樓市低迷，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了貼身肉搏的階段，不僅是比著降價(jià)，也都在標(biāo)榜品質(zhì)和性?xún)r(jià)比。在樓市價(jià)值回歸時(shí)代，購(gòu)房者對(duì)于房子的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)也在進(jìn)行重新確立，究竟何為好房子，在選擇房源時(shí)要從哪些方面考量？又有哪些地方容易被消費(fèi)者忽略？本期特走訪各大業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，為廣大業(yè)主辨識(shí)真?zhèn)?，探秘好房子的真諦。

【戶(hù)型指標(biāo)】

戶(hù)型是關(guān)乎居住舒適度的較關(guān)鍵要素，幾乎每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)都會(huì)宣稱(chēng)自家樓盤(pán)戶(hù)型的合理性，在關(guān)注是否朝陽(yáng)，面積搭配是否合理，干濕區(qū)域是否分離這些基本要素外，購(gòu)房者要向職業(yè)顧問(wèn)索取整層戶(hù)型圖，以便了解自己想要購(gòu)購(gòu)的房屋在整層樓中的位置，比如有的戶(hù)型本身很宜居，但其處于電梯處，這樣居住起來(lái)不免會(huì)有噪音干擾。

一個(gè)合理的戶(hù)型要求，主臥室要求舒適，面積也應(yīng)相對(duì)較大。要求開(kāi)間較寬，面積不應(yīng)小于12平方米，16平方米較為合適。

起居廳和主臥應(yīng)避免互相干擾，相對(duì)獨(dú)立。這種戶(hù)型往往會(huì)多一條內(nèi)廊，有人認(rèn)為此內(nèi)廊是浪費(fèi)了面積。其實(shí)廳臥相連的戶(hù)型雖然沒(méi)有內(nèi)廊，但廳內(nèi)諸多房門(mén)附近不好利用，而且臥室受干擾大，動(dòng)靜不分。比較而言，廳臥分開(kāi)，臥室私密性得到保證，廳臥功能互不干擾，能更好地滿(mǎn)足住戶(hù)的各種需求。

廚衛(wèi)的配置是否科學(xué)合理，能否體現(xiàn)潔污分區(qū)的原則。要注意管道的走向安排是否合理，注意房?jī)?nèi)有無(wú)公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。較好選擇集中管道外移、各種管道不穿樓板的住房。

門(mén)窗密閉效果良好，上下樓板及相鄰的分戶(hù)墻隔音好，無(wú)漏水等施工質(zhì)量問(wèn)題。

不可取的戶(hù)型：

客廳左右都有通往臥室的門(mén)。這樣的客廳毫無(wú)獨(dú)立性可言，家人出入臥室都須經(jīng)過(guò)客廳，如果有客人在談話(huà)，實(shí)在是不方便。

廚房布局無(wú)流程考慮。廚房的水龍頭與切菜案臺(tái)不在同一側(cè)，沒(méi)有并聯(lián)，這樣把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得滿(mǎn)地都是，有的碎菜還總要掉到地板上。

衛(wèi)生間居中，不利于濁氣散發(fā)。廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對(duì)外開(kāi)窗，致使廁所門(mén)和排氣窗經(jīng)過(guò)廚房等弊病，污染了廚房衛(wèi)生。

臥室無(wú)私密性。即客人去客廳，頭先要經(jīng)過(guò)臥室的門(mén)才能到達(dá)，這樣使臥室無(wú)私密性可言；另一點(diǎn)，臥室不宜距離鄰居的窗戶(hù)太近，近在咫尺，豈不是在別人的監(jiān)視或監(jiān)聽(tīng)下生活。

專(zhuān)家提示：

出房率尤為關(guān)鍵

優(yōu)聯(lián)集團(tuán)市場(chǎng)研發(fā)部經(jīng)理

魏瑋

戶(hù)型的合理與否其實(shí)因人而異，這跟家庭成員的組合有著密切關(guān)系，但一個(gè)好的戶(hù)型頭先要做到高，如果消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)90平方米的房子，卻實(shí)得70平方米的住宅，這樣戶(hù)型搭配再合理也損失了資金，所以提示消費(fèi)者一定要明確各棟的公用部位和分?jǐn)傉f(shuō)明，以及參閱天津市房屋面積計(jì)算表。在觀看房型圖時(shí)，消費(fèi)者一定要注意房子的縱墻是否對(duì)齊，如不對(duì)齊，將浪費(fèi)許多居住面積。

【綠化率、建筑密度指標(biāo)】

居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。

值得注意的是："綠地率"與"綠化覆蓋率"是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂綠化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽(yáng)、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上。

低密度的直接表現(xiàn)就是低"容積率"，對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。一個(gè)良好的低密度居住小區(qū)，多層住宅應(yīng)不超過(guò)1.5。

