境外人在上海購(gòu)房如何申請(qǐng)抵押貸款

一、購(gòu)房貸款服務(wù)的實(shí)質(zhì)

二手房轉(zhuǎn)讓中的銀行貸款，其實(shí)質(zhì)均是以房屋抵押為前提的借款方式。即銀行在簽訂了

抵押貸款合同后，即應(yīng)履行按時(shí)提供貸款的義務(wù)，作為對(duì)貸款的保障，境外購(gòu)房者所購(gòu)購(gòu)的

房屋被設(shè)置抵押，并進(jìn)行登記，銀行因此對(duì)該房屋享有抵押權(quán)。

對(duì)境外購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在利用銀行貸款購(gòu)房的同時(shí)，也承擔(dān)了按時(shí)還款并支付利息的義務(wù)，

并且房屋因借款而被設(shè)置的抵押，在該抵押被注銷之前，境外購(gòu)房者處分該房屋的權(quán)利有所

限制，如未經(jīng)銀行書面許可不得轉(zhuǎn)讓等。若境外購(gòu)房者違反抵押貸款合同的約定，導(dǎo)致銀行

得以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)的條件成就時(shí)，銀行就有權(quán)通過(guò)處分房屋獲得價(jià)款，用于抵償借款。

上面是銀行抵押貸款本質(zhì)的基本內(nèi)容。銀行和境外購(gòu)房者在準(zhǔn)確理解抵押貸款的本質(zhì)特

征及隨之產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)的前提下，方能有效和及時(shí)地保障自身的合法權(quán)益，并獲取合理

的經(jīng)濟(jì)效益。

1、銀行與開發(fā)商簽署項(xiàng)目合作協(xié)議（亦稱“按揭協(xié)議”，下同）

該步驟通過(guò)協(xié)議形式確定銀行與開發(fā)商之間的關(guān)系，協(xié)議較重要的內(nèi)容是確定開發(fā)商對(duì)境外

購(gòu)房者貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。一般情況下，開發(fā)商擔(dān)保義務(wù)的期限截至境外購(gòu)房者取得“小產(chǎn)

證”，或清償全部貸款。另外，開發(fā)商有時(shí)也會(huì)以“承諾回購(gòu)”的方式承擔(dān)一定的擔(dān)保義務(wù)。

“承諾回購(gòu)”即在境外購(gòu)房者不能履行償還貸款義務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)要求開發(fā)商對(duì)涉及爭(zhēng)議房

屋進(jìn)行回購(gòu)，但該種擔(dān)保方式的實(shí)現(xiàn)需要開發(fā)商的自愿配合且手續(xù)較為煩瑣。同時(shí)根據(jù)《擔(dān)

保法》的規(guī)定，在房屋存在抵押的情況下，應(yīng)頭先就抵押物實(shí)現(xiàn)債權(quán)，而非頭先由保證人承

擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。目前，“承諾回購(gòu)” 于國(guó)家外匯管理機(jī)關(guān)對(duì)中資銀行提供貸款業(yè)務(wù)。

律師事務(wù)所能提供的法律服務(wù)包括：（1）協(xié)助銀行審查開發(fā)商的有關(guān)文件；（2）為銀行

和開發(fā)商訂立項(xiàng)目合作協(xié)議提供法律意見。

2、銀行與開發(fā)商內(nèi)部對(duì)口部門的設(shè)置與安排

銀行與開發(fā)商簽署項(xiàng)目合作協(xié)議后，為保證銀行貸款服務(wù)與開發(fā)商售房過(guò)程的緊密結(jié)合，

需要銀行和開發(fā)商在公司內(nèi)部設(shè)立對(duì)口的部門，以便為境外購(gòu)房者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的服務(wù)，

并有助于明確各方責(zé)任。

3、借款人需提供的文件針對(duì)不同的借款人，銀行在決定是否提供貸款時(shí)，需要審查不同

的文件，如個(gè)人借款者需提供個(gè)人有效身份證明、收入證明、個(gè)人所得稅繳納憑證等，公司

借款需提供有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照、董事會(huì)決議、較近幾年財(cái)務(wù)報(bào)表等。一般情況下，在與開發(fā)商簽

署項(xiàng)目合作協(xié)議后，銀行即應(yīng)將其需要的文件以書面清單的方式告知開發(fā)商對(duì)口部門，以便

其在接待時(shí)告知境外購(gòu)房者。對(duì)境外購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)售樓人員要求提供上述資料時(shí)，即意味

