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我的房貸我做主 如何還貸更省錢

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 900 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

乍暖還寒的天氣,沒能阻止上海樓市逐步復(fù)蘇的步伐。隨著剛性需求的逐漸釋放,樓市成交量也在慢慢回升。與此同時(shí),新年伊始,商業(yè)銀行頻頻推出形式多樣的房貸新品。其運(yùn)作原理盡管各不相同,但都旨在通過(guò)減低消費(fèi)者購(gòu)房成本,以進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體復(fù)蘇。于是,情況各異的購(gòu)房者,總能在其中找到一款適合自己的房貸產(chǎn)品,幫助自己減少房貸支出,減輕生活壓力

購(gòu)"點(diǎn)"省利息

張小姐和男朋友準(zhǔn)備年內(nèi)結(jié)婚,需要購(gòu)置婚房。近期,兩人看中了一套總價(jià)180萬(wàn)元的房子,計(jì)算雙方現(xiàn)有資金后,還需要貸款100萬(wàn)元,張小姐想將貸款年限定為30年。聽說(shuō)深圳發(fā)展銀行較近推出了"點(diǎn)按揭"房貸新品,張小姐便前往一探究竟。

在深圳發(fā)展銀行營(yíng)業(yè)大廳里,前來(lái)咨詢房貸按揭業(yè)務(wù)的張小姐一臉疑惑。事實(shí)上,在深圳發(fā)展銀行于2009年3月16日面向全國(guó)推出"點(diǎn)按揭"房貸產(chǎn)品之前,世界上除了美國(guó)外,沒有一個(gè)國(guó)家使用點(diǎn)數(shù)。

那么,到底什么是"點(diǎn)"呢?深發(fā)展個(gè)貸客戶經(jīng)理為張小姐解答:"點(diǎn)"表示借款人在貸款時(shí)預(yù)先付給銀行的費(fèi)用,以貸款總額的百分點(diǎn)來(lái)計(jì)算。例如100萬(wàn)元的貸款,1個(gè)點(diǎn)表示需要支付1萬(wàn)元的費(fèi)用。

其實(shí),所謂"點(diǎn)按揭",就是深發(fā)展為個(gè)人客戶提供的一款通過(guò)預(yù)先支付一定費(fèi)用,從而獲得貸款利率進(jìn)一步降低的房貸產(chǎn)品。1個(gè)"點(diǎn)"即是貸款金額的1%,客戶通過(guò)支付一個(gè)或多個(gè)"點(diǎn)"的費(fèi)用,可以使貸款利率降低,進(jìn)而達(dá)到降低房貸支出、合理安排月供和省息的目的。其專門適用于10年期及以上住房按揭和房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。

聽完深發(fā)展個(gè)貸客戶經(jīng)理關(guān)于"點(diǎn)"的解釋,開始感興趣的張小姐提出了更為具體的問(wèn)題??蛻艚?jīng)理告訴張小姐,深發(fā)展"點(diǎn)按揭"房貸產(chǎn)品分別針對(duì)10-20年期和20-30年期的貸款,量身定制了購(gòu)購(gòu)1.25個(gè)點(diǎn)和1.5個(gè)點(diǎn)享受低利率的房貸產(chǎn)品。

客戶經(jīng)理還為張小姐算了一筆賬,倘若不辦理點(diǎn)按揭,按照目前30年期7折房貸利率4.158%計(jì)算,張小姐一共需要支付75萬(wàn)元利息;而辦理點(diǎn)按揭業(yè)務(wù),張小姐只需花1.5萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)貸款總額的1.5個(gè)點(diǎn),就可以享受3.78%的超低利率,總共節(jié)省7.8萬(wàn)元,省息高達(dá)10%。經(jīng)過(guò)一番計(jì)算和考慮,張小姐較終選擇了"點(diǎn)按揭"貸款。

"花1.5萬(wàn)元就能省7.8萬(wàn)元的房貸,對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)節(jié)約了支出,幫助我們實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃,非常好!"張小姐興奮地表示。

點(diǎn)評(píng):不同于市面上各種通過(guò)還款方式節(jié)省利息的房貸產(chǎn)品,深發(fā)展的"點(diǎn)按揭"直接為客戶降低了利率。就目標(biāo)客戶群體來(lái)說(shuō),這款產(chǎn)品對(duì)于長(zhǎng)期貸款客戶有著非常實(shí)際的省息效果。如果客戶打算只貸2或3年,則意義不大;購(gòu)點(diǎn)平均成本大約在四、五年左右,而且貸款時(shí)間越長(zhǎng),利息節(jié)省越多。

受全球金融風(fēng)暴的影響,國(guó)內(nèi)房貸客戶普遍對(duì)收入水平和支付水平預(yù)期降低,該產(chǎn)品對(duì)面臨房?jī)r(jià)高、供款壓力大的新購(gòu)房者具有非常實(shí)際的意義。

