２００６年３月３１日，北京市中級(jí)人民法院對(duì)莊勝二期購(gòu)房人劉再煊訴北京莊勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司下簡(jiǎn)稱莊勝公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，做出了原告劉再煊敗訴的判決。至此，劉再煊已經(jīng)接連遭受了兩次訴訟失敗。

“我還是會(huì)堅(jiān)持繼續(xù)上訴?！眲⒃凫釉诮邮苤袊?guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，他目前正在做再上訴的準(zhǔn)備工作。從劉再煊口中，記者了解了整個(gè)案件的原委。

購(gòu)房遭遇“一房?jī)少u”？

２００５年３月１８日，劉再煊與莊勝公司簽訂了《莊勝二期東區(qū)公寓認(rèn)購(gòu)書》，購(gòu)購(gòu)莊勝公司開(kāi)發(fā)的總價(jià)１６１．７萬(wàn)元的芳芷苑Ｄ座３層３０１室，劉再煊于當(dāng)日支付給莊勝公司定金２００００元。

３月２９日，劉再煊與莊勝公司簽訂了《商品房購(gòu)賣合同》，并于當(dāng)日支付給莊勝公司購(gòu)房款和印花稅共計(jì)１０００８０８元人民幣。此后，莊勝公司以為劉再煊辦理備案手續(xù)為由拒絕將《商品房購(gòu)賣合同》交給劉再煊，也不為他辦理備案手續(xù)。

“當(dāng)時(shí)我覺(jué)得有點(diǎn)不對(duì)勁。”劉再煊對(duì)記者說(shuō)，于是他登陸北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，查詢莊勝二期的預(yù)售公示信息，發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)支付了１０２萬(wàn)元的房子顯示為已經(jīng)簽約售出。

他愛(ài)人到北京房地產(chǎn)交易所查閱其所購(gòu)購(gòu)的房屋預(yù)售登記情況，發(fā)現(xiàn)早在２００２年１２月，在莊勝二期開(kāi)盤初期，一個(gè)名為“周建輝”的購(gòu)房人就與莊勝公司簽訂了《商品房購(gòu)賣合同》。

劉再煊從售樓人員的口中得知周建輝在當(dāng)初與莊勝公司簽訂購(gòu)房合同之后辦理了銀行按揭手續(xù)，獲得了銀行貸款。

售樓給劉再煊的銷售人員親口告訴劉再煊的愛(ài)人，大約有５０套房子和劉再煊購(gòu)購(gòu)的房屋的情況一樣，都是處于“一房?jī)少u”、“未解除假按揭”、“無(wú)法過(guò)戶”的狀態(tài)。

“我把銷售人員和我愛(ài)人的這段對(duì)話錄了下來(lái)，作為訴訟證據(jù)?！眲⒃凫诱f(shuō)，他和家人一直和莊勝公司交涉。直至去年７月中旬，莊勝公司才告之，劉再煊可以退房，但是其已經(jīng)交納的房款需要三個(gè)月以后才能還清。劉再煊要求莊勝公司出具書面文件被拒，對(duì)方也拒絕支付劉再煊房款被占?jí)簳r(shí)間的利息。

訴訟兩連敗

２００５年７月２５日，劉再煊以消費(fèi)欺詐將莊勝公司告上北京市宣武區(qū)人民法院，要求法院判令撤消他與莊勝公司簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》；判令莊勝公司退還其購(gòu)房本金１０２０８０８元（含定金２００００元）、支付其上述購(gòu)房款的利息８５５８元并賠償其１０２０８０８元。

根據(jù)判決書表明，在法庭上，莊勝公司宣稱，劉再煊有違反付款義務(wù)的行為。莊勝公司指出，其與劉再煊簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》約定：劉再煊應(yīng)于簽訂合同之日支付總價(jià)款的２０％，簽訂合同十日后付清全款。２００５年３月２９日，劉再煊支付了１００００００元購(gòu)房款，但余下的５９６９８６元，至今未支付。

根據(jù)合同約定，劉再煊的付款義務(wù)在先，莊勝給劉再煊合同備案的義務(wù)在后，所以在沒(méi)有給劉再煊備案登記的問(wèn)題上，過(guò)錯(cuò)并不在莊勝公司，是劉再煊違約在先。

而對(duì)于劉再煊所指隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的情況，莊勝公司表示，根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押自登記之日起生效，但事實(shí)上，訴爭(zhēng)房屋并沒(méi)有辦理任何抵押登記。

較后，莊勝公司還指出，劉再煊提出其故意隱瞞將訴爭(zhēng)房屋出售給第三人也不屬實(shí)。莊勝公司承認(rèn)訴爭(zhēng)房屋確實(shí)出售給他人，但是其與前一個(gè)購(gòu)房人在去年２月２８日已經(jīng)簽訂《退房協(xié)議書》，而劉再煊與其簽訂購(gòu)賣合同時(shí)，前一個(gè)合同已經(jīng)解除，并不存在一房?jī)少u的情形。劉再煊要求撤消《商品房購(gòu)賣合同》的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有法律依據(jù)。

為此，莊勝公司表示，不同意劉再煊撤消合同、償還利息、支付賠償金的訴訟請(qǐng)求。如果劉再煊愿意解除合同，其同意退還劉再煊購(gòu)房本金１０２０８０８元。

經(jīng)宣武區(qū)法院審理查明，２００２年１２月１０日，周建輝與莊勝公司簽訂《商品房購(gòu)賣合同》，購(gòu)購(gòu)了芳芷苑１號(hào)樓Ｄ座３層３０１號(hào)，并于當(dāng)年１２月１４日在北京市房地產(chǎn)交易所進(jìn)行了商品房預(yù)購(gòu)登記備案。

