目前，消費(fèi)者在住房消費(fèi)上有“五難”，售房承諾難兌現(xiàn)、認(rèn)購(gòu)定金難歸還、房屋面積難準(zhǔn)確、商品房質(zhì)量難保障、產(chǎn)權(quán)登記難完善。12315維權(quán)協(xié)作單位天津君匯律師事務(wù)所劉行星律師依據(jù)有關(guān)法律和政策，對(duì)住房消費(fèi)中存在的問(wèn)題進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)提示。

一、虛夸宣傳炒賣點(diǎn)房

地產(chǎn)廣告的虛假宣傳主要體現(xiàn)在：房屋價(jià)格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)及周邊環(huán)境等方面，開(kāi)發(fā)商往往以低價(jià)起步，模糊價(jià)格和面積，虛構(gòu)賣點(diǎn)來(lái)吸引購(gòu)房者。尤其是在購(gòu)購(gòu)期房時(shí)，消費(fèi)者只能從沙盤和圖片對(duì)樓盤進(jìn)行了解，到交付現(xiàn)房時(shí)再發(fā)現(xiàn)承諾與實(shí)際不符，已時(shí)過(guò)境遷。依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的廣告、明示、承諾都為要約邀請(qǐng)，應(yīng)與購(gòu)房者在購(gòu)賣合同中將所有邀約予以明確，并按邀約履行各種承諾，否則就是違約。

二、拋撒誘餌騙訂金需

要消費(fèi)者注意的是，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商普遍采取以價(jià)格優(yōu)惠做誘餌，誘使購(gòu)房者交錢訂購(gòu)，消費(fèi)者如果輕信開(kāi)發(fā)商貿(mào)然交了訂金，一旦反悔，所交訂金將有去無(wú)還。因此，購(gòu)房者在交購(gòu)房訂金之前，要把情況和問(wèn)題考慮全面，認(rèn)真審查認(rèn)購(gòu)書(shū)中的詳細(xì)條款，較好先采取以幾天為期限的預(yù)訂方式，即便不打算購(gòu)購(gòu)，可以在約定時(shí)間內(nèi)將預(yù)訂金收回。

三、計(jì)價(jià)面積玩騙術(shù)減

少實(shí)建面積、多算公攤面積、重復(fù)計(jì)算面積、編造虛假面積是一些開(kāi)發(fā)商慣用的騙術(shù)。為防止不法開(kāi)發(fā)商玩弄騙術(shù)，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)有所了解，做到心中有數(shù)。按照有關(guān)規(guī)定：(1)商品房銷售可以按套計(jì)價(jià)、按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、按建筑面積計(jì)價(jià)三種方式。(2)建筑面積是由套內(nèi)面積和共有分?jǐn)偯娣e兩項(xiàng)組成。(3)套內(nèi)面積是業(yè)主的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偯娣e為共有產(chǎn)權(quán)。(4)在商品房購(gòu)賣合同中，應(yīng)將房屋實(shí)際計(jì)價(jià)面積核算清楚，并且購(gòu)賣雙方還要在合同中注明將來(lái)如果發(fā)生誤差的處理方式。

四、房屋購(gòu)后無(wú)產(chǎn)權(quán)

沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)，消費(fèi)者只能使用房屋卻無(wú)法出售轉(zhuǎn)讓。依據(jù)相關(guān)法規(guī)，由于開(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房者未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并向購(gòu)房者支付違約金。如果在合同中沒(méi)有約定違約金的、損失數(shù)額難以確定的，違約金可以按購(gòu)房款總額并參照銀行有關(guān)規(guī)定計(jì)算。也就是說(shuō)，購(gòu)房者一旦遇到上述情況，應(yīng)該依法要求開(kāi)發(fā)商退房或進(jìn)行賠償。

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