著境外購(gòu)房者與銀行的關(guān)系開始初步建立，上述資料很大程度上決定著銀行是否提供貸款。

律師事務(wù)所可提供的法律服務(wù)包括：（1）根據(jù)銀行指定，告知境外購(gòu)房者申請(qǐng)按揭貸款

所需要的申請(qǐng)文件，并可代為審核；（2）告知境外購(gòu)房者在上述合同簽署、登記中所需的全

部材料，以及部分材料的公證、認(rèn)證要求；（3）一般情況下，合同可在售樓處現(xiàn)場(chǎng)簽署，公

證人員可由開發(fā)商安排。若購(gòu)房者委托律師 所有手續(xù)的，可由開發(fā)商將已簽好的合同（開

發(fā)商的公章及法人代表簽字已在公證機(jī)關(guān)備案）交于律師事務(wù)所，由律師事務(wù)所安排合同的

簽訂及公證人員的公證，這樣操作可以簡(jiǎn)化工作程序，且律師的專業(yè)服務(wù)可以避免合同簽署

中出現(xiàn)的差錯(cuò)，從而加快整個(gè)過(guò)程的進(jìn)行；（4）通知境外購(gòu)房者去銀行開立個(gè)人還款帳戶，

或安排其將開戶申請(qǐng)?jiān)诼蓭熓聞?wù)所填寫完畢后，由律師將文件交與銀行。

4、合同的簽訂及公證本步驟中的合同包括預(yù)售合同、出售合同以及抵押貸款合同。根據(jù)

上海市的現(xiàn)有規(guī)定，如合同中的任何一方是屬于境外公司或個(gè)人的，上述合同均應(yīng)經(jīng)過(guò)公證

方能生效。本步驟涉及到的合同及相應(yīng)的委托書、董事會(huì)決議等法律文件在境外的公證、認(rèn)

證及境內(nèi)的公證程序應(yīng)是較為重要的環(huán)節(jié)。

5、抵押及其他有關(guān)手續(xù)的申辦根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓及抵押等，其合同必

須經(jīng)有關(guān)房地產(chǎn)交易部門進(jìn)行登記方能生效，因此本步驟中會(huì)涉及到如下手續(xù)：房屋預(yù)售合

同、出售合同的登記，房屋抵押貸款合同的登記，登記過(guò)程中相應(yīng)稅、費(fèi)的繳納，房地產(chǎn)權(quán)

證、其他權(quán)利證明的申領(lǐng)等。本步驟是銀行、境外購(gòu)房者及開發(fā)商之間法律關(guān)系有效性的較

后確認(rèn)，因此非常重要。

律師事務(wù)所能提供的法律服務(wù)包括：（1）根據(jù)委托，辦理房地產(chǎn)抵押貸款合同的登記；

（2）代為申領(lǐng)房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及繳納有關(guān)稅費(fèi)，并將申領(lǐng)到的房地產(chǎn)其他權(quán)利證明交由

銀行保管；（3）辦理房地產(chǎn)預(yù)售合同、出售合同的登記；（4）代為申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證及繳納有

關(guān)稅費(fèi)。

6、銀行貸款的發(fā)放銀行貸款的發(fā)放時(shí)間，一般有兩種方式：一是銀行在所有的貸款材料

經(jīng)房地產(chǎn)交易部門登記受理，并出具了由交易簽發(fā)的“收件收據(jù)”后即予發(fā)放；另一種

是銀行放款的時(shí)間在交易受理后，并出具房地產(chǎn)其他權(quán)利證明時(shí)發(fā)放，多數(shù)銀行的放款

即是如此。

在完成上述６項(xiàng)步驟，境外購(gòu)房者即可取得貸款（該款項(xiàng)直接匯至開發(fā)商帳戶）。

二手房交易中的銀行貸款業(yè)務(wù)相對(duì)于一手房交易，幾個(gè)大的辦理環(huán)節(jié)如審核借款人材料、

簽訂合同、辦理登記、放款等與一手房基本相同?；诙址吭谵D(zhuǎn)讓時(shí)可能存在被設(shè)定抵押

的情況，因此會(huì)產(chǎn)生諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題，需要銀行、二手房交易各方予以良好的協(xié)調(diào)。

（一）二手房交易中可能出現(xiàn)的幾種情況

1、二手房在交易時(shí)未設(shè)定抵押。該情況下，銀行提供的貸款服務(wù)與一手房基本相同。

2、二手房交易時(shí)設(shè)有抵押，賣方尚有銀行的貸款沒(méi)有清償完畢，而房屋的購(gòu)方又要向該

銀行申請(qǐng)貸款。

（二）針對(duì)上述第2種情況，我們認(rèn)為較為合適且能限度地保護(hù)銀行、購(gòu)賣雙方的

操作方法是：

1、購(gòu)賣雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書，在該認(rèn)購(gòu)書中應(yīng)主要約定：（1）購(gòu)方應(yīng)向賣方支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款

