3月17日央行開(kāi)始調(diào)高房貸利率，調(diào)整后五年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.12%，房貸利率下限也要5.51%，而調(diào)整前僅為5.31%?？梢哉f(shuō)這個(gè)消息在不少市民心里都掀起了波瀾，房貸利率提高了，到底現(xiàn)在該不該購(gòu)房，購(gòu)了房后是否馬上要提前還貸都成了心頭的疑問(wèn)。剛工作不久的李小姐的想法也代表了一些人的看法，既然房貸利率高了這么多，那還不如先租房子住呢。實(shí)際情況到底是怎樣呢？

記者：前天房貸利率一提高，不少人心里可敲起了鼓，購(gòu)了房的眼看著每個(gè)月付給銀行的錢要多了，心中著急提前還貸的事。還沒(méi)購(gòu)房子的吧，就更拿不定主意了，現(xiàn)在購(gòu)房貸款利率這么高，不如等一等吧。剛剛工作不久的朋友李小姐干脆說(shuō)，還不如先租房，等以后房?jī)r(jià)降了再購(gòu)房呢。

購(gòu)房或可再等一兩年

馬璽華：可不是，消息一出我們的理財(cái)熱線響個(gè)不停，大多數(shù)人都是問(wèn)提前還貸的事。這次房貸利率提高的幅度相對(duì)上次加息大了不少，五年以上的貸款基準(zhǔn)利率比之前的房貸利率提高0.81個(gè)百分點(diǎn)，去年加息的時(shí)候1萬(wàn)元房貸10年期一個(gè)月還貸數(shù)額也就增加1元多，這一次如果按照利率6.12%來(lái)計(jì)算，一下子多了4元錢左右。算一下，貸款40萬(wàn)元一個(gè)月要多還160元左右。要說(shuō)影響大小我想對(duì)于還貸期限越長(zhǎng)，數(shù)額越大的影響當(dāng)然就越大，如果按照利率6.12%來(lái)計(jì)算，20年期的1萬(wàn)元每個(gè)月要多還4.6元以上，而30年期的要多還5.14元。

黃正新：要說(shuō)房貸利率的提高，本來(lái)是為了平抑房?jī)r(jià)的過(guò)熱增長(zhǎng)，不過(guò)目前看，跟其他一些大城市比，廣州房?jī)r(jià)漲幅還不是太高，或許還有一定上漲空間?？紤]到收益和風(fēng)險(xiǎn)的平衡關(guān)系，我想如果是購(gòu)房的話，自有資金比例超過(guò)七成可以考慮先購(gòu)房，但是如果絕大部分如六七成以上要靠銀行貸款的話，目前市場(chǎng)上還有利率繼續(xù)上調(diào)的預(yù)期，我想暫時(shí)不宜購(gòu)房。

劉向東：一般說(shuō)利率提高1%，相應(yīng)還款數(shù)額會(huì)提高10%左右，如果不著急的話，先租個(gè)房過(guò)渡個(gè)一兩年是個(gè)不錯(cuò)的選擇，你朋友的看法可以考慮。

先租后購(gòu)或更劃算

黃正新：現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)租金上漲幅度，以十年期20萬(wàn)元的房貸為例，調(diào)整前利率為5.31%，每月月供為2151.74元；調(diào)整后基準(zhǔn)利率為6.12%，每月月供為2232.48元，每月增加80.74元。即使按利率5.51%，每月還款數(shù)額也要2171.51元，要多還19.77元。每個(gè)月要多還20~80元左右，不如租房。

馬璽華：我倒是覺(jué)得未來(lái)兩年房?jī)r(jià)可能會(huì)降5%~10%左右，不過(guò)我也贊成劉先生的看法，如果購(gòu)房和租房的標(biāo)準(zhǔn)接近的話，租房相對(duì)可能更加劃算一些。比如購(gòu)套50萬(wàn)元頭付20萬(wàn)元的房子，三年下來(lái)按6.12%來(lái)計(jì)算的話利息有2萬(wàn)元左右，再加上頭付的20萬(wàn)元，如果存成定期存款，三年下來(lái)利息大概也有12000元，這樣三年僅利息就有3萬(wàn)元了。如果到時(shí)房?jī)r(jià)下跌到45萬(wàn)元左右的話，這樣就等于多出了8萬(wàn)元，用這些錢租三年房起碼可以租個(gè)月租2000多元的房子。即便房?jī)r(jià)不降，用省下的利息3萬(wàn)元也可以租個(gè)800元的房子。

劉向東：還沒(méi)有購(gòu)房供房的人，可能要承受樓價(jià)上漲和利息增加的雙重壓力，有能力的話可以盡量提高頭付的比例，期限不要太長(zhǎng)，我覺(jué)得15年左右比較合理。

提前還否看資金來(lái)源

記者：前面咱們聊的還是沒(méi)有購(gòu)房的情況，但是購(gòu)了房以后怎么辦呢，天下沒(méi)有后悔藥。已經(jīng)開(kāi)始供樓的看樣子只能選擇提前還貸了。

黃正新：房貸一般超過(guò)5年或更長(zhǎng)時(shí)間的，支付了相當(dāng)數(shù)量的利息，提前還貸意義就不是很大了。不過(guò)即使手中有資金也要選好還貸的方式。如果手上資金主要投資于短期品種，如貨幣市場(chǎng)基金、不超過(guò)一年國(guó)債和定期儲(chǔ)蓄，它們的變現(xiàn)成本不是很高，不妨變現(xiàn)提前還貸。目前的貸款利率在5.51%~6.12%之間，短期的品種一般收益也不過(guò)3%~4%，兩者相抵還是負(fù)利率，賺不到錢不如省錢，提前還貸更劃算。

馬璽華：我建議有可能的話盡量縮短貸款的期限，20年貸款10萬(wàn)元的話，按照調(diào)整前的利率一個(gè)月要還677.2元，改成15年后按照利率水平6.12%計(jì)算，一個(gè)月還款數(shù)額為850元，每個(gè)月雖然多還了100多元，但減少的利息支出卻接近1萬(wàn)元。

黃正新：我覺(jué)得如果手中資金主要投資于中長(zhǎng)期品種就可以采用馬先生說(shuō)的縮短期限的方式。比如7年期的國(guó)債已經(jīng)購(gòu)了5年，快到期了，較長(zhǎng)時(shí)間的定期存款快到期了，在這些情況下中途變現(xiàn)成本高，提前還貸未必劃算。這種情況下投資者就盡量縮短還款期限，降低按揭貸款的利息成本。

馬璽華：的確，要考慮零界點(diǎn)的問(wèn)題，一般期限較長(zhǎng)的定期存款，超過(guò)2/3時(shí)間提前支取可能就不是很劃算了。目前一般定期存款期限較長(zhǎng)的也就是5年左右，以10萬(wàn)元為例，如果定期存款5年，存了3年半，剩余期限一年半的時(shí)候就提前支取的話，比到期支取利息損失為8000元左右。而如果期限10年貸款10萬(wàn)元的話，即使按下限5.51%來(lái)計(jì)算，一年半左右的利息大概也是8000元左右，在3年半之后提前支取還貸顯然不是很劃算的。

劉向東：也不要盲目更改期限，一般說(shuō)15年是個(gè)合理的時(shí)間，從表格中可以看到貸款40萬(wàn)元的話，10年還款額度壓力太大，對(duì)于中低收入家庭來(lái)說(shuō)，超過(guò)收入的40%~50%，那是個(gè)警戒線，會(huì)影響家庭生活水平。20和30年之間月供相差480元，不是很大，但總的利息差別卻是，30年的利息竟然超過(guò)了本金，當(dāng)然不劃算。

　　　　　　(作者：胡巧娟)

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