購(gòu)賣(mài)雙方的心理差距較大,因此業(yè)內(nèi)人士建議砍價(jià)幅度不宜過(guò)大,否則成功的可能性很小。
案例:徐家匯商圈內(nèi)一套140平方米的三房,掛牌價(jià)為420萬(wàn)元,有購(gòu)家出價(jià)370萬(wàn)元,但遭到賣(mài)家的拒絕。
分析:上海美聯(lián)物業(yè)有關(guān)人士表示,目前高端住宅購(gòu)賣(mài)雙方的心理差距拉大,雙方似乎難以合拍。市核心地段的高端物業(yè),購(gòu)賣(mài)雙方之間心理價(jià)位的差距超過(guò)10%,如對(duì)于超過(guò)300萬(wàn)元報(bào)價(jià)的情形,購(gòu)家一般還價(jià)幅度都會(huì)超過(guò)30萬(wàn)元。不過(guò)大多數(shù)情況下,如此之大的還價(jià)幅度,肯定會(huì)遭到賣(mài)家的否決。如果遇到合適的房源,建議在充分了解市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上,可確定總價(jià)5%左右的議價(jià)幅度。
備足現(xiàn)金可撿到便宜貨
一般情況下,為了能夠達(dá)到快速收回現(xiàn)金的目的,急售房掛牌價(jià)往往會(huì)低于市場(chǎng)平均水平。當(dāng)前市場(chǎng)行情處于觀望時(shí)期,成交本身就不活躍,因此購(gòu)家還價(jià)的余地就更大,不過(guò)其前提是要備好現(xiàn)金。
案例:在靜安區(qū)泰興路附近,一套100平方米左右的三房?jī)H以185萬(wàn)元價(jià)格掛牌,這已經(jīng)低于市場(chǎng)平均水平,而較后的成交價(jià)只有181萬(wàn)元,這比市場(chǎng)平均水平要低兩成。原來(lái)這套房產(chǎn)原本屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),如今這對(duì)夫妻已勞燕分飛,因此急于售出房產(chǎn)分割財(cái)產(chǎn)。
分析:上海德佑地產(chǎn)武寧店經(jīng)理張劍東分析認(rèn)為,市場(chǎng)上一直存在急售房,其報(bào)價(jià)原本就低于市場(chǎng)平均水平,但在市場(chǎng)處于上漲行情中時(shí),這類(lèi)房源只要一上市便會(huì)有人立即接手。而目前的市場(chǎng)行情,還允許購(gòu)家再次還價(jià)。
不過(guò)需要提醒的是,急售房再次下調(diào)價(jià)格的空間已不大,因此購(gòu)家不可獅子大開(kāi)口,否則會(huì)喪失良機(jī),如上述案例中的購(gòu)家只要求賣(mài)家再減4萬(wàn)元。急售房的主要是由于財(cái)產(chǎn)分割、資金短缺等原因所造成的。對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō),如果碰到了急售房,在議價(jià)的過(guò)程中,還要做的一個(gè)工作就是盡量準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金,以增加成功的籌碼,因?yàn)橘u(mài)家急需的是現(xiàn)金。
投資客價(jià)格彈性大
如果賣(mài)家是一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的投資客,那么可以大膽地與之討價(jià)還價(jià),因?yàn)樗麄儗?duì)市場(chǎng)行情較為了解,也知道該在何時(shí)做出讓步。
案例:在閔行區(qū)古美板塊內(nèi),一套掛牌價(jià)為140萬(wàn)元的兩房,較終以130萬(wàn)元成交,賣(mài)家是一位投資客,為了快速成交獲利了結(jié),他選擇降價(jià)。
分析:上海我愛(ài)我家梅隴板塊經(jīng)理余紅琴表示,目前有不少投資客對(duì)后市感到悲觀,因此選擇獲利了結(jié)。但是市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,為了能夠增加成交的可能性,這些有經(jīng)驗(yàn)的投資客們往往愿意與購(gòu)家進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。
跟此類(lèi)投資客打交道,購(gòu)家要做的就是要細(xì)致了解市場(chǎng)行情,才能不被這些有經(jīng)驗(yàn)的投資者所忽悠。
小貼士:砍價(jià)之前要做哪些準(zhǔn)備
購(gòu)房砍價(jià),也需要提前做一些準(zhǔn)備,這樣才能在砍價(jià)過(guò)程中做到應(yīng)付自如。上海德佑地產(chǎn)市場(chǎng)部有關(guān)人士提出如下建議:
了解賣(mài)家出售房產(chǎn)的真實(shí)目的 如果是通過(guò)中介公司購(gòu)房,購(gòu)家一般可以通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)了解賣(mài)家出售房產(chǎn)的真實(shí)目的,以便初步確定砍價(jià)的可能性有多大。
了解賣(mài)家擁有物業(yè)的年限 這樣做的目的主要是為了確定賣(mài)家購(gòu)進(jìn)物業(yè)的時(shí)間,并以此來(lái)估算物業(yè)價(jià)格漲幅的大小,進(jìn)而確定砍價(jià)幅度。相對(duì)來(lái)說(shuō),如果價(jià)格上漲幅度越大,則越能接受砍價(jià)的要求。
要多找物業(yè)的缺點(diǎn) 因?yàn)橹挥斜M可能多地找到一些缺點(diǎn),砍售價(jià)來(lái)才能理直氣壯,否則缺少合適的說(shuō)辭,總歸有點(diǎn)"師出無(wú)名"。
確定合適的砍價(jià)幅度 這對(duì)購(gòu)家來(lái)說(shuō)尤為重要,不能太低,也不能太高,太低對(duì)自己不利,太高會(huì)遭到賣(mài)家的斷然拒絕。因此只有合適的砍價(jià)幅度,才能讓自己滿意,也能讓賣(mài)家接受。當(dāng)然,在報(bào)出砍價(jià)幅度時(shí),應(yīng)該略大于合理的水平,然后慢慢做出讓步,直至雙方都接受。
準(zhǔn)備足夠多的現(xiàn)金 之所以要如此,因?yàn)橛行┵u(mài)家接受降價(jià)的前提條件就是現(xiàn)金交易,備足現(xiàn)金的話,談判成功的可能性大增。
(作者:甄愛(ài)軍)
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