2010該不該購(gòu)房，一面是房?jī)r(jià)勢(shì)如猛虎；另一面卻是新政頻出，樓市注定不會(huì)重復(fù)去年的瘋狂，面對(duì)著高企的房?jī)r(jià)，是現(xiàn)在出手還是觀望？是自有置業(yè)還是過(guò)度租房？那些剛性需求者的出路究竟在何方？借債購(gòu)房與租房而居相比，哪個(gè)更劃算？

高房?jī)r(jià)與低租金

較新統(tǒng)計(jì)資料顯示，盡管2009年上海市房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高，然而住房租金率已降至歷史較低水平，僅2%左右，甚至不如較保守的投資方式——銀行定期儲(chǔ)蓄，目前一年期存款利率為2.25%。與投資國(guó)債相比，今年頭期一年期憑證式國(guó)債發(fā)行利率為2.6%，高出住房租金率0.6個(gè)百分點(diǎn)。

如果將購(gòu)房款用來(lái)參與證券一級(jí)市場(chǎng)申購(gòu)新股或者購(gòu)購(gòu)貨幣式基金這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)較低的投資產(chǎn)品，年收益率至少可以達(dá)到8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅租金率。

為什么房?jī)r(jià)和租金之間會(huì)形成如此之大的反差呢？主要原因在于房?jī)r(jià)連年不斷上漲。這使得購(gòu)房者并不是指望房屋租金來(lái)收回投資，而是靠房產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲來(lái)獲得收益。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市2009年新房?jī)r(jià)平均漲幅高達(dá)50%，個(gè)別樓盤(pán)較高漲幅超過(guò)了120%，二手房市場(chǎng)價(jià)格也呈普漲態(tài)勢(shì)，全年平均漲幅高達(dá)38%。某咨詢機(jī)構(gòu)的調(diào)研結(jié)果顯示，目前上海市住房空置率超過(guò)15%，一些房產(chǎn)投資者根本不在乎租金的回報(bào)，即使讓房屋空著也無(wú)所謂。因?yàn)橥顿Y一套房產(chǎn)如果靠租金來(lái)收回成本至少要耗時(shí)50年，而房?jī)r(jià)的增值可以在短短的2、3年內(nèi)就收回全部成本。

算好經(jīng)濟(jì)賬

不過(guò)，房租的偏低恰恰為租房者帶來(lái)了良好的機(jī)會(huì)，從經(jīng)濟(jì)上說(shuō)，租房明顯優(yōu)于購(gòu)房。

如果你有300萬(wàn)元現(xiàn)金，準(zhǔn)備購(gòu)房結(jié)婚，以上海市內(nèi)環(huán)的二手房為例，面積100平方米，單價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，不考慮其它因素，手中的現(xiàn)金恰能用來(lái)購(gòu)購(gòu)這套二手房。根據(jù)目前房屋租賃市場(chǎng)情況，該套住房的租金為每月5000元，年租金為6萬(wàn)元。

按目前銀行一年期定期儲(chǔ)蓄存款利率計(jì)算，300萬(wàn)元每年能夠帶來(lái)6.75萬(wàn)元利息收入，扣除房租后凈剩7500元，租房的優(yōu)勢(shì)明顯。如果將這筆錢(qián)用來(lái)?yè)u新股，按8%的收益計(jì)，年收益24萬(wàn)元，扣除房租后凈剩余18萬(wàn)元，數(shù)目相當(dāng)可觀。

如果手頭僅有100萬(wàn)元購(gòu)房款，購(gòu)300萬(wàn)元房屋，你只能用作頭付，還須貸款200萬(wàn)元，期限20年，還款方式為等額本息。其中公積金貸款為60萬(wàn)元，利率為3.87%；商業(yè)貸款為140萬(wàn)元，利率按基準(zhǔn)下浮15%計(jì)，為5.049%。

經(jīng)計(jì)算，月還款額為12872.23元，20年累計(jì)還款金額高達(dá)3089335.2元，其中利息1089335.2元，數(shù)目巨大。月供無(wú)疑會(huì)形成一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，只能省吃儉用當(dāng)“房奴”，生活質(zhì)量明顯下降，半輩子為房地產(chǎn)商和銀行打工。

相反，如果選擇租房，把100萬(wàn)元用來(lái)投資，那么扣除房租后仍可以得到凈收益2萬(wàn)元。即使租房20年，租金累計(jì)為120萬(wàn)元，與貸款利息支出相差無(wú)幾。

關(guān)鍵是轉(zhuǎn)變觀念

盡管有不少購(gòu)房者對(duì)上述經(jīng)濟(jì)賬心知肚明，但仍然還是勒緊褲腰帶要購(gòu)房，這或許與某些傳統(tǒng)觀念有關(guān)。