分為至少3個(gè)部分，分別為定金、頭期款、剩余款項(xiàng)。其中，頭期款應(yīng)用于償還賣方尚欠貸

款銀行的所有款項(xiàng)。（2）認(rèn)購(gòu)書簽訂生效后，賣方應(yīng)向?yàn)槠湟皇仲?gòu)進(jìn)時(shí)提供貸款的上述銀行

申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，從而可以確定截至提前還款日，用于注銷銀行抵押需要支付的款項(xiàng)為頭期款。

（3）因多數(shù)情況下，賣方是公司的，在貸款銀行會(huì)同時(shí)開設(shè)兩個(gè)銀行帳戶，一個(gè)為還款帳戶，

另一個(gè)為普通帳戶。除賣方外的其他公司或個(gè)人不能直接將款項(xiàng)匯入還款帳戶，而只能匯入

普通帳戶，由賣方指示銀行將其普通帳戶中的款項(xiàng)劃入還款帳戶用于還款，因此購(gòu)方必然會(huì)

擔(dān)心其支付的款項(xiàng)，賣方未用于償還貸款，注銷抵押，或償還貸款后，賣方惡意拒絕配合辦

理剩余的轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，所以，需要在認(rèn)購(gòu)書中加入如下條款：賣方應(yīng)于簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)同時(shí)

簽署聲明書，告知貸款銀行購(gòu)方于銀行規(guī)定的提前還款日或在此之前匯入其普通帳戶的款項(xiàng)

是用于提前還款，銀行應(yīng)在收到該筆款項(xiàng)后，將其簽署的同意注銷抵押的各類文件，及存放

于銀行的房地產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證明等正本文件交于受托的律師事務(wù)所或資信良好的中介公

司。（4）簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)方支付頭期款之前，簽訂二手房轉(zhuǎn)讓合同，并在合同中約定合同

的生效日為貸款銀行簽發(fā)同意注銷抵押登記文件之日。

2、賣方根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的約定向貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款；

3、雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》；

4、購(gòu)方向貸款銀行設(shè)立的賣方帳戶匯入頭期款；

5、律師或中介公司從貸款銀行取得用于注銷抵押的所有文件正本，并至交易辦理抵

押注銷及轉(zhuǎn)讓合同的登記，申領(lǐng)新的房地產(chǎn)權(quán)證；

6、購(gòu)方根據(jù)合同的約定支付剩余款項(xiàng)；

7、購(gòu)方取得新的房地產(chǎn)權(quán)證后，即可以向銀行申請(qǐng)貸款。

在該類貸款服務(wù)中，律師事務(wù)所可以提供的法律服務(wù)包括：（1）起草法律文件，包括授

權(quán)委托書、轉(zhuǎn)讓合同、三方協(xié)議、聲明、承諾等；（2）代為辦理抵押注銷手續(xù)，房屋過(guò)戶手

續(xù)；（3）代收代付有關(guān)稅、費(fèi)；（4）代為申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證明等。

銀行的客戶來(lái)自境內(nèi)、外的各個(gè)地方，而在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的過(guò)程中，訴訟文件的準(zhǔn)確達(dá)

對(duì)訴訟過(guò)程的順利進(jìn)行非常重要。因此，對(duì)境外購(gòu)房者拖欠行為的及時(shí)督促與跟蹤是銀行一

項(xiàng)重要日常工作。除銀行自身設(shè)立的處理拖欠款的專門部門外，委托律師及時(shí)簽發(fā)催款函，

以對(duì)購(gòu)房者施加必要的壓力也是非常必要的。

律師事務(wù)所可提供的法律服務(wù)包括：（1）根據(jù)委托以律師事務(wù)所名義向借款人寄發(fā)催款

函；（2）根據(jù)借款人收到催款函后的實(shí)際情況，向銀行提供進(jìn)一步的法律意見。

此外，在銀行及律師事務(wù)所對(duì)購(gòu)房者的各項(xiàng)催款均不能奏效時(shí)，為避免發(fā)生更大的損失，

銀行應(yīng)考慮通過(guò)法律手段實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)必須通過(guò)訴訟的

方式。因此，在發(fā)生購(gòu)房者嚴(yán)重欠款行為，且銀行決定行使抵押權(quán)的，銀行與境外購(gòu)房者將

不得不面對(duì)訴訟。

（上海市京達(dá)律師事務(wù)所）（房地產(chǎn)時(shí)報(bào)）

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