專(zhuān)家提示：

綠化率高、密度低，才能稱(chēng)為人居住宅

天津信達(dá)行房屋代理銷(xiāo)售有限公司投資顧問(wèn)總監(jiān)兼研發(fā)部副總 王超

綠化率是衡量好房子的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，一般是指綠植在整個(gè)小區(qū)面積中的覆蓋比例。但隨著對(duì)居住舒適度的追求，單純的依靠綠化覆蓋小區(qū)地表，已經(jīng)不能滿(mǎn)足居住者的要求。對(duì)于小區(qū)的綠化率也不再是單純用一個(gè)簡(jiǎn)單的百分比來(lái)考核。好房子更需要的是合適的搭配綠植、分隔綠化層次、強(qiáng)調(diào)養(yǎng)護(hù)與延長(zhǎng)試用期等幾個(gè)方面。形成有特色、有觀賞性的綠化，有層次感，有多重功能性的綠化，便于養(yǎng)護(hù)，觀賞期長(zhǎng)的綠化，才是提高新綠化率的途徑，也就是綠化效率。

低密度住宅一直是高端住宅的主要載體。低建筑密度往往代表了更大的樓體間距，與更寬敞的坐擁院落，是對(duì)土地資源進(jìn)行占有的主要表現(xiàn)。單純的降低容積率并不能實(shí)現(xiàn)好房子，他需要與其他條件相配合。延伸居住空間，擴(kuò)展室外使用地面積，合理布置樓間布局，均衡建筑密度，平衡綠植、建筑、道路之間的關(guān)系，來(lái)達(dá)到宜居的效果。

【社區(qū)指標(biāo)】

目前市場(chǎng)上有不少項(xiàng)目規(guī)模較大，經(jīng)常出現(xiàn)"百萬(wàn)平米巨獻(xiàn)"這樣的字眼，乍一看去，這確實(shí)能展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，但細(xì)想一下，這樣的大規(guī)模樓盤(pán)是否宜居？一般大體量的樓盤(pán)都會(huì)分期銷(xiāo)售，且處于環(huán)城四區(qū)或者四郊五縣內(nèi)，那么一期、二期的住戶(hù)將忍受長(zhǎng)期小區(qū)配套不足的生活困擾，且由于低處偏遠(yuǎn)，周邊的配套也將乏善可陳。

所以一個(gè)社區(qū)的配套是整個(gè)置業(yè)生活中必不可少的組成部分，有的是引進(jìn)了大型超市，有的配套學(xué)校是與名校聯(lián)姻，會(huì)所更是功能齊全，吃喝玩樂(lè)無(wú)所不包，業(yè)主大可以足不出小區(qū)門(mén)就能滿(mǎn)足所有生活和休閑娛樂(lè)所需。

另一方面，社區(qū)內(nèi)部的人性化設(shè)計(jì)可以體現(xiàn)在多個(gè)方面，例如人車(chē)分流，保證交通的便捷性、安全性以及減少對(duì)居住環(huán)境的影響；商住分區(qū)，娛樂(lè)購(gòu)物影響不到居住的安靜和安全；住宅布局成街區(qū)式，利于形成良好的鄰里關(guān)系；社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有大型巴士站、人工湖、學(xué)校等，為生活提供完善的配套。

專(zhuān)家提示：

中等規(guī)模的社區(qū)較宜居住

天津中海興業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理郭磊

中國(guó)很多城市的百萬(wàn)大盤(pán)社區(qū)大多屬于萬(wàn)丈高樓平地起，在一片荒蕪的土地建造的，根本談不上人文環(huán)境。事實(shí)上，人文環(huán)境也是需要一點(diǎn)點(diǎn)的習(xí)慣、傳統(tǒng)慢慢沉淀下來(lái)的，較少需要幾十年的時(shí)間，即便這樣還不一定能形成。而在形成的過(guò)程中，還有忍受后續(xù)開(kāi)工樓盤(pán)的干擾。

城市中10-20萬(wàn)規(guī)模的社區(qū)，是一個(gè)城市新陳代謝的自然結(jié)果，沒(méi)有破壞城市的機(jī)理、文脈，是較宜居的社區(qū)。

需要注意的是，小區(qū)的商業(yè)街區(qū)一定要外置，否則小區(qū)內(nèi)將十分嘈雜。

【物業(yè)指標(biāo)】

在選擇物業(yè)公司時(shí)，物業(yè)公司往往被消費(fèi)者忽略，其實(shí)這相當(dāng)不明智，因?yàn)槲飿I(yè)公司的好壞直接關(guān)系到房子日后的價(jià)值，且目前由于物業(yè)糾紛引發(fā)的案例也屢見(jiàn)不鮮，所以一個(gè)好的物業(yè)公司尤為重要。

一般來(lái)說(shuō)， 專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司通常提供兩種服務(wù)：種是基本服務(wù)，也就是大家經(jīng)常看到的社區(qū)日常清潔，綠化修剪、安防巡邏，設(shè)備的保養(yǎng)維修等；種是體貼服務(wù)，主要是從業(yè)主角度出發(fā)，利用物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)有針對(duì)性的為業(yè)主提供的服務(wù)，如上門(mén)服務(wù)、家政服務(wù)、金融服務(wù)等等。體貼服務(wù)往往較能影響房屋投資收益的寬度和增幅，即保值和增值的空間

