■核心新聞

元旦前法院將有兩次開庭

本報報道的上海大華水岸藍橋83戶集體“暫停還貸，要求開發(fā)商退房”的購房人“賠錢也要退房事件”又有了新進展。昨天下午，他們的代理律師上海市躍平律師事務所主任律師杜躍平告訴記者，截至昨天，已經(jīng)有63位購房人向上海市寶山區(qū)人民法院提起了民事訴訟，上海市寶山區(qū)人民法院已經(jīng)受理。

因房價的變動，位于上海中環(huán)西北部的市郊結(jié)合部的樓盤大華水岸藍橋83個集體提出退房的業(yè)主多是在該樓盤12000元/平方米至14200元/平方米的高價位銷售期間購進的，而目前水岸藍橋跌到了八九千元/平方米。按照當初購房時簽訂的補充條款，83位業(yè)主向開發(fā)商提出退房，并承擔3%的違約賠償金及其他費用。

83位集體退房人之一黃小蕾告訴記者，昨天已經(jīng)接到法院的通知到法院核實了身份?！胺ㄔ旱墓ぷ魅藛T考慮到我們標的物比較大，訴訟費用會比較高，建議我們慎重。我很堅定地告訴他，我們希望通過法院盡快退房。現(xiàn)在退房，付出違約賠償金和訴訟費用也比不退房合算?！?

在前天接受記者采訪的周先生再三向記者強調(diào)：“我們已經(jīng)根據(jù)購房合同補充條款第三條的規(guī)定———若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的3%，并承擔由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費用———兩次書面向開發(fā)商發(fā)出解除合同的通知，走上法庭也是為了盡快退房?！?

據(jù)杜躍平律師透露，年前大華水岸藍橋業(yè)主退房訴訟案將有兩次開庭，分別是12月21日和12月29日。而隨著上海房價的變化，不再考慮較高的訴訟費用，這兩天和他聯(lián)系，請他代理向法院提出民事訴訟的業(yè)主正在增加。

■訪談

問題關(guān)鍵是3%“止虧點”

昨天傍晚，記者在時間采訪了和上述幾位業(yè)主一起去過法院的律師杜躍平。在談到目前上海涌動的退房風潮以及他所代理的大華水岸藍橋63戶業(yè)主退房民事訴訟案的時候，杜躍平認為，樓市變動，業(yè)主退房應該按照法律以及當初購房時簽訂的合同條款解除購房合同。目前他所代理的大華水岸藍橋63戶業(yè)主訴訟案是有理有據(jù)地“解除購房合約”，有別于上海其他樓盤出現(xiàn)的因為房價的變動導致購房人沒有任何根據(jù)地要求退房或賠償。

杜躍平認為，根據(jù)上海市的房屋預售合同，購房人只有在以下5種條件下可以單方提出解除合同：一是暫測面積和實測面積不一致；二是開發(fā)商在沒有征得小區(qū)業(yè)主的同意下擅自變更房屋建筑設計；三是開發(fā)商不按時取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；四是開發(fā)商沒有在約定的時間內(nèi)交付房屋；五是所購房屋主體結(jié)構(gòu)不合格。

“如果購房合同沒有補充約定，購房人只有在上述5種情況下可以單方解除合同，即退房。而根據(jù)大華水岸藍橋的這63戶的購房合同，他們除了有上述5種解除合同的權(quán)利外，合同追加的補充條款又賦予了他們一條單方解除合同的權(quán)利，即業(yè)主屢次提到的補充條款第三條：若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的3%，并承擔由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費用?！币舱侨绱?，杜律師對勝訴抱有很大信心。

杜律師認為，開發(fā)商當初提供的這條合同約定，讓很多購房人把“止虧點”定在3%，即購了后，即便單方提出退房，虧掉的也只是購房款3%的違約金；而現(xiàn)在房價的下跌已經(jīng)遠遠超過3%，開發(fā)商如果不退房，他們虧掉的就不只是3%，這是問題的所在。

■連鎖反應

大開發(fā)商低調(diào)參加住交會

在退房事件面前，上海的開發(fā)商一直保持沉默。從12月12日到昨天，四天的采訪中，從寶山區(qū)到普陀區(qū)，從浦東到浦西，記者走訪了上海樓市大大小小60多家樓盤。不管是有沒有退房事件發(fā)生，沒有一家開發(fā)商肯接受記者的采訪。退房的開發(fā)商對記者的態(tài)度多是推托有事不接受采訪，幾家勉強和記者見面的開發(fā)商一再表示“只是私下聊聊，不能透露我們公司名稱”。

