在貸款購房普及的今天，房屋貸款已成為大部分工薪較主要的家庭支出。各家銀行在還貸方式上推出的產(chǎn)品層出不窮，固定利率氣球貸、接力貸、循環(huán)貸等各種還貸方式令人眼花繚亂，而處于降息周期的牛年如何巧還房貸就更加考驗家庭理財者的智慧了。理財專家提醒還貸人：在牛年經(jīng)濟大環(huán)境不佳，以及處于降息周期的背景下，貸款者可根據(jù)自己收入狀況，巧妙靈活地選擇不同的還款方式。

轉(zhuǎn)按揭尋求更實惠的銀行

"轉(zhuǎn)按揭"是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款，同時可享受7折優(yōu)惠，其中付給擔(dān)保公司數(shù)千元擔(dān)保費即可。據(jù)了解，大部分銀行都可以辦理無交易轉(zhuǎn)按揭，但在實際操作中，股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，并能給出更優(yōu)惠的貸款利率。

現(xiàn)在專業(yè)按揭機構(gòu)一般并不對購房者收取服務(wù)費用，但還是存在一些不可避免的費用，包括擔(dān)保費、評估費、抵押費、公證費等。一筆30萬元的房貸轉(zhuǎn)按揭，費用基本上在7000－8000元之間。需要注意的是，辦理房屋貸款的提前還款應(yīng)是已經(jīng)貸款在1年以上的客戶，這樣多數(shù)銀行才不收取違約金。理財專家提醒消費者，在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對于固定利率的貸款客戶，則要按照合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5％左右支付。

降息背景下宜固定改浮動

2006年開始，不少商業(yè)銀行都推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢就立即顯現(xiàn)出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。

張女士2007年7月在某商業(yè)銀行辦理了5年期固定利率貸款，當(dāng)時約定的貸款年利率應(yīng)為7.56%，比現(xiàn)在降息后的基準(zhǔn)利率高出1.62個百分點。同樣是50萬5年期的貸款，張女士用固定利率以等額本息還款方式，每月還款為10033元左右，而現(xiàn)在用浮動利率只需9652元，兩者相差381元，5年下來，張女士少付的利息就有2.2萬多元。當(dāng)然，這還沒有考慮到今后再降息的調(diào)整。"如果央行繼續(xù)降息，那我不是損失得更多？"一算賬，張女士嚇了一跳。

當(dāng)然，需要提醒大家的是，"固定"改"浮動"需要支付一定數(shù)額的違約金，轉(zhuǎn)換是否劃算，還要看對未來的降息預(yù)期怎樣。

雙周供可縮短還款周期

盡管每個月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于"雙周供"縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快，因此，還款的周期被縮短，同時也節(jié)省了借款人的總支出。

不足之處是，貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個月的貸款，會增加每個月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對于工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。

隨薪供能暫緩還款壓力

"隨薪供"指在一定固定限期內(nèi)，只需按期償還貸款利息，固定限期到期后，再按期償還本息的還款方式，其中固定限期申請年限較長不超過3年。該還款方式可為借款者緩解當(dāng)前的還款壓力，也為流動性需求較大客戶提供了新的選擇。

等額本息法還是等額本金法？當(dāng)前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分?jǐn)偟矫總€月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。理財專家認(rèn)為，等額本息法比較適合年輕的、職業(yè)穩(wěn)定的購房人，此種方法可以減輕還款人早期壓力并更多享受生活，后期隨著收入水平的提高，實際的還貸壓力也會下降。而等額本金法比較適合于50歲以上的購房者，以應(yīng)對退休后收入下降的情況，不容易產(chǎn)生經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。

提前還貸并非都劃算

前提是，還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。

如果提前還貸采用縮短貸款期限的方法，提高每月還款額，就可以有效減少利息支出。這樣做，既不需要占用大量的資金，也不會影響投資計劃，節(jié)省的利息還比單純抵充本金的方法更多。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了，而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。

組合貸款用公積金"月沖"

很多購房者喜歡采用"年沖"的方式，每年將積存的公積金一次性沖還本金，以為這樣能更好地節(jié)省利息，其實卻不然。按照規(guī)定，"年沖"的資金必須先用于償還利率較低的公積金貸款，之后才能去抵沖商業(yè)貸款的余額。所以，購房者在抵充公積金貸款時期實際上是做了"蝕本生意"，較近公積金貸款利率再次下調(diào)0.18個百分點，"年沖"的購房者更加不合算了。

比較聰明的辦法是，申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時限度地降低每月公積金的還款額；限度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。這時，建議采用"月沖"的方式，公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，節(jié)省的利息很可觀。

(作者：劉鋼)

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