進(jìn)入2010年以來(lái)，樓市調(diào)控政策層出不窮，很多借款人反應(yīng)措手不及。在多輪調(diào)控政策后，二手房貸款市場(chǎng)也有了七大新變化，“偉嘉安捷”詳解如下：

變化一：外地人貸款設(shè)門檻

“偉嘉安捷”指出，“京十二條”下發(fā)后，要求外地購(gòu)房人在京購(gòu)房必須提供一年以上的納稅及社保證明方可申請(qǐng)貸款。

從新政下發(fā)一個(gè)月后的各銀行的執(zhí)行情況來(lái)看，目前偉嘉安捷各合作銀行對(duì)外地人貸款申請(qǐng)審核異常嚴(yán)格，均要求外地購(gòu)房人提供一年以上的納稅或社保繳納證明后才會(huì)受理，否則是不能夠申請(qǐng)貸款的，這一政策可謂是外地人在京購(gòu)房的一大門檻。不過(guò)根據(jù)住建部剛剛出臺(tái)的《規(guī)范個(gè)人住房貸款二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。對(duì)外地在京常住的這部分購(gòu)房人給予較大的優(yōu)惠，不過(guò)宏觀調(diào)控政策雖出臺(tái)但執(zhí)行到地方應(yīng)該還有一段緩沖的時(shí)間。

變化二：批貸、放款周期延長(zhǎng)

新政后二手房貸款不得不說(shuō)的又一大變化即是批貸、放款周期的延長(zhǎng)，這主要是緣于4月20號(hào)北京銀監(jiān)局“先抵押后放款”的通知要求，目前銀行是在客戶批貸→過(guò)戶→辦理抵押登記手續(xù)→銀行見他項(xiàng)權(quán)利證后才會(huì)放款，而在新政前，購(gòu)賣雙方過(guò)戶見契稅票后銀行即可放款給業(yè)主。“先抵后放”使業(yè)主的拿款周期延長(zhǎng)了至少一個(gè)月，增大了購(gòu)賣雙方的資金和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)這種情況，“偉嘉安捷”應(yīng)勢(shì)推出新產(chǎn)品“房款速通?！保軌蛴行У谋Ｕ蠘I(yè)主拿錢的時(shí)間，對(duì)于著急拿房款的業(yè)主和貸款客戶來(lái)說(shuō)都是不錯(cuò)的選擇。

變化三：貸款紀(jì)錄審核嚴(yán)三套房停貸

“偉嘉安捷”指出，新政后，銀行對(duì)借款人之前的貸款紀(jì)錄追查的更為嚴(yán)格。目前，銀行已陸續(xù)開始通過(guò)“認(rèn)房又認(rèn)貸”來(lái)認(rèn)定二套房和三套房，對(duì)于審查出的二套房客戶頭付、利率均予以上調(diào)，三套房客戶已全面停貸。銀行對(duì)借款人及配偶之前的貸款紀(jì)錄審查時(shí)，只要在央行的征信系統(tǒng)中能夠查詢到借款人家庭名下有過(guò)兩次貸款紀(jì)錄，那么不論該房產(chǎn)貸款是結(jié)清或是出售，再申請(qǐng)貸款時(shí)是屬于第三套房的，所以銀行是拒批的。而在新政前，如果借款人家庭成員名下有多次貸款，但只要無(wú)惡意逾期，都是可以再申請(qǐng)貸款的。

變化四：貸款額降低、頭付增加

新政后，頭套房、二套房的頭付比例也發(fā)生了很大的變化。“偉嘉安捷”指出，“京十二條”后，銀行要求頭套房90平米以下頭付比例較低為20%，90平米以上較低為30%，二套房頭付比例為50%；而在新政前，一般140平米以下的頭套房都可以享受到20%的頭付，二套房頭付比例也僅為40%。也就是說(shuō)新政實(shí)施后，借款人購(gòu)購(gòu)90-140平米之間的頭套房以及二套房的貸款額會(huì)降低，相應(yīng)的頭付款將有所增加。

“偉嘉安捷”將二套房新舊政策變化具體計(jì)算如下：假設(shè)借款人購(gòu)購(gòu)的套房總價(jià)為200萬(wàn)，評(píng)估價(jià)為150萬(wàn)，按照目前銀行政策，貸款成數(shù)為五成，也就是說(shuō)借款人較多可以貸款75萬(wàn)，那么需要頭付125萬(wàn)；而在新政實(shí)施前，銀行貸款成數(shù)為六成，借款人可以貸到90萬(wàn)，需要頭付110萬(wàn)。此例中，新政后，借款人的頭付款要增加15萬(wàn)元。

變化五：逾期紀(jì)錄審核更嚴(yán)

據(jù)“偉嘉安捷”了解，在銀行信貸收緊的情況下，銀行對(duì)借款人的個(gè)人信用資質(zhì)審核更加苛刻，如果借款人之前有過(guò)一年內(nèi)連續(xù)三次或累計(jì)六次的逾期紀(jì)錄，那么銀行對(duì)于此類客戶會(huì)毫不留情的予以拒批。對(duì)于借款人的貸款紀(jì)錄審核，除房貸、車貸外，還包括個(gè)人信用卡以及替他人擔(dān)保貸款還款情況等，都會(huì)被納入借款人信用審核之列；而在貸款政策相對(duì)寬松的情況下，有個(gè)別銀行可能會(huì)“睜一只眼閉一只眼”，在借款人提供合理的逾期原因并且寫下保證書的情況下，予以適當(dāng)放行的。

變化六：銀行流水與收入證明要相符

“偉嘉安捷”指出，在貸款政策收緊后，銀行對(duì)借款人申請(qǐng)貸款時(shí)收入證明的審查更為謹(jǐn)慎，除要求借款人提供加蓋所在單位公章的收入證明外，銀行還會(huì)對(duì)借款人所提供的銀行流水仔細(xì)核對(duì)，如發(fā)現(xiàn)借款人銀行流水與收入證明存在較大懸殊時(shí)，一般會(huì)將借款人的收入證明認(rèn)定為“無(wú)效”，從而拒完全借款人放貸。而在貸款政策未收緊前，銀行對(duì)借款人的收入證明審核不會(huì)這樣過(guò)分“吹毛求疵”的。

變化七：貸款房屋房齡受限

記者從偉嘉安捷了解到，目前銀行對(duì)貸款房屋房齡的審核也更為嚴(yán)格，現(xiàn)階段，多數(shù)銀行對(duì)于房齡在20年以上的房產(chǎn)基本是不受理貸款申請(qǐng)的，也就是說(shuō)1990年以前的房產(chǎn)是根本做不了貸款的；而在09年時(shí)，銀行對(duì)房齡超過(guò)20年的房產(chǎn)，例如1985年以后的房產(chǎn)，銀行通常還會(huì)受理貸款申請(qǐng)，只是貸款成數(shù)會(huì)降低一些。

(作者：偉嘉安捷)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！