購房消費不同于一般消費行為，他專業(yè)性強、手續(xù)復雜、涉及的

政策法規(guī)多，加之目前商品房交易中的種種不規(guī)范行為，導致購房者

的合法權(quán)益未得到有效的法律保護。為了防范交易中可能存在的風

險，越來越多的購房者委托律師辦理交易事宜。律師在購房代理中的

工作，一般分為兩大階段：

一、前期準備階段。律師接受委托后，即與發(fā)展商或代理商接觸，

查閱發(fā)展商或代理商的各項售房資料，包括簽約須知、認購書、銷售

合同和管理公約等。之后，要進行物業(yè)調(diào)查，即對委托人欲購商品房

所在的物業(yè)進行全面、深入的調(diào)查。對期房交易，主要從以下方面進

行調(diào)查：一是發(fā)展商的經(jīng)營主體資格和資信狀況；二是發(fā)展商是否付

清了土地出讓金，領(lǐng)取了土地使用權(quán)證，該土地使用權(quán)是否設(shè)置了抵

押；三是發(fā)展商是否取得了建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和

開工許可證；四是項目進展情況、施工日期、投資情況、竣工日期和

市政條件是否確定；五是發(fā)展商是否已經(jīng)合法取得預(yù)售許可證。對現(xiàn)

房交易，除調(diào)查上述一、二、三項內(nèi)容外，還要查驗該項目是否取得

工程質(zhì)量竣工核驗書，具備住用條件以及發(fā)展商是否取得銷售許可

證。但根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局京國土房管法（2000）第418

號文件規(guī)定：“凡已依法取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的商品

房，不再辦理商品房銷售許可證?！比粑慈〉梦募?guī)定的“兩證”，不

得上市銷售。另外，還要確認項目是否得到銀行樓宇按揭承諾，提供

按揭的成數(shù)、年期和利率。委托人作出購購決定后，律師會幫助委托

人準備簽約文件，辦理必備的法律手續(xù)，以滿足有關(guān)法律法規(guī)對購購

方的要求。

二、簽約購房階段。委托人認可物業(yè)后，賣方一般要求簽訂認購

書。律師通知委托人與發(fā)展商或其代理商簽訂認購書，履行相關(guān)義務(wù)。

隨后，律師代理委托人按照認購書約定的時間，同委托人到售樓處簽

訂正式購賣合同。律師負責簽約事宜，起草補充文件，審核簽約須知、

稅費明細表、按揭須知，審查付款情況，制訂簽約借款進程表等文件。

這是商品房交易中較重要的一個環(huán)節(jié)，購賣雙方的權(quán)利義務(wù)據(jù)此確

定。因此，律師可能會就某些條款提出修改補充意見供委托人參考。

雙方當事人對合同條款完全認可后，簽字蓋章，完成簽約行為（期房

合同尚須辦理預(yù)售、預(yù)購登記）。律師將有效合同發(fā)還委托人并將復

印件留存事務(wù)所，督促銷售方及時履行合同約定義務(wù)。簽約之日起30

日內(nèi)（期房交易在結(jié)算后），律師會同房地產(chǎn)商向房地局申辦立契過

戶手續(xù)，經(jīng)房地局審查受理，并進行現(xiàn)場勘查和評估，核實申報價格，

依法繳納有關(guān)稅費后，領(lǐng)取由房地局核發(fā)的過戶單。在上述手續(xù)是完

畢之后，憑過戶手續(xù)，依照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬

證書，發(fā)還委托人。至此，律師完成全部代理事項。

較后，給您提個醒：聘請律師，一定要選擇規(guī)范的律師事務(wù)所，

并與之簽訂《委托代理協(xié)議》，這是律師代理具體法律事務(wù)的基本性

文件。然后，購房者簽署授權(quán)委托書，這是明確律師代理具體法律事

務(wù)權(quán)限范圍的法律依據(jù)。此外注意兩點：，要把委托事項寫清楚，

爭取全部落實，不要過于籠統(tǒng)；，律師費要向律師事務(wù)所的財務(wù)

人員支付，并要求開具正式發(fā)票。如果事務(wù)所向您出具一般收據(jù)，您

有權(quán)拒絕。

（北京市融商律師事務(wù)所 徐榮祥）

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