去年２月２８日，莊勝公司與周建輝簽訂《退房協(xié)議書》，該協(xié)議書約定：終止并注銷原簽訂之《北京市商品房購(gòu)賣合同》。

宣武區(qū)法院確認(rèn)了前述劉再煊與莊勝簽訂的認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同以及簽訂時(shí)間，還有劉再煊交納的房款金額。

此外，宣武區(qū)法院還查實(shí)，去年８月１２日，周建輝向交通銀行提前還款１２３３４８１．２７元；８月１５日，莊勝公司與周建輝簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》在北京市房地產(chǎn)交易所進(jìn)行了預(yù)售合同解除登記備案。

宣武區(qū)法院認(rèn)為，劉再煊與莊勝公司簽訂《商品房購(gòu)賣合同》購(gòu)購(gòu)訴爭(zhēng)房屋時(shí)，莊勝公司已經(jīng)與周建輝協(xié)議解除了《商品房購(gòu)賣合同》，雖然周建輝曾在銀行辦理按揭貸款手續(xù)，但是一直沒(méi)有辦理該房屋的房產(chǎn)證，周建輝也未與銀行辦理抵押登記，因此該房屋不存在抵押的情況。而且，也不存在莊勝公司將所有預(yù)售房屋的大產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押的情況。

雖然莊勝公司與周建輝簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》在房地產(chǎn)交易所進(jìn)行了商品房預(yù)售預(yù)購(gòu)登記，但該事實(shí)并不影響劉再煊在交清房款后取得訴爭(zhēng)房屋，即不影響劉再煊實(shí)現(xiàn)其合同的目的。

因此，宣武區(qū)法院較后判定，莊勝公司在與劉再煊簽訂《商品房購(gòu)賣合同》時(shí)并不存在欺詐行為，駁回劉再煊的訴訟請(qǐng)求。

劉再煊認(rèn)為，莊勝公司為訴訟需要而“補(bǔ)作”出來(lái)的虛假文件，其真實(shí)性和有效性不應(yīng)被采信。即便存在所謂的退房協(xié)議，周建輝在他起訴之后的２００５年８月才向銀行提前還款以及解除預(yù)售登記備案?！八鄯课菀呀?jīng)出賣給第三人”的行為后果仍在延續(xù)，判決書中所謂的“協(xié)議解除”不能等同于“事實(shí)上的解除”。

“而且，莊勝公司和我簽訂購(gòu)房合同時(shí)，該房屋事實(shí)上仍預(yù)售登記在周建輝名下。莊勝公司隱瞞該重要事實(shí)，我是在不知情的情況下簽約。”劉再煊告訴記者。

正是基于上述理由，２００６年１月４日，劉再煊再次上訴北京市中級(jí)人民法院。

“二審和一審的判決一樣，仍舊以未影響劉再煊在交清房款后取得訴爭(zhēng)房屋，駁回劉再煊的上訴。不過(guò)，還是取得了一些進(jìn)展。”劉再煊的代理律師劉承權(quán)告訴記者，二審法院的《判決書》認(rèn)定莊勝公司與周建輝在先簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》雖已撤銷，但莊勝公司未及時(shí)到房地產(chǎn)交易所辦理撤消預(yù)售登記，是導(dǎo)致雙方發(fā)生爭(zhēng)議的起因，對(duì)此，莊勝公司存在一定過(guò)錯(cuò)。

視預(yù)售登記為無(wú)物？

“我覺(jué)得本案的問(wèn)題是，做過(guò)預(yù)售登記的房子在沒(méi)有撤消預(yù)售登記之前，還能不能賣給他人？”北京大成律師事務(wù)所律師吳建中接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，按照法院的判決，只要沒(méi)有造成劉再煊得不到房子，即使在沒(méi)有撤消周建輝的預(yù)售登記的前提下，莊勝公司把房子賣給劉再煊，也不能算欺詐。這等于是視預(yù)售登記制度為無(wú)物，是一個(gè)原則性的錯(cuò)誤。

盡管較高人民法院的司法解釋承認(rèn)商品房合同的法律效力，而并未承認(rèn)政府預(yù)售登記的法律效力，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的合同即使沒(méi)有進(jìn)行預(yù)售登記，也視為有效。但是，法院也不應(yīng)該由此認(rèn)定，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有撤消預(yù)售登記的情況下，可以再次賣房。

“可以試想開(kāi)發(fā)商賣給個(gè)購(gòu)房人做了預(yù)售登記，只要和這個(gè)購(gòu)房人解除合同，不必解除預(yù)售登記，就可以繼續(xù)賣，哪怕是如法炮制賣３次，消費(fèi)者也很難從開(kāi)發(fā)商以外的公開(kāi)渠道獲取房屋銷售的真實(shí)信息。”吳建中認(rèn)為，這樣就造成對(duì)房屋銷售信息監(jiān)管的失控。一旦開(kāi)發(fā)商攜款潛逃，傷害的不僅是消費(fèi)者的利益，銀行也將因此蒙受巨大損失。

“其實(shí)，上述案件銀行也在一定程度上負(fù)有責(zé)任?！敝袊?guó)光大銀行信貸管理部處長(zhǎng)姜明指出，為了防止開(kāi)發(fā)商做假按揭，銀行往往會(huì)關(guān)注信貸資金的流向和按揭人的還款賬戶。而事實(shí)上，有些銀行為了競(jìng)爭(zhēng)個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)，放松信貸管理，無(wú)視開(kāi)發(fā)商類似的違規(guī)行為，甚至有的銀行在開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證的情況下就提供按揭。因此，購(gòu)房者的權(quán)益保護(hù)存在諸多問(wèn)題。

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