而從12月16日在上海一年一度舉辦的中國住交會上，也能看出現(xiàn)階段上海開發(fā)商的低調(diào)。被中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)譽為一年一度的中國房地產(chǎn)節(jié)的中國住交會，會集了北京、天津、南京甚至蘭州等省市如星河灣、浙江綠城等全國知名開發(fā)商，緣何不見“地主方”上海的知名品牌的開發(fā)商？記者電話聯(lián)系了上海綠地、農(nóng)工商等十幾家在上海房地產(chǎn)企業(yè)排名靠前的開發(fā)商。得到的答案多種多樣，有的說是因為“剛參加過月初的上海房交會”，有的說是因為較近沒有新項目推出，有的說是因為年底事情多顧不上參加……但一位不愿意透露姓名的上海開發(fā)商相關(guān)負責人給記者透了底：“購房人退房的事情不是兩天，年中就已經(jīng)越來越厲害，我們考慮到購房人有可能會借著房展會采取一些集體行動，所以就沒有考慮參加房展會，盡量低調(diào)?！边@位負責人說，事實上，月初很多參加房交會的開發(fā)商如大華集團等驗證了他們的顧慮，很多購房人集體打著條幅去展會要求退房。

■權(quán)威聲音

希望雙方妥善協(xié)商處理

毫無疑問，昔日曾經(jīng)房價快速上漲的上海，如今不僅房價出現(xiàn)下降，由此引發(fā)的退房風潮自然成了社會各界關(guān)注的熱點。

12月14日，在上海針對媒體不定期召開的新聞發(fā)布會上，退房熱點問題自然被提到了。上海市政府新聞發(fā)言人焦揚是這樣回答記者提問的：“退房屬于商品房銷售糾紛，我們希望交易雙方按照合法、合理的原則，妥善協(xié)商處理。協(xié)商不成的可以通過司法途徑解決。當前我們還是應當按照國家穩(wěn)定房市、穩(wěn)定房價的宏觀調(diào)控要求，進一步規(guī)范市場秩序和交易行為，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展?！?

12月15日，記者又對上海市房協(xié)發(fā)起《上海市房地產(chǎn)行業(yè)法律風險實證研究報告》調(diào)研是否針對退房事件進行了核實。上海市房地產(chǎn)協(xié)會綜合辦公室的黃先生告訴記者：“這是我們行業(yè)協(xié)會針對現(xiàn)實問題做的一個課題，是給企業(yè)做服務的，具體內(nèi)容目前還不能對外公開。”而據(jù)了解，承擔這個課題調(diào)研的是一個律師事務所，是在退房事件還沒有風起的時候就開展的針對整個房地產(chǎn)法律風險而進行調(diào)研的一個課題。

■七嘴八舌

房價下跌該誰購單

記者就上海樓市出現(xiàn)的退房事件采訪了上海、北京的律師以及多位業(yè)內(nèi)人士。有意思的是，接受采訪的無論是律師還是業(yè)內(nèi)人士，都不約而同地表示不愿意透露姓名。

律師觀點：退房也要根據(jù)法律和合同約定，而不能因為房價的變動，購房購虧了而要求退房。像水岸藍橋，因為購房合同的補充條款已經(jīng)很明確約定，購房人可以因為自己的自身原因提出退房，開發(fā)商就應該按合同辦事。而其他的沒有約定“降價了就可以退房”或不符合合同約定的退房條件的，購房人也應該遵守合同，尊重契約“愿賭服輸”。但上海目前的退房問題已經(jīng)不是一般意義上的經(jīng)濟問題，因此，雖然從法律上看，水岸藍橋63位業(yè)主應該能勝訴，但不排除其他的情況出現(xiàn)，如有關(guān)方面出面協(xié)調(diào)，較后以庭外調(diào)解結(jié)束。

業(yè)內(nèi)人士：香港一房地產(chǎn)顧問公司負責人認為，香港1997年金融危機的時候，房價下跌幅度70%，遠遠大于目前上海房價下跌20%左右的幅度，甚至出現(xiàn)了“負資產(chǎn)”，但香港購房人和開發(fā)商都尊重契約，沒有出現(xiàn)因房價下降而集體退房的事情，即便是退房，也是按照購房合同辦事。上海的購房人和開發(fā)商都應該學習香港。當初市場紅火的時候就應該考慮到政策變化、市場變化帶來的風險。

知名開發(fā)商：上海目前發(fā)生的情況對全國正在快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場而言是一記警鐘。中國的房地產(chǎn)市場要成熟，購房人、開發(fā)商、政府部門在內(nèi)的各方主體都會付出一定的代價，“只有一部分人‘受傷’，才會提醒警示后來人”。面對上海樓市出現(xiàn)的現(xiàn)狀，解決問題是一個方面，更重要的是購房人、開發(fā)商、政府部門都應該從這場變化中吸取教訓，完善游戲規(guī)則。

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