如果購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)帶有閣樓的房屋，這幾個(gè)問(wèn)題是需要搞清楚的：閣樓的性質(zhì)是什么？房屋的建筑面積時(shí)都包含了閣樓的建筑面積？閣樓的產(chǎn)權(quán)與房屋的產(chǎn)權(quán)有何關(guān)聯(lián)性？購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)對(duì)于閣樓的產(chǎn)權(quán)是否應(yīng)明確寫入購(gòu)房合同？如果這些問(wèn)題不能弄清楚，購(gòu)房人可能會(huì)遇到像本案中金先生的遭遇，自身利益可能會(huì)無(wú)法得到保障。本次派案說(shuō)法邀請(qǐng)北京豐禾律師事務(wù)所楊健律師對(duì)北京金先生的遭遇進(jìn)行法律分析，來(lái)幫您解答以上這些問(wèn)題。

原告：金先生

被告：某開發(fā)商

案由：購(gòu)房人定購(gòu)頂樓房屋后，認(rèn)為開發(fā)商未將廣告上標(biāo)明的閣樓產(chǎn)權(quán)在購(gòu)房合同中予以明確，而以重大誤解為由要求退房。

開庭時(shí)間：2007年6月17日

審判結(jié)果：法院駁回金先生訴訟請(qǐng)求

2006年8月，金先生一家在報(bào)紙上看到某花園的售樓廣告，載明該花園“二房一廳（閣樓55.04平方米），建筑面積74.73平方米，售價(jià)55.8萬(wàn)元”。這個(gè)55平方米的閣樓引起了金先生的興趣。

9月13日，金先生一家在實(shí)地查看了該套房屋后欣然決定購(gòu)房。同日，他們與開發(fā)商簽訂了《房屋定購(gòu)協(xié)議書》，載明該房建筑面積74.73平方米，每平方米7600余元。協(xié)議簽訂當(dāng)天，金先生一家支付了1萬(wàn)元定金。十天后，雙方按約簽訂了《北京市商品房購(gòu)賣合同》，并支付了剩余的頭期房款10萬(wàn)余元。后金先生等以合同文本未對(duì)閣樓面積明確產(chǎn)權(quán)，損害其合法權(quán)益為由，將開發(fā)商訴至法院。

原告金先生認(rèn)為，該花園五樓房屋單價(jià)僅為6200元，而自己購(gòu)購(gòu)的該套房屋單價(jià)高達(dá)7600余元，就是因?yàn)樵撎追课莅碎w樓。該閣樓屬于六樓的屋面部分，不能明確標(biāo)明產(chǎn)權(quán)，因此原告簽訂該購(gòu)房合同屬于重大誤解，要求撤銷雙方簽訂的《北京市商品房出售合同》并返還其已支付的頭付款并雙倍返還定金。

被告則辯稱，合同簽訂前，原告曾實(shí)地查看了房屋，不存在任何誤解。該合同合法有效，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

法院審理后認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋的結(jié)構(gòu)中設(shè)有閣樓，該閣樓的存在不影響正常居住部位的功能及使用，且由該房屋所有人少有使用，給房屋所有人增加了生活的便利。在雙方的合同及開發(fā)商所發(fā)的宣傳資料中，系爭(zhēng)房屋的建筑面積中不包括閣樓的面積，對(duì)此原告金先生等也是清楚的。

閣樓與整個(gè)房屋是一個(gè)整體，包含在系爭(zhēng)房屋中，房屋產(chǎn)權(quán)中未標(biāo)明閣樓不影響產(chǎn)權(quán)人對(duì)閣樓的占有、使用，對(duì)此不存在任何的重大誤解。日前，法院對(duì)這起房屋糾紛案件作出了終審判決，駁回了原告金先生的訴訟請(qǐng)求。

主要法律關(guān)系

金先生：原告，稱簽訂該購(gòu)房合同屬于重大誤解，要求撤銷雙方簽訂的《北京市商品房出售合同》，并返還其已支付的頭付款并雙倍返還定金。

某開發(fā)商：被告，稱合同簽訂前，原告曾實(shí)地查看了房屋，不存在任何誤解。該合同合法有效，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

