今年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為“新國(guó)十條”)。通知規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款等。

上述信貸政策的出臺(tái)，給房地產(chǎn)交易帶來(lái)不小的沖擊。一些購(gòu)房者由于資金實(shí)力相對(duì)有限，在頭付款大幅增加甚至完全不能從銀行申請(qǐng)到住房按揭貸款的情況下，往往以國(guó)家政策有變等原因要求解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房購(gòu)賣(mài)合同，并退還已交的定金。而開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商只是賣(mài)商品，沒(méi)有義務(wù)幫購(gòu)房者申請(qǐng)貸款。如果是房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者可以無(wú)條件退房，但是支付能力方面的原因，只能購(gòu)房者自己承擔(dān)責(zé)任。購(gòu)房者單方解除合同，屬于違約，應(yīng)支付違約金。

[分析]

筆者認(rèn)為，關(guān)于因信貸政策調(diào)整引起商品房交易糾紛，購(gòu)房者是否有權(quán)要求解除商品房購(gòu)賣(mài)合同并退還已交購(gòu)房款，頭先要看商品房購(gòu)賣(mài)合同對(duì)此有無(wú)約定；其次，要看信貸政策調(diào)整是否屬于合同法定解除事由，即是否符合《商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛司法解釋》十三條規(guī)定的情況。

一、商品房購(gòu)賣(mài)合同是否有關(guān)于因信貸政策調(diào)整而引發(fā)爭(zhēng)議的處理?xiàng)l款

根據(jù)筆者所見(jiàn)，一般而言，商品房購(gòu)賣(mài)合同若預(yù)先對(duì)因信貸政策調(diào)整引起糾紛如何處理進(jìn)行約定的，無(wú)外乎以下兩種內(nèi)容：

1、信貸政策調(diào)整，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法獲得合同約定的相應(yīng)銀行住房按揭貸款的，雙方均有權(quán)解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。

如果商品房購(gòu)賣(mài)合同有上述約定，那么，一旦購(gòu)房者因國(guó)家信貸政策調(diào)整，無(wú)法從銀行獲得貸款的，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同并退還已交購(gòu)房款。

2、信貸政策調(diào)整，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法獲得合同約定的相應(yīng)銀行住房按揭貸款的，購(gòu)房者有義務(wù)另行籌措資金，按期向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款。

如果商品房購(gòu)賣(mài)合同有上述約定，那么，在因國(guó)家信貸政策調(diào)整導(dǎo)致無(wú)法從銀行獲得貸款的情況下，購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求解除合同并退還已交購(gòu)房款，購(gòu)房者不履行付款義務(wù)的，還應(yīng)向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

二、商品房購(gòu)賣(mài)合同對(duì)于信貸政策調(diào)整購(gòu)房者能否解除合同沒(méi)有約定的，信貸政策調(diào)整是否構(gòu)成合同法定解除事由

根據(jù)《合同法》的精神，有約定從約定，無(wú)約定從法定。對(duì)于因信貸政策調(diào)整能否解除合同，如果商品房購(gòu)賣(mài)合同有約定的，應(yīng)按照商品房購(gòu)賣(mài)合同的約定執(zhí)行。如果商品房購(gòu)賣(mài)合同沒(méi)有約定的，就應(yīng)該考慮信貸政策調(diào)整是否構(gòu)成合同法定解除事由。

根據(jù)《商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛司法解釋》十三條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房購(gòu)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)受人。其中所謂的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，一是不可抗力，二是情事變更。

1、信貸政策調(diào)整是否因?qū)儆诓豢煽沽Χ鴮?dǎo)致合同解除

根據(jù)我國(guó)《合同法》百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。

關(guān)于不可抗力的構(gòu)成，從《合同法》的規(guī)定來(lái)看，有四點(diǎn)要求：客觀情況、不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服。由于《合同法》沒(méi)有對(duì)不可抗力的范圍進(jìn)行列舉規(guī)定，理論一般認(rèn)為，不可抗力包括三種情況：自然災(zāi)害、社會(huì)異常事件、國(guó)家行為。通常，自然災(zāi)害作為不可抗力一般指洪水、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、火山噴發(fā)等情況，社會(huì)異常事件作為不可抗力一般指戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、騷亂等情況，國(guó)家行為作為不可抗力一般指政府禁運(yùn)、司法扣押、政府征用等。

而國(guó)家信貸政策的調(diào)整，不屬于不可抗力范疇，其理由是：

(1)信貸政策的調(diào)整并非不可預(yù)見(jiàn)

頭先，國(guó)家已于2007年出臺(tái)過(guò)類(lèi)似的調(diào)控政策；其次，房?jī)r(jià)虛高，購(gòu)房者理應(yīng)預(yù)見(jiàn)到國(guó)家可能有嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)，且國(guó)家相關(guān)部門(mén)一再?gòu)?qiáng)調(diào)將遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

(2)信貸政策的調(diào)整并非不可克服

筆者認(rèn)為，信貸政策調(diào)整，只是加重了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，購(gòu)房者仍能夠通過(guò)其他渠道籌措資金。只有政府行為達(dá)到禁止性規(guī)定的程度，才構(gòu)成不可抗力。例如：國(guó)家發(fā)布的禁運(yùn)、禁采、禁售令等。

基于上述分析，筆者認(rèn)為，信貸政策的調(diào)整不屬于不可抗力，購(gòu)房者不能以不可抗力為由要求解除商品房購(gòu)賣(mài)合同。

2、信貸政策調(diào)整是否因?qū)儆谇槭伦兏鴮?dǎo)致合同解除

所謂情事變更，是指合同有效訂立后，因當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)或者不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事情發(fā)生，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則(顯失公平)時(shí)，則應(yīng)允許變更或者解除合同。

情事變更與不可抗力的主要區(qū)別在于：兩者雖均構(gòu)成履行障礙，但程度不同，不可抗力已構(gòu)成不能履行，情事變更則未達(dá)到履行不能的程度，但如果強(qiáng)其履行，將導(dǎo)致顯失公平。

情事變更是一個(gè)合同法律制度中專(zhuān)有的法律概念，原來(lái)只是合同法理論著作中的名詞，2009年初，較高人民法院出臺(tái)了《合同法司法解釋二》明確規(guī)定了情事變更，使得情事變更原則可以在實(shí)踐中運(yùn)用。

《合同法司法解釋二》十六條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

筆者認(rèn)為，國(guó)家信貸政策的調(diào)整，直接導(dǎo)致合同基礎(chǔ)動(dòng)搖(購(gòu)房者通過(guò)銀行按揭貸款的方式購(gòu)購(gòu)房屋)，極大加重了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，繼續(xù)履行合同，將對(duì)購(gòu)房者一方明顯不公平，導(dǎo)致其合同目的不能實(shí)現(xiàn)。因此，信貸政策調(diào)整應(yīng)屬于情事變更，購(gòu)房者有權(quán)根據(jù)《合同法司法解釋二》十六條及《商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛司法解釋》十三條的規(guī)定，要求解除合同，退還已交購(gòu)房款。

[建議]

鑒于目前國(guó)家關(guān)于樓市的調(diào)控政策較為密集，且趨于嚴(yán)厲，為減少糾紛，建議商品房購(gòu)賣(mài)合同雙方在簽約時(shí)，預(yù)先將國(guó)家政策變更等情況列入合同之中，對(duì)由此造成的責(zé)任后果進(jìn)行詳細(xì)約定。

(作者：廣東百思威律師事務(wù)所　羅斌)

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