專業(yè)人士認(rèn)為,"點(diǎn)按揭"對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇,所起作用也是非常正面的;它可以成為房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)出售人幫助購(gòu)房人支付"點(diǎn)按揭"費(fèi)用來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房人降低利息支出,放大節(jié)省購(gòu)房費(fèi)用,從而提高交易成功率,實(shí)現(xiàn)購(gòu)賣雙方共贏的有力武器。

延遲還本減壓力

金融危機(jī)已經(jīng)影響到了一些人的生活質(zhì)量,在外企擔(dān)任中層職位的吳先生就是其中之一。去年年底,吳先生為父母在上海購(gòu)購(gòu)了一套住房,貸款100萬(wàn)元,期限20年。然而,貸款發(fā)放不久,吳先生所在的單位便減薪,不但薪水出現(xiàn)一定比例縮水,連年終獎(jiǎng)也大幅減少。

考慮到日常開銷等因素,吳先生希望能夠有一款房貸產(chǎn)品切切實(shí)實(shí)為自己減輕還款壓力,熬過(guò)這段"較壞的時(shí)光"。此時(shí),朋友向他推薦了興業(yè)銀行上海分行的"隨薪供"產(chǎn)品。

興業(yè)銀行上海分行工作人員告訴吳先生,對(duì)于他這筆金額100萬(wàn)元,期限20年的按揭貸款,如果貸款年利率基準(zhǔn)下浮15%(即5.049%,假設(shè)該利率保持不變):如果選擇等額本金還款法,頭月需歸還貸款本金4166.67元,貸款利息4207.50元,本息合計(jì)8374.17元,次月需歸還貸款本息8356.64元,之后每月還款金額逐月遞減17.53元。如果選擇"隨薪供",按三年固定期限,第四年起按照等額本金計(jì)算,客戶前三年每月只需歸還利息4207.50元,第四年起頭月需歸還貸款本金4901.96元,貸款利息4207.50元,之后每月還款金額逐月遞減20.63元。

通過(guò)對(duì)比可以看到,選擇前三年只還息不還本的"隨薪供",吳先生前三年還款壓力明顯減輕,與選擇單純的等額本金還款法相比,每月還款金額平均減少約3860元。

如今,已經(jīng)成功申請(qǐng)"隨薪供"的吳先生還款壓力大大減輕,他更是認(rèn)為該款產(chǎn)品簡(jiǎn)直就是為飽受減薪困擾的還貸人度身定制,并笑稱:"三年后,金融危機(jī)總應(yīng)該過(guò)去了吧!"

點(diǎn)評(píng):金融危機(jī)發(fā)生之后,一些企業(yè)受國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)所迫,生產(chǎn)受到一定影響,于是縮減經(jīng)營(yíng)成本,致使不少人面臨減薪、失業(yè)風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)承受能力發(fā)生了較大變化。對(duì)于遭遇這種情況的貸款人而言,原來(lái)可能是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶,卻因?yàn)槭杖胪蝗粶p少而面臨短期內(nèi)無(wú)法還錢的窘境。在這種情況下,銀行推出針對(duì)該人群的創(chuàng)新房貸產(chǎn)品,通過(guò)本金緩供的方式,給貸款人一個(gè)喘息的機(jī)會(huì),幫助他們度過(guò)較困難的時(shí)期。今后,這部分人仍將成為銀行的忠實(shí)客戶。

用"閑錢"抵貸款本金

王先生現(xiàn)年25歲,工作收入穩(wěn)定,目前準(zhǔn)備貸款100萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)房屋,還款期為30年。在購(gòu)購(gòu)房屋后,王先生基本沒有銀行存款了。但是除了每月還款額和基本生活開支外,王先生每月還能節(jié)余大約3000元,存放在銀行賬戶中。在了解了近期新面市的所有房貸新品后,王先生將目光鎖定渣打銀行"活利貸",認(rèn)為這是較適合自己的一款房貸產(chǎn)品。

申請(qǐng)"活利貸"的客戶,只需將自己的閑置資金存入還款賬戶,作為提前還款,直接抵扣貸款本金,從而有效節(jié)省貸款利息,并縮短還款期限。

該產(chǎn)品與普通房貸產(chǎn)品的區(qū)別之處在于:房貸客戶存入"活利貸"還款賬戶中的閑置資金,即被視為提前償還貸款本金,同時(shí),當(dāng)日即可從計(jì)息基數(shù)中抵銷,從而較直觀、較靈活地為房貸一族節(jié)省貸款利息。

較吸引王先生的是,"活利貸"對(duì)還款賬戶內(nèi)的資金沒有任何限制,他可以在需要時(shí)隨時(shí)支取或存入,且無(wú)需支付額外的提取費(fèi)用。同時(shí),存入還款賬戶的資金則是日日累計(jì),貸款利息也是按日結(jié)算。

