頻出的樓市新政支持的是自住型和改善型居住需求。其實(shí)，受到新政影響，即使是改善型需求，交易成本同樣也會(huì)上升——

除“頭套小戶型”成本都增加

家住高新區(qū)的小李較近在為購(gòu)不購(gòu)房改善居住條件而猶豫不決。小李在三年前已經(jīng)購(gòu)了一套80平方米的小房，而且也向銀行申請(qǐng)過(guò)按揭貸款。

今年，結(jié)婚兩年的小李家即將添丁，考慮到要請(qǐng)住家保姆照看小孩，一套小房顯然滿足不了實(shí)際需求，因此他考慮購(gòu)購(gòu)一套三房改善居住條件。

原本小李已經(jīng)在高新區(qū)看好了一套二手150平方米三房，但正在小李購(gòu)購(gòu)的節(jié)骨眼上，國(guó)家突然對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。因?yàn)檎咴?，房東要求他來(lái)承擔(dān)稅費(fèi)，小李本來(lái)談好7000元一平方米，總價(jià)105萬(wàn)，加上2%的契稅，小李需付107.1萬(wàn)元，但是根據(jù)國(guó)家新的政策，契稅提高一個(gè)百分點(diǎn)，加上該套房子不滿5年，需全額支付5.5%的營(yíng)業(yè)稅，算一下來(lái)，今年小李再購(gòu)這套房子，在房?jī)r(jià)不變的前提前，需多支出契稅1.05萬(wàn)加5.775萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅,共計(jì)多付6.825萬(wàn)元，這相當(dāng)于房?jī)r(jià)“加價(jià)”6.5個(gè)百分點(diǎn)。此外，更讓小李更加無(wú)奈的是，他在某商業(yè)銀行咨詢時(shí)，居然得到了無(wú)法享受優(yōu)惠利率的答復(fù)，這家銀行的工作人員聽(tīng)說(shuō)他已申請(qǐng)過(guò)按揭貸款之后，便這樣告訴他。

當(dāng)然，如果在2009年，小李是不會(huì)碰到這種情況的。因此去年12月相繼實(shí)施的房產(chǎn)新政在一定程度上提高了改善型需求的門檻。專業(yè)人士指出，新政總體還是支持改善型需求的，不過(guò)是特指國(guó)家定義的改善需求，即頭套房人均面積低于所在城市平均水平的。這個(gè)限制條件，將使不少人左右為難。

此外，隨著政策的執(zhí)行力度加大，以前沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行的政策都將開(kāi)始從緊，如二套房信貸管理以及標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定等。同時(shí)專家分析指出，隨著稅費(fèi)減免政策的調(diào)整或者取消，部分改善型需求還將面臨交易成本變相增加的情形。

用足政策應(yīng)對(duì)成本增加

新政實(shí)施后，有些成本的增加不可避免，如契稅支出的增加等。但有些成本卻可以避免，不過(guò)這需要購(gòu)房者采取相應(yīng)的策略，即用足政策，在現(xiàn)有的政策框架下，盡可能讓自己多享受到政策的優(yōu)惠。

頭先要做到的就是要滿足改善型需求的條件。比如，新政規(guī)定只有購(gòu)購(gòu)普通房改善居住條件才能享受到優(yōu)惠政策，購(gòu)房者如果購(gòu)143平方米的房子就不會(huì)增加成本。另外，記者獲悉，契稅調(diào)整后，蘇州有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)144以上大戶型的售價(jià)也相應(yīng)作出調(diào)整，彌補(bǔ)契稅增加的帶來(lái)的成本上升。比如星嶼仁恒 (論壇 新聞)新推的148平方米 ，開(kāi)發(fā)商就對(duì)價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，讓出部分利潤(rùn)，以減輕購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

