案例：張先生是一家外資企業(yè)的高層管理人員，工資收入較高，有一定的經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人資產(chǎn)。

幸運(