一線城市自住型需求日漸式微，二、三線城市將隨房價的快速攀升而逐漸受到抑制。目前，北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場已明顯惡化，居民對房價的負擔能力已經(jīng)接近或超過07年的水平，預計2010年一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房價尚在居民可承受范圍以內(nèi)，但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延，2010年二、三線城市房價將繼續(xù)快速攀升，自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。

通脹壓力下，房價上漲預期促使投資/投機性需求活躍。資金成本方面，明年上半年房貸利率預計仍將維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率多處3-4%，且租賃價格指數(shù)處下行通道，而國際上正常收益率為5%左右，投資需求空間非常有限。房價上漲預期方面，明年將繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策，資產(chǎn)價格將進一步上漲，從而促使投資/投機氣氛活躍。

商品住宅短期靜態(tài)供應明顯不足，中長期供應有望跟上。10月份一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫存去化周期明顯下降，一些城市甚至呈現(xiàn)出供不應求的局面，上海去化周期已降到1.6個月。針對短期供應不足的現(xiàn)狀，開發(fā)商加大了房地產(chǎn)開發(fā)投資，09年1-10月同比增幅達到18.9%，預計全年增速可突破20%。長期供應方面，1-10月全國土地購置、開發(fā)面積同比降幅分別為18.7%、4.6%，降幅較前期已有較大程度的縮小，后期供應有望逐漸跟上。

2010年政府對房地產(chǎn)支持意圖明顯，但下半年將會適度收緊。目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的“直接命脈”。12月經(jīng)濟工作會議再次定調(diào)，2010年繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策，這對行業(yè)利好。上半年多數(shù)優(yōu)惠政策仍將延續(xù)，下半年將會適度收緊，但仍以寬松基調(diào)為主。明年政府將大力推進城鎮(zhèn)化建設(shè)，放寬中小城市、城鎮(zhèn)戶籍限制，這必然會帶來巨大的住房需求。

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