遭遇房屋問(wèn)題要維權(quán)，和開(kāi)發(fā)商勾心斗角時(shí)，怎么才能確保自己的利益？律師提醒您，維權(quán)也要講策略，同樣的案情，不同的策略，導(dǎo)致的維權(quán)結(jié)果會(huì)大相徑庭。

案例

2003年，張先生在京北某小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套房子，高高興興搬了進(jìn)去。但是，入住兩年后，張先生發(fā)現(xiàn)房屋墻壁及屋面出現(xiàn)呈蜘蛛網(wǎng)狀的細(xì)微裂縫，嚴(yán)重影響了房屋的觀感和品質(zhì)。張先生很生氣，據(jù)此向開(kāi)發(fā)商提出索賠，要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償35000元，但開(kāi)發(fā)商卻根本不同意，認(rèn)為較多給7000元(后升至9000元)。雙方僵持不下，張先生只好求助于律師。

律師說(shuō)法

北京信杰律師事務(wù)所 律師王仕平：房地產(chǎn)糾紛時(shí)有發(fā)生，但是，要很好地解決問(wèn)題，還需要講求策略。頭先，要拿出自己的權(quán)益受到侵害的證據(jù)；，合理索賠要有過(guò)渡，不能讓對(duì)方感覺(jué)索賠的目的就是為了錢；第三，談判時(shí)，盡可能找高層談判。

索賠要有依據(jù)

在這個(gè)案例中，王律師告訴張先生，頭先，索賠的數(shù)額必須要有依據(jù)，為什么要這么多錢？不能給對(duì)方空口要錢的感覺(jué)。在本案中，不要糾纏于裂縫的補(bǔ)償上，因?yàn)榱芽p對(duì)于房屋價(jià)值的影響是無(wú)法計(jì)算的，補(bǔ)償費(fèi)用是一個(gè)很靈活的概念，結(jié)果肯定對(duì)業(yè)主不利。而應(yīng)該將問(wèn)題的性質(zhì)確定為維修及房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)用上，這就可以有客觀的計(jì)算依據(jù)。然后，做一個(gè)詳細(xì)的計(jì)算單給對(duì)方，讓對(duì)方無(wú)話可說(shuō)，心悅誠(chéng)服。其實(shí)這個(gè)報(bào)價(jià)單是很容易做的，主要包含材料費(fèi)、人工費(fèi)、搬家費(fèi)、誤工費(fèi)等，必要時(shí)也可以委托裝修公司幫忙出具。

本案中，張先生按照律師建議提供了報(bào)價(jià)單。張先生提供報(bào)價(jià)單后，開(kāi)發(fā)商仍不接受，理由是房屋無(wú)需全面維修，可以采取局部修理，因而不能按全部修理給予補(bǔ)償。但事實(shí)上，局部維修從技術(shù)上來(lái)說(shuō)是無(wú)法做到的，即使能做到，成本只會(huì)比全面維修更高。雙方又出現(xiàn)了新的爭(zhēng)議。

及時(shí)轉(zhuǎn)換目標(biāo)

這種情況下，律師告訴張先生可以適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)變談判策略，可以將談判的目標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)轉(zhuǎn)換。既然對(duì)方認(rèn)為費(fèi)用過(guò)高，張先生就勢(shì)提出由對(duì)方為自己維修，但明確地告訴對(duì)方要按國(guó)家規(guī)范進(jìn)行維修，使用與張先生裝修的相同材料。同時(shí)也不向?qū)Ψ剿髻r房屋周轉(zhuǎn)費(fèi)用，而是要求對(duì)方提供周轉(zhuǎn)房屋。開(kāi)發(fā)商仔細(xì)考慮之后，并不愿提供周轉(zhuǎn)房。于是，雙方經(jīng)過(guò)談判達(dá)成的意見(jiàn)是：等開(kāi)春天氣暖和后，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，另補(bǔ)償9000元作為搬家及周轉(zhuǎn)費(fèi)用(因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不愿意提供周轉(zhuǎn)房，周轉(zhuǎn)費(fèi)用就很好談了)。

幾個(gè)月后，張先生改變了主意，決定暫時(shí)不維修了，他考慮到現(xiàn)實(shí)情況，希望再過(guò)幾年，等孩子大些，然后再對(duì)房屋進(jìn)行整體重新裝修。于是，他再次和開(kāi)發(fā)商談判補(bǔ)償問(wèn)題。因?yàn)橛星捌诘匿亯|，這一次談起來(lái)非常順利，雙方很快就達(dá)成一致：包括裝修費(fèi)和搬家周轉(zhuǎn)費(fèi)，開(kāi)發(fā)商一次性補(bǔ)償業(yè)主25000元。這是一個(gè)雙方都可以接受的結(jié)果，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，補(bǔ)償費(fèi)用明顯比實(shí)際維修費(fèi)用低；而對(duì)于業(yè)主而言，該補(bǔ)償費(fèi)用盡管低于實(shí)際的維修成本，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初次談的費(fèi)用，心理上完全能接受。

維權(quán)心得

1.索賠一定要有依據(jù)

房地產(chǎn)維權(quán)索賠是一項(xiàng)很艱苦的工作，雙方要斗智斗勇，但較核心的是要依據(jù)法律憑事實(shí)說(shuō)話，要有充分的法律和事實(shí)依據(jù)，否則談判就變成了吵架，很難成功。

2.注意談判策略

比如本案成功的關(guān)鍵之一就在于及時(shí)將索賠的目標(biāo)從索賠變?yōu)閯趧?wù)索賠，策略上的轉(zhuǎn)變帶來(lái)了談判結(jié)果的轉(zhuǎn)變。

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