其次要做到的是盡量享受到房貸優(yōu)惠政策。通過(guò)上述計(jì)算不難看出，若能享受優(yōu)惠利率，購(gòu)房成本將下降不少。如果套房貸款額不是太高的話，可以先還掉，沒(méi)有貸款銀行是按套房來(lái)操作的。還有就是要用足公積金貸款政策。購(gòu)房者應(yīng)該做到保證賬戶中有足夠的余額，以方便申請(qǐng)到較高額度的公積金貸款。此外就是不要碰受政策打壓的物業(yè)，如購(gòu)購(gòu)時(shí)間不足5年的二手房，而盡量選擇新房，或者購(gòu)購(gòu)時(shí)間超過(guò)5年的普通二手房，這種物業(yè)在交易過(guò)程中不會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅，因此在交易過(guò)程中便可避免稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題。

另外還有一個(gè)值得注意的問(wèn)題就是一定要選擇合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)?？紤]到當(dāng)前政府在對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，因此市場(chǎng)如何運(yùn)行目前并不特別清楚，購(gòu)房者如果暫時(shí)無(wú)法做出判斷，那么還不如索性靜觀其變，等到市場(chǎng)趨穩(wěn)之后再做決定。當(dāng)然，在等待的過(guò)程中，應(yīng)該密切關(guān)注市場(chǎng)變化，一旦看到合適的，應(yīng)立即出手。

成本到底會(huì)增加多少

那么，新政實(shí)施以后，會(huì)導(dǎo)致改善型需求成本增加多少呢？根據(jù)新政規(guī)定，有些成本是顯性成本，如稅費(fèi)減免政策的調(diào)整，導(dǎo)致交易過(guò)程中需要支付更多的稅費(fèi)；還有一種是隱性成本，從表面上看似乎影響不到，但實(shí)際上賣家會(huì)將成本轉(zhuǎn)嫁過(guò)來(lái)，從而產(chǎn)生新增成本，如營(yíng)業(yè)稅“2改5”，賣家轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)成本，顯然會(huì)增加購(gòu)房成本。

此外，由于房?jī)r(jià)的快速上漲，還會(huì)出現(xiàn)諸多普通住宅“被豪宅”的情形，千萬(wàn)不要小看這種轉(zhuǎn)變，因?yàn)閮烧咴诙愘M(fèi)方面存在不小的差距。

具體來(lái)看，如果購(gòu)購(gòu)144平方米以上的住宅，需要多支出的費(fèi)用是：

——契稅比去年提高一個(gè)點(diǎn)，為3%，就以144平方米、單價(jià)為1萬(wàn)元為例，需多付1.44萬(wàn)。

——如果轉(zhuǎn)讓，滿5年的住宅，需差額征收營(yíng)業(yè)稅，如果這套房子過(guò)去每平方米為5000元，144×10000-144×5000=72（萬(wàn)元），72×5.5%=3.96（萬(wàn)元）。

如果不到5年，則需全額征收營(yíng)業(yè)稅，144×10000×5.5%=7.92（萬(wàn)元）。

——貸款上，2009年政策放寬時(shí)，購(gòu)套普通房與購(gòu)購(gòu)頭套普通房一樣，均能享受到利率的七折優(yōu)惠。如果嚴(yán)格按照套房貸款規(guī)定執(zhí)行，記者請(qǐng)?zhí)K州建行工作人員算過(guò)，按現(xiàn)行基準(zhǔn)利率5.94計(jì)算，每月的還款額為2978.49元，但是之前按利率七折計(jì)算，每月的還款額僅為2842.84元。假定按坊間流傳的二套房利率還要上浮10%來(lái)算，那每月還款額還將增加。這還不包括頭付提高至四成帶來(lái)的購(gòu)房壓力。

隱性成本不可忽視。隱性成本主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，如營(yíng)業(yè)稅“2改5”，將會(huì)使得不少二手房的交易成本增加，但賣家一般會(huì)將新增成本轉(zhuǎn)移出去，如隨著新政的實(shí)施，蘇州就有不少購(gòu)家將掛牌價(jià)一次性提高10%左右，以應(yīng)付新增的營(yíng)業(yè)稅；有些賣家以“到手價(jià)”掛牌，其實(shí)也是變相轉(zhuǎn)移稅費(fèi)成本。