渣打銀行客戶經(jīng)理介紹說(shuō),以王先生貸款金額100萬(wàn)元、期限30年為例,貸款利率按6%計(jì)算,在該行申請(qǐng)普通房屋貸款月還款(月等額還款方式)為5996元,貸款總利息達(dá)到1158379元。而若選取"活利貸",王先生30年總利息僅約55萬(wàn)元,相比普通房屋貸款節(jié)省將近60萬(wàn)元,節(jié)省幅度達(dá)到52%;在每月月供不變的情況下,"活利貸"還將有效縮短還款時(shí)間,王先生若每月能往貸款賬戶存入3000元,還款期限將縮短近8年,僅22年就能還清所有貸款。

在評(píng)價(jià)自己選擇的房貸產(chǎn)品時(shí),王先生認(rèn)為:"活利貸"在省息的同時(shí),更縮短了貸款期限,使消費(fèi)者在提早償還貸款的同時(shí)還能維護(hù)或提升個(gè)人的信用度。"房貸每月的月供款由本金和利息兩部分組成,當(dāng)'活利貸'為我省下利息的同時(shí),月供款中的更多比例將直接歸還貸款本金,貸款自然越還越快,縮短了貸款期限,使我這樣的房奴早早解脫還貸壓力,維護(hù)良好信用記錄。"王先生如是說(shuō)道。

點(diǎn)評(píng):"活利貸"不僅僅是一款房貸產(chǎn)品,更是使資產(chǎn)得到合理規(guī)劃與有效保障的精明之選。"活利貸"賬戶中的資金多數(shù)來(lái)自于普通家庭每月除去日?;ㄤN外的結(jié)余資金,在目前市場(chǎng)情況下,相較與投資其他理財(cái)產(chǎn)品或閑置家中毫無(wú)收益,存入"活利貸"賬戶直接抵扣貸款利息,無(wú)疑是家中閑置資金穩(wěn)健升值的選擇。因此,類似王先生這樣每月能有不少節(jié)余,又找不到很好投資渠道的貸款人,不如通過(guò)此產(chǎn)品利用"閑錢"抵扣貸款本金,進(jìn)而縮短還款時(shí)間。

裝修也能借房貸

三年前,剛工作不久的小磊購(gòu)置了一套120萬(wàn)元的住房,其中銀行房貸授信提款90萬(wàn)元。兩年間,小磊為了減輕壓力,在高利率時(shí)代將自己的閑余資金全部用于歸還貸款近50萬(wàn)元。較近,小磊打算裝修婚房,可是囊中羞澀,為此申請(qǐng)了招行"消費(fèi)易"房貸產(chǎn)品,不僅方便快捷地獲得了50萬(wàn)元消費(fèi)貸款的額度,而且以較低的成本獲得了資金。

原來(lái),房貸"消費(fèi)易"的好處在于,房貸客戶還款后的空余額度,可轉(zhuǎn)化為供刷卡消費(fèi)或者網(wǎng)上支付的透支額度,透支金額可以在免息期內(nèi)免費(fèi)使用,超期后仍可以較低的成本選擇不同期限分期歸還。在授信額度內(nèi)客戶可以循環(huán)使用,從而讓客戶擁有一條方便快捷的融資渠道,既能滿足自身日常生活需要,又能實(shí)現(xiàn)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn),獲得更高理財(cái)回報(bào),讓財(cái)富更快增值。

在小磊看來(lái),信用卡透支忘記還了,個(gè)人信用記錄便有了污點(diǎn),此外還要支付高額的利息,而使用房貸"消費(fèi)易"則沒有此擔(dān)心:先花錢后還款,50天免息期結(jié)束后,客戶還可將透支額度100%直接轉(zhuǎn)化為1年、3年或10年的消費(fèi)貸款,并且消費(fèi)貸款執(zhí)行利率遠(yuǎn)低于日息萬(wàn)分之五的信用卡罰息利息。如此一來(lái),小磊便可以安心地靠這個(gè)房貸產(chǎn)品來(lái)裝修住房,為自己新婚做好準(zhǔn)備。

點(diǎn)評(píng):或許單就大額免息貸款來(lái)看,消費(fèi)易產(chǎn)品對(duì)銀行的收益十分有限;但是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看,通過(guò)為客戶提供優(yōu)質(zhì)的貸款理財(cái)產(chǎn)品,加深銀行與客戶之間的互信合作,在方便客戶、優(yōu)惠客戶的同時(shí)助推消費(fèi)、活躍市場(chǎng),是一件國(guó)家、銀行和客戶三者共贏的明智之舉。

同時(shí),在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求釋放的同時(shí),也有許多"小磊"們需要一筆裝修資金,卻苦于囊中羞澀。這時(shí),銀行將房貸客戶還款后的空余額度轉(zhuǎn)為再次透支額度,使客戶更加優(yōu)惠更加靈活便捷地獲得資金,同時(shí)也能培養(yǎng)客戶的房貸理財(cái)意識(shí),具有非?,F(xiàn)實(shí)的意義。

(作者:張文績(jī))

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