專(zhuān)家提示：

好的物管公司會(huì)使物業(yè)保值升值

天津莊仕伍德物業(yè)顧問(wèn)有限公司物業(yè)管理部董事 白梅

消費(fèi)者在購(gòu)房之初要看社區(qū)的配套設(shè)施，即公共區(qū)域，因?yàn)槲飿I(yè)管理主要針對(duì)的是社區(qū)的公共區(qū)域，為什么兩棟臨街的物業(yè)其售價(jià)會(huì)有高低之分，就是因?yàn)槠鋬?nèi)部的配套不同，相對(duì)地，其將來(lái)的物業(yè)管理費(fèi)用也會(huì)較高。

消費(fèi)者在選擇物業(yè)時(shí)，要考察物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力，收費(fèi)是否合理，是否符合規(guī)定。好的物業(yè)管理能使物業(yè)的品質(zhì)保持長(zhǎng)久，甚至達(dá)到增值的效果。好的物管會(huì)前期深入項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)購(gòu)人群進(jìn)行調(diào)查分析，以量身制定個(gè)性化的服務(wù)，如健身房、寵物醫(yī)院、保姆培訓(xùn)、家居服務(wù)、 服務(wù)等，如果與開(kāi)發(fā)商協(xié)商未果，物業(yè)也會(huì)帶著需求同周邊的服務(wù)單位去談，全力為業(yè)主提供便利的生活。記者 張福娜

【地段交通指標(biāo)】

在眾多的選房要素中，地段和交通是商家頭推的賣(mài)點(diǎn)，"名校環(huán)繞，交通四通八達(dá)，驅(qū)車(chē)20時(shí)辰即可到達(dá)市"等等廣告語(yǔ)比比皆是，在看房階段，業(yè)主一定要問(wèn)明情況，該項(xiàng)目的戶(hù)口是否屬于其聲稱(chēng)的各大名校范圍之內(nèi)，另外，驅(qū)車(chē)20時(shí)辰恐怕也是在夜間不塞車(chē)的情況下，所以，消費(fèi)者一定要進(jìn)行體驗(yàn)式的實(shí)地考察，方能了然于胸。

另外，開(kāi)發(fā)商宣導(dǎo)的回歸市或者享受遠(yuǎn)郊的低密度住宅這等口號(hào)，消費(fèi)者也應(yīng)從自身實(shí)際情況出發(fā)，便于生活的地段才是業(yè)主選擇物業(yè)的較佳區(qū)域。選房時(shí)，要確定5公里生活圈，建議就近一頭 ，或者距離老人近，或者距離夫妻一方工作地近，從或者距離孩子學(xué)校近。在城市的規(guī)劃、發(fā)展角度看，不外乎要沿河流發(fā)展、沿軌道交通發(fā)展、沿機(jī)場(chǎng)路發(fā)展，這些決定了和速度。

交通方面，要盡量選擇軌道交通發(fā)達(dá)的片區(qū)，或者距離工作地較近的區(qū)域，否則日后的交通成本，會(huì)大的出乎意料！

專(zhuān)家提示：

選地段基于選房子

合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目研究部總監(jiān) 任炯

在地段的選取上，一定要便于生活，而不是純粹考慮地段的稀缺，切勿本末倒置！盡管購(gòu)房者由于生活習(xí)慣以及工作而導(dǎo)致區(qū)域偏好千差萬(wàn)別，在方便生活的前提下，以下的地段依然應(yīng)是購(gòu)房者的頭選。

功能核心區(qū)及外延區(qū)：城市主要功能，尤其是產(chǎn)業(yè)功能聚集區(qū)是城市財(cái)富和人才的聚集地，而這正是住房需求的根基。同時(shí)，這些區(qū)域的交通、商業(yè)配套較為齊備，具備良好的生活設(shè)施和人文環(huán)境，具有很高的投資價(jià)值。伴隨著這些區(qū)域住房建設(shè)的飽和，其外延區(qū)域則是拓展的，也值得關(guān)注。

軌道交通沿線：軌道交通的建設(shè)大幅縮減了城市各區(qū)域之間的距離，增進(jìn)了與城市功能區(qū)的聯(lián)系，因而軌道交通沿線房?jī)r(jià)也會(huì)大幅提升。如北辰的瑞景居住區(qū)，由于連接了**，其到達(dá)市僅需20時(shí)辰。

區(qū)域：經(jīng)驗(yàn)表明，房?jī)r(jià)存在著中間低四周高的洼地區(qū)域。的形成，往往是因自然地理、歷史社會(huì)、政治經(jīng)濟(jì)、投資項(xiàng)目等諸多因素，導(dǎo)致區(qū)域長(zhǎng)期被各種力量忽視。一旦原來(lái)束縛其發(fā)展的力量變化或消失，或在客觀條件成熟時(shí)有特別因素的刺激，洼地區(qū)域往往會(huì)突然爆發(fā)，產(chǎn)生明顯的"洼地效應(yīng)"。如河北區(qū)大悲院周邊，隨著永樂(lè)橋的開(kāi)通，海河改造的不斷深入，該片區(qū)的巨大。