業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）是住宅物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行業(yè)主大會做出的各項決定?，F(xiàn)實生活中，由于小區(qū)居民的職業(yè)、層次各不相同，業(yè)主大會也并非定期召開，因此業(yè)委會在維護小區(qū)業(yè)主的合法權益方面發(fā)揮著不可忽視的作用。筆者根據(jù)處理業(yè)主和物業(yè)公司糾紛的實例，結合相關法規(guī)，認為在現(xiàn)實中業(yè)委會應當注意幾個問題。

一、業(yè)委會應當將與物業(yè)公司簽訂的“物業(yè)服務合同”向住宅物業(yè)小區(qū)全體業(yè)主公布和備查。某住宅物業(yè)小區(qū)業(yè)主李先生被物業(yè)公司告上法院，原因是拖欠物業(yè)管理費。李先生辯稱其長期在外地做生意，根本不知道繳費的具體時間；而物業(yè)公司出示的“物業(yè)合同”明確約定物業(yè)管理費是每季度付一次。雖然李先生稱沒有看到“物業(yè)服務合同”的規(guī)定，但其客觀上的欠費行為還是被視為違約并被判令承擔相應的民事責任。其實根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，判斷業(yè)主和物業(yè)公司權利義務的基本依據(jù)就是“物業(yè)服務合同”。而有些小區(qū)業(yè)委會只是滿足于選聘物業(yè)公司的過程，對簽訂的“物業(yè)服務合同”卻并不向所有業(yè)主公示，結果當業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生糾紛鬧上法庭后，不僅對“物業(yè)服務合同”的具體規(guī)定不了解，更談不上以合同為依據(jù)對物業(yè)公司履行職責進行監(jiān)督了，由此業(yè)主往往要承擔敗訴的后果。

二、業(yè)委會應當代表小區(qū)業(yè)主嚴格監(jiān)督物業(yè)公司履行合同義務。本市某小區(qū)的物業(yè)服務一直為業(yè)主們所詬病，許多業(yè)主不繳納物業(yè)管理費以示抗議。物業(yè)公司將這些業(yè)主告上法庭，法院審理后認為，業(yè)主的抗辯理由不充分，不能認定物業(yè)公司違約在先，遂判決業(yè)主支付物業(yè)管理費。然而，在該住宅物業(yè)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的“物業(yè)服務合同”中，對于物業(yè)公司的服務質(zhì)量都有百分比量化指標的規(guī)定。業(yè)委會只要按照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第11條，采用集體討論的形式或者采用書面征求意見的形式每年組織小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的服務質(zhì)量進行評議，就不難得出物業(yè)公司的服務是否達標的結論。這既可以有效地督促物業(yè)公司改進工作，又可以在糾紛發(fā)生后成為業(yè)主充分的抗辯理由。

三、業(yè)委會不得越權而損害小區(qū)業(yè)主的合法權益。湯先生前一段時間比較煩，不僅僅因為他不繳物業(yè)管理費被物業(yè)公司訴至法院，關鍵的是其所住小區(qū)業(yè)委會竟然給物業(yè)公司出了一個“證明”，證實物業(yè)公司經(jīng)常向湯先生催要物業(yè)管理費，以說明物業(yè)公司的訴訟時效沒有超過。后來調(diào)查發(fā)現(xiàn)本屆業(yè)委會否認給物業(yè)公司出具過時效“證明”，說明這是個別人所為。根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第15條和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第12條2款的規(guī)定，業(yè)委會不得超越職權行事。

這里姑且不談該“證明”的真實性，僅就業(yè)委會給物業(yè)公司出具“證明”行為本身而言，就已經(jīng)超越了法律賦予業(yè)委會的職責范圍，業(yè)委會由業(yè)主權益的維護者變成了物業(yè)公司的代言人，無疑損害了業(yè)主的合法權益。因此業(yè)委會的任何行為都應當在法定的范圍內(nèi)行使，而不能自行其是。（作者為上海市德尚律師事務所律師）

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