有部分人認(rèn)為，有房才算有家，須有婚房才能結(jié)婚，婚房當(dāng)然指的是產(chǎn)權(quán)房。有的姑娘認(rèn)為嫁給沒(méi)房的男人缺乏“安全感”，丈母娘也會(huì)對(duì)沒(méi)房的準(zhǔn)女婿一票否決。

其實(shí)，這一觀念必須改變。當(dāng)年，魯迅、巴金一批作家因當(dāng)時(shí)上海房?jī)r(jià)昂貴，選擇了租房而不是購(gòu)房。在發(fā)達(dá)國(guó)家，居民平均住房自有率也僅為50%左右。其中，美國(guó)是65.5%，瑞士是42%，英國(guó)是46%。在歐美、日本和香港地區(qū)，剛開(kāi)始工作的年輕人一般是先租房，然后量力而行購(gòu)小房，這是一種被普遍接受的住房消費(fèi)觀念。

不愿租房的剛性需求者還有個(gè)顧慮，就是擔(dān)心今后房?jī)r(jià)漲了，更購(gòu)不起房。其實(shí)，現(xiàn)在購(gòu)不起房子的人，即便房?jī)r(jià)下跌20%，還是購(gòu)不起；而購(gòu)得起的人，若是傾其所囊購(gòu)房，流動(dòng)資金便枯竭了。

有人開(kāi)玩笑說(shuō)：“一套房子，消滅一個(gè)中產(chǎn)”，此話雖然有點(diǎn)過(guò)頭，但也是從一個(gè)側(cè)面反映了購(gòu)房者的困境。高房?jī)r(jià)，可以說(shuō)已經(jīng)成為廣大百姓較為揪心的問(wèn)題之一。與其硬撐著降低生活質(zhì)量當(dāng)“房奴”，還不如先租房把該做的事情做起來(lái)。

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兩項(xiàng)指標(biāo)均已“亮紅燈”

兩項(xiàng)與購(gòu)房有關(guān)的主要指標(biāo)均已大幅超標(biāo)，這在一定程度上說(shuō)明現(xiàn)在租房要比購(gòu)房劃算。

專(zhuān)家表示，房屋租售比以及租金回報(bào)率這兩項(xiàng)指標(biāo)都不容樂(lè)觀。其中，大部分城市房屋租售比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)1:300的警戒線，較高可達(dá)1:700，這表明房?jī)r(jià)中存在不小的泡沫；此外，租金回報(bào)率已經(jīng)低于銀行存款利率，這也說(shuō)明購(gòu)房其實(shí)并不太合算。

房屋租售比畸高

“有些城市房屋租售比確實(shí)偏高，這在一定程度上反映出這些城市房?jī)r(jià)中存在不小的泡沫成分。 ”美聯(lián)物業(yè)有關(guān)人士表示。

美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部曾對(duì)北京、上海、深圳三大城市作了一個(gè)抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示房屋租售比已經(jīng)大幅超標(biāo)。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)北京市場(chǎng)研究部調(diào)查顯示：北京的樓市租售比創(chuàng)紀(jì)錄突破了1:500，達(dá)到了1:546，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1:700；上海的情況也不容樂(lè)觀，房屋租售比在1：500左右，較高也達(dá)到了驚人的1:670；深圳目前一套100萬(wàn)元左右的一居大約租金水平在2500元左右，租售比大概維持在1:400～480之間。

房屋租售比是國(guó)際上用以判斷房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值和存在泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)，被業(yè)內(nèi)稱為衡量樓市健康與否的晴雨表。一般而言，租售比1∶200左右意味著區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行良好，而1∶300則是租售比的警戒線。

雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以房屋租售比這個(gè)概念來(lái)衡量房?jī)r(jià)水平值得商榷，因?yàn)閲?guó)內(nèi)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的構(gòu)成與西方國(guó)家有所不同，但中房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，各城市的房屋租售比能在一定程度上反映房?jī)r(jià)的泡沫程度，“如果房屋租售比出現(xiàn)了巨大的背離，說(shuō)明泡沫成分較大。 ”

租金收益率偏低

租金收益偏低，甚至低于銀行存款利息時(shí)，這說(shuō)明所在城市存在嚴(yán)重的投機(jī)現(xiàn)象。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，上海部分住宅租金率已降至歷史較低水平，整體接近2%的水平。也就是說(shuō)，投資一套房產(chǎn)如果靠租金來(lái)收回成本，至少要耗費(fèi)50年，表明不管是購(gòu)房自住還是投資，都已不太合適。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)曾經(jīng)對(duì)各區(qū)調(diào)查顯示，隨著2009年房?jī)r(jià)的上漲，租金回報(bào)率普遍下滑。其中，長(zhǎng)寧區(qū)藍(lán)籌樣本租金回報(bào)率為3.07%；閔行區(qū)為2%～3%；普陀、徐匯、閘北、虹口和浦東的藍(lán)籌樣本租金回報(bào)率大約在2%～2.5%；靜安、黃浦區(qū)僅為1.5%～2%。