關(guān)于上海提前還購(gòu)房貸款要收違約金和北京也可能照此辦理的消息在一些媒體上刊登

后，有不少讀者給本刊來(lái)電話，詢問(wèn)關(guān)于購(gòu)房貸款方面的一些問(wèn)題。現(xiàn)在請(qǐng)有關(guān)人士做一解

答。

購(gòu)房者可否選擇貸款銀行？

在辦理銀行住房貸款的過(guò)程中，購(gòu)房者要根據(jù)開(kāi)發(fā)商所提供的貸款銀行辦理住房貸款手

續(xù)。因?yàn)樵诖酥?，開(kāi)發(fā)商要和銀行簽訂合作協(xié)議，沒(méi)有合作協(xié)議，銀行是不會(huì)隨便就給一

個(gè)樓盤辦理住房貸款的。如果開(kāi)發(fā)商和幾家商業(yè)銀行都簽訂了合作協(xié)議，購(gòu)房者就可以在這

幾家銀行中間選擇一家來(lái)辦住房貸款；如果只有一家銀行的話，購(gòu)房者就無(wú)法選擇了。目前

各大商業(yè)銀行在住房貸款方面的宏觀政策沒(méi)有大的差別，只是在個(gè)別手續(xù)和所提供的材料要

求方面略有區(qū)別。今后發(fā)展的趨勢(shì)是降低門檻、簡(jiǎn)化手續(xù)、嚴(yán)格審查、加大對(duì)違約的懲罰力

度等。

辦理住房貸款時(shí)可否選擇律師事務(wù)所和保險(xiǎn)公司？

按照中國(guó)人民銀行的相關(guān)要求，負(fù)責(zé)審查和辦理住房貸款業(yè)務(wù)的律師事務(wù)所必須是貸款

銀行認(rèn)可的，貸款銀行對(duì)律師事務(wù)所從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的資質(zhì)情況進(jìn)行考察后，和律師事

務(wù)所簽訂合作協(xié)議，律師事務(wù)所才能辦理相應(yīng)的住房貸款業(yè)務(wù)。所以，購(gòu)房者選擇好貸款銀

行，負(fù)責(zé)審查貸款資料的律師事務(wù)所也就確定了，而不能用自己的私人律師或別的律師事務(wù)

所來(lái)辦理。同樣，按照中國(guó)人民銀行的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款必須對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)投保，所投

保的保驗(yàn)公司也是由貸款銀行指定的，購(gòu)房者自己不能選擇別的保險(xiǎn)公司。購(gòu)房者主要做的

是按照貸款律師的要求準(zhǔn)備材料和在貸款銀行允許的范圍內(nèi)合理地選擇貸款額度和時(shí)間。

怎樣科學(xué)地選擇貸款額度和時(shí)間？

怎樣選擇貸款額度和時(shí)間才是較適合的，這完全是每個(gè)購(gòu)房者根據(jù)自身的實(shí)際收入和償

還能力來(lái)確定的。貸款額大，時(shí)間長(zhǎng)，支付利息就多；相反就少。目前貸款的利率只有兩種，

5年以下（包括5年）的年利率是4．77％，5年以上的年利率是5．04％。如果購(gòu)房者沒(méi)有

多余的存款又想減輕今后每月還款的壓力，可以選擇少付頭付款延長(zhǎng)貸款年限，但一般情況

下頭付款不能低于20％，年限不能超過(guò)20年，住房公積金貸款除外。這樣做的益處是能保

證購(gòu)房者的正常生活不會(huì)因?yàn)檫€款而出現(xiàn)困難，弊端是要多支付貸款利息。如果購(gòu)房者有多

余的存款又沒(méi)有別的用途，較好是多支付頭付款，減少貸款額度，然后根據(jù)自己每月的償還

能力選擇貸款時(shí)間，時(shí)間越短支付銀行利息就越少。如果購(gòu)房者有多余的存款又有別的投資

途徑，較好是少付頭付款，多貸款，因?yàn)樽》抠J款利率較低，投資其他方面回報(bào)可能會(huì)大于

所支付給銀行的利息。

提前還貸值不值？

提前還貸要交違約金，可能是今后的發(fā)展趨勢(shì)。因?yàn)橘J款利息是銀行獲得收益的主要方

式之一，如果購(gòu)房者都提前還款少付利息，銀行的收益必然會(huì)受到很大影響，所以收取一定

的違約金合情合理，也是有法律依據(jù)的?，F(xiàn)在只有上海實(shí)行，且只限于在不到一年就全部還

清貸款的情況，各商業(yè)銀行收取違約金的數(shù)額并不高，一年之后提前還款不收違約金。所以

鑒于這種情況，購(gòu)房者是沒(méi)有必要急于提前還款的。重要的是要改變自身的消費(fèi)觀念，不要

把眼光總放在付給銀行的利息上，要多角度地分析按期還貸的益處，例如可以減輕當(dāng)前的生

活壓力，建立起良好的銀行信用檔案等。

如果貸款者收入較預(yù)期有明顯增多，具有提前還貸的能力，是否要提前還貸，提前還貸

值不值？這要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)定。如果有多余的錢而沒(méi)有別的用途，就算要交違約金，提前

還款還是合適的，因?yàn)槎喔兜睦⒖隙ū冗`約金要高；如果僅為了不想以后支付提前還款的

違約金而把投資用的資金來(lái)提前還款，或者是通過(guò)別的途徑借錢提前還款，就不值得了。

(北京日?qǐng)?bào)　 王震)

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