矛盾焦點(diǎn)：閣樓是否包含在所購(gòu)房屋中，是否影響產(chǎn)權(quán)人對(duì)閣樓的占有、使用。

律師說(shuō)案

律師說(shuō)案

一、那些情況下房屋購(gòu)賣合同可以撤銷或變更？　

房屋購(gòu)賣合同也是一種購(gòu)賣合同，按照《合同法》第54條規(guī)定，當(dāng)訂立房屋購(gòu)賣合同時(shí)存在因重大誤解、顯示公平、一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的五種情況下，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同。

二、閣樓產(chǎn)權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)有何關(guān)聯(lián)，本案兩者是否一致？

閣樓民間解釋為位于自然層內(nèi)，利用房屋的上部空間加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。閣樓的官方解釋為系指建造時(shí)利用屋蓋空間搭建、符合規(guī)定的高度要求(室內(nèi)凈高較高達(dá)到2．2米以上)、有固定樓梯、門、窗(含老虎窗、天窗)、實(shí)際供人居住的室內(nèi)建筑物。

對(duì)不符合上述條件的閣樓，不計(jì)算使用面積，也不計(jì)算建筑面積。因此，我們可以考察閣樓有沒有產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)是計(jì)不計(jì)算建筑面積，而閣樓計(jì)算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)就是閣樓的層高在2.2米以上，有固定樓梯、門、窗，能供人居住的室內(nèi)建筑物。如達(dá)不到這些標(biāo)準(zhǔn)的，只能算使用面積，不計(jì)算建筑面積，相應(yīng)的就沒有產(chǎn)權(quán)。閣樓產(chǎn)權(quán)屬于房屋產(chǎn)權(quán)的組成部分，閣樓有了產(chǎn)權(quán)，能做到產(chǎn)權(quán)明晰，便于管理，減少紛爭(zhēng)。結(jié)合本案金先生的案件看，金先生沒有交代55.04平方米的閣樓的層高多少，是不是有固定的樓梯、門窗等關(guān)鍵要素，法院在審理過(guò)程中也沒有涉及此部分，不好妄斷金先生的閣樓是否能享有產(chǎn)權(quán)。

三、本案所指合同是否存在“重大誤解”？

重大誤解是指當(dāng)事人因?qū)?biāo)的物等產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，致使該行為的結(jié)果與自己的真實(shí)意思相反，并造成較大損失的情形。構(gòu)成一項(xiàng)重大誤解需要同時(shí)考察重大誤解的構(gòu)成條件。其構(gòu)成條件有：1、是出于行為人自己的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，按照《民通意見》第71條規(guī)定，行為人須是對(duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量 、規(guī)格和數(shù)量等的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。本案中金先生對(duì)閣樓認(rèn)識(shí)不太吻合這些對(duì)象要求。2、行為人產(chǎn)生的重大誤解與訂立合同有因果關(guān)系。正是因?yàn)樾袨槿说腻e(cuò)誤，才訂立了一份違背自己真實(shí)表示的合同。如果合同不是因重大誤解而訂立，就不能按照重大誤解的規(guī)則來(lái)解決合同。本案中，正是因?yàn)檫@一點(diǎn)，法院才駁回了原告金先生的訴訟請(qǐng)求。3、誤解應(yīng)是重大的，如是一般錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，不足以造成其不利后果，也就無(wú)法用公平原則來(lái)衡量，也就不能請(qǐng)求變更或撤銷合同。以上條件是有機(jī)統(tǒng)一的，缺一不可，否則無(wú)法認(rèn)定為重大誤解。

四、開發(fā)商樓盤廣告所稱信息是否可認(rèn)作合同的一部分？

開發(fā)商在報(bào)紙、樓書上載明該花園“二房一廳（閣樓55.04平方米），建筑面積74.73平方米，售價(jià)55.8萬(wàn)元”的宣傳廣告中，對(duì)閣樓55.04平方米所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)金先生是否考慮購(gòu)購(gòu)該頂層，及該房屋的價(jià)格確定有重大影響的，應(yīng)視為邀約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

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