日前，消費者張先生購購了商品房后卻因轉(zhuǎn)換工作單位，經(jīng)濟情況發(fā)生了變化而無力償還銀行的按揭貸款，他非常焦急地打電話到本報編輯部，詢問應當怎樣解決這個棘手的問題。

律師評析

無力還貸三個階段處理方式不同

對于張先生的問題，我們采訪了北京匯源律師事務所律師魏曉東。據(jù)律師介紹，購房者選擇銀行按揭貸款的方式支付購房款的，在與開發(fā)商簽訂商品房購賣合同的同時，還需要簽訂銀行按揭貸款合同。這種貸款合同一般為抵押加階段性保證借款合同，合同中有三個主體，一個是向銀行借款的購房人、一個是貸款銀行、另外一個就是作為擔保人的開發(fā)商。所謂抵押加階段性保證借款的含義，就是購房者從銀行借款，需要提供擔保，一般可以分為三個階段，處在不同的階段無力償還銀行按揭貸款，處理方式也不同。階段是購房合同簽訂以后，房產(chǎn)證辦理完畢以前，這時候由開發(fā)商為購房者的借款提供保證擔保。在這一階段購房者無力償還貸款，將由開發(fā)商向購房者追償。個階段是在房產(chǎn)證辦理完畢以后，但是房屋抵押登記辦理完畢之前，這時候貸款銀行一般需要購房者將房產(chǎn)證交到貸款銀行進行質(zhì)押擔保，這個階段一般很短。第三個階段，是房產(chǎn)抵押登記辦理完畢以后，房產(chǎn)證上他項權(quán)利項目中寫明設定抵押，抵押權(quán)人為貸款銀行，貸款銀行取得房屋他項權(quán)利證書，這個階段，購房者無力償還貸款，銀行可以行使抵押權(quán)實現(xiàn)自己的債權(quán)，即銀行通過對房屋進行拍賣，用所得的款項抵償債務。

開發(fā)商可向購房者追償債務

下面著重介紹房產(chǎn)證辦理完畢以前，即階段購房者無力償還按揭貸款的處理方法。根據(jù)我國擔保法第三十一條的規(guī)定：保證人承擔保證責任后，有權(quán)向債務人追償。這時開發(fā)商的身份是保證人而不是商品房的出賣人，購房者需要償還的是對保證人的債務，這個債務與購房合同里面的房款不是一個概念。前面已經(jīng)講過，購房者在銀行放款以后就已經(jīng)履行完畢了付款義務，所以不能依據(jù)購賣合同來處理購房者的欠款，也不能以購房者沒有按期支付房款來承擔逾期付款的違約責任，購房者需要用自己的合法財產(chǎn)來償還債務。這類問題的處理方法一般是通過協(xié)商或者訴訟仲裁等途徑，由開發(fā)商作為承擔了保證責任的保證人向欠款的購房者進行追償，購房者可以用自己的其他財產(chǎn)償還債務，可以將房屋出售給他人用所得款項償還債務，也可以向開發(fā)商提出退房用退房后的款項償還債務。但是需要指出的是此時購房者如果退房是單方面解除購賣合同，開發(fā)商可能不同意解除，或者也可能在購房者承擔提起解除合同違約責任的前提下同意解除合同，也就是說購房者無力償還貸款導致貸款合同提前解除的并不直接導致購賣合同的解除，因為作為保證人的開發(fā)商所擁有的是債權(quán)，同樣，在上述債權(quán)經(jīng)人民法院判決后強制執(zhí)行時，也不是將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，而是將房屋進行拍賣，用拍賣所得款項抵償債務，這是我國法律中物權(quán)高于原則的體現(xiàn)。需要說明的是，如果開發(fā)商和購房者在購賣合同中就購房者不能償還按揭貸款的處理方法進行了反擔保等方式的約定，那么就要按照合同的約定進行處理。所以說，如何妥善處理張先生無力償還按揭貸款的問題，頭先應當明確他從銀行貸款處于哪一個階段，應當是銀行還是開發(fā)商向他追償債務?！　　　　?

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