中國(guó)人民銀行從２００５年３月１７日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。新政策的較直接影響是個(gè)人住房貸款利率有所上升，以５年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率６．１２％的０．９倍（即５．５１％），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率５．３１％高０．２０個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)對(duì)１７６７人的相關(guān)調(diào)查顯示，有９８１人選擇了在央行利率調(diào)整后，會(huì)提前還貸，這個(gè)比例占到了被調(diào)查對(duì)象的５５．５２％。提前還貸，已經(jīng)成為了大部分購(gòu)房者應(yīng)對(duì)加息的主要手段。

針對(duì)購(gòu)房者提前還貸的這一情況，記者走訪銀行專業(yè)人士了解到，如果購(gòu)房者提前還貸，那么在貸款方式的選擇上就顯得尤為重要。目前還貸方式包括“等額本金還款法”和“等額本息還款法”兩種?！暗阮~本金還款法”每月還款本金保持不變，利息逐步遞減，其間若選擇提前還貸，歸還的本金多，利息支出就相對(duì)減少；而“等額本息還款法”每月償還金額相等，在償還初期利息支出，本金較少，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。由于同樣貸款貸了一段時(shí)間后，“等額本息還款法”所要支付的利息將高于“等額本金還款法”，而在提前還貸時(shí)已支付的利息是不退還的，這就相對(duì)多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。因此，購(gòu)房者如果想要提前還款，“等額本金還款法”相對(duì)要有利些。

等額本金還款總利息少

我們通過(guò)以下的圖表和案例就可以很清楚了：

賴先生向銀行貸了５０萬(wàn)元，貸款期限是２００４年４月—２０１４年４月共１２０期。現(xiàn)在已經(jīng)還了１年了，即已經(jīng)歸還了１２期，現(xiàn)在一次性全部還清。

對(duì)比左邊兩圖可以看出，用等額本金的方式比用等額本息的方式還款支付的總利息要少：

２９５６２．１６元－２９１９７．５０元＝３６４．６６元

另一種情況就是部分提前還款，即每年提前還款一部分，分五年還清，由于等額本金比等額本息開頭還款的金額要多，因此，用等額本息方式的每年還８００００元，第五年只需還剩余的５５２５６．６５元本金，較后需要支付總的利息為８０８８４．８２元。用等額本金方式的每年還６００００元，第五年只需還剩余的１００００元本金，較后需要支付總的利息為７８６６７．５０元。由此可以看出用等額本金的方式比用等額本息的方式還款支付的總利息少：

８０８８４．８２元－７８６６７．５０元＝２２１７．３０元

由此可見(jiàn)，選擇提前還款的時(shí)候如果你是采用等額本金申請(qǐng)的貸款要比采用等額本息申請(qǐng)的貸款要?jiǎng)澦恪?

部分提前還款如何計(jì)算：

如果部分提前還款，那么消費(fèi)者想知道新的月供是怎么計(jì)算出來(lái)的，還錢也要明明白白的還。如果采用等額本金還款方式，由于計(jì)算非常復(fù)雜，購(gòu)房者可以到銀行打印還款清單。如果采用等額本息還款方式，不論是月供變、年限變還是兩個(gè)都變，或者是不還錢只縮短貸款年限，計(jì)算新的月供都參照相同的計(jì)算原理，即應(yīng)根據(jù)未償還貸款余額及剩余還款期數(shù)計(jì)算還款額，計(jì)算公式為：

還貸特別提醒

提醒一：不要忘了退保

在提前還清全部貸款后，購(gòu)房者要記住到保險(xiǎn)公司等部門退保。專家提醒，在貸款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同也提前終止，按有關(guān)規(guī)定，貸款人可以攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前交的保費(fèi)。提前還清貸款所退還保險(xiǎn)費(fèi)，是已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值，減去提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。

提醒二：組合貸款不必先還公積金貸款

對(duì)于公積金貸款而言，是不是一定要先將公積金貸款還清后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€商業(yè)貸款？業(yè)內(nèi)人士表示，只有公積金賬戶里的錢才是必須先用來(lái)清償公積金貸款的。如果是其它自有資金，完全可以根據(jù)個(gè)人的喜好和需求，來(lái)決定是先用來(lái)還商業(yè)貸款還是先用于沖抵公積金貸款。

提醒三：辦理抵押注銷

銀行人士指出，由于許多貸款人對(duì)抵押權(quán)比較淡漠，提前還款后往往忘記了去產(chǎn)權(quán)部門辦理抵押注銷，這樣貸款雖然還清了，但房屋仍在產(chǎn)權(quán)部門備案，會(huì)為日后的房屋交易帶來(lái)不必要的麻煩。貸款人辦理注銷時(shí)需要在銀行申領(lǐng)退還的抵押權(quán)證明書，去房屋抵押產(chǎn)權(quán)部門領(lǐng)申請(qǐng)注銷登記表（注意不要跨區(qū)辦理），較后附上購(gòu)房合同或產(chǎn)權(quán)證辦理抵押注銷。

提醒四：提前還貸后，市民較好與銀行重新簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議

因各大銀行以及各分行對(duì)于房貸利率的下限都沒(méi)有較終確定，所以市民在剩余供樓款的利率等方面存在一些不確定因素。所以應(yīng)當(dāng)盡可能向銀行提供以前優(yōu)良的還貸記錄、信用度證明及良好的收入水平證明等，以盡可能取得銀行的較低房貸利率下限。本報(bào)記者彭鴻實(shí)習(xí)記者賴?yán)杳鳌　　　　?作者：彭鴻)

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