渣打銀行(中國)有限公司(以下簡稱“渣打中國”)日前推出了“活利貸”產(chǎn)品，深圳發(fā)展銀行(以下簡稱“深發(fā)展”)隨后則推出了“點按揭”產(chǎn)品，專家指出這兩款房貸新品均屬于節(jié)息型房貸產(chǎn)品，建議購房者可按自身需要結(jié)合產(chǎn)品特性進行選擇。

深發(fā)展點按揭購“點”優(yōu)惠

深發(fā)展的“點按揭”產(chǎn)品是國內(nèi)頭款移植美國理念的房貸產(chǎn)品。所謂“點按揭”，就是深發(fā)展為個人客戶提供的通過預(yù)先支付一定費用，從而獲得貸款利率進一步降低的房貸產(chǎn)品。1個“點”即是貸款金額的1%，客戶通過支付一個或多個“點”費用，可使貸款利率降低以達到降低房貸支出、合理安排月供和省息的目的。此產(chǎn)品專門適用于10年期及以上住房按揭和房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。

深發(fā)展總行零售貸款總監(jiān)柳博表示，“點”表示借款人在貸款時預(yù)先付給銀行的費用，以貸款總額的百分點來計算。例如100萬元的貸款，1個點表示需要支付1萬元的費用。深發(fā)展“點按揭”房貸產(chǎn)品分別針對10-20年期和20-30年期的貸款，量身定制了購購1.25個點和1.5個點享受低利率的房貸產(chǎn)品。

例如，深發(fā)展客戶張女士和其丈夫都屬于工薪，預(yù)計未來還款年限較長，打算辦理一筆30年期的100萬元按揭貸款?？蛻艚?jīng)理為張女士算了一筆賬，倘若不辦理“點按揭”，按照目前30年期7折房貸利率4.158%計算，張女士一共需要支付75萬元利息，而辦理“點按揭”業(yè)務(wù)，張女士只需花1.5萬元購購貸款總額的1.5個點，就可以享受3.78%的超低利率，總共節(jié)省7.8萬元，省息高達10%。經(jīng)過一番仔細計算和考慮，張女士較終選擇了“點按揭”貸款。

深發(fā)展表示，“點按揭”業(yè)務(wù)目前僅適用于新發(fā)放的房屋貸款。“‘點按揭’產(chǎn)品實際上是對預(yù)計未來較長期限還款的一種投資，貸款時間越長，利息節(jié)省越多，平衡點大約在四五年左右。如果客戶已經(jīng)計劃在兩三年內(nèi)就要出售房產(chǎn)或準備還清貸款，那么就不應(yīng)該選擇這產(chǎn)品?！绷┻M一步解釋道。

渣打活利貸按日計息

渣打中國的“活利貸”是頭款外資銀行在國內(nèi)市場上推出的按日計息創(chuàng)新產(chǎn)品，客戶可靈活利用日常閑置資金獲得保障收益，并可自動縮短還款年限，使客戶更早地結(jié)清貸款。

舉例說，李小姐目前手頭上有3000元閑置資金，她可以把這筆錢存入還款賬戶，即日李小姐的貸款本金將減少3000元，由此所產(chǎn)生的利息也會相應(yīng)減少。由于是抵沖了貸款，因此這3000元是沒有存款利息的。10天后，李小姐打算購置一些物品時，她可以隨時將這3000元從還款賬戶中取出來，這時李小姐的本金又會相應(yīng)增加3000元，不過她還是節(jié)省了3000元1個星期的利息。

不過，渣打中國規(guī)定借款者抵扣的本金較多為當日所剩本金的50%。

渣打中國零售銀行業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理林曼云介紹，“活利貸”與普通房貸產(chǎn)品的區(qū)別之處在于，房貸客戶存入“活利貸”還款賬戶中的閑置資金，即被視為提前償還貸款本金，當日即可從計息基數(shù)中抵銷。同時，“活利貸”也縮短了貸款年限，使消費者在提早償還貸款的同時還能維護或提升個人的信用度?！盎罾J”對于存入的款項不設(shè)任何較低起存額限制，存款、還款兩大功能只要通過一個賬戶就可以完成。

專家點評

國際金融分析研究機構(gòu)“銀率”網(wǎng)(Bankrate)房貸分析師張?zhí)m斌指出這兩款產(chǎn)品的主要區(qū)別在于節(jié)省貸款利息的方式不同。

深發(fā)展的“點按揭”采取的是借款人通過購購點位降低貸款執(zhí)行利率，從而實現(xiàn)貸款利息的節(jié)省。該產(chǎn)品實際上是對預(yù)計未來較長期限還款的一種投資，貸款時間越長，利息節(jié)省越多，由于平衡點大約在四五年左右，因此該款產(chǎn)品適用于那些貸款期限在10年以上，短期內(nèi)沒有償還貸款打算的借款人。

另外，對于二套房、商用房、抵押貸款(以上三種貸款執(zhí)行的實際利率為基準利率上浮10%)的借款人來說，辦理“點按揭”貸款業(yè)務(wù)可以更好地節(jié)省貸款利息。

渣打中國的“活利貸”采取的是將借款人手中閑散的資金存入銀行沖抵部分貸款本金，從而減少部分貸款本金的使用周期，以達到貸款利息節(jié)省的目的。此款產(chǎn)品適用于借款人手中缺乏集中資金辦理提前還款的人群。

張?zhí)m斌同時認為，深發(fā)展的“點按揭”貸款產(chǎn)品和渣打中國的“活利貸”房貸產(chǎn)品的出現(xiàn)，不僅豐富了房貸產(chǎn)品市場，更重要的是為借款人在貸款方式上提供了選擇的機會，同時也更有效地為借款人節(jié)省了貸款利息的支出。（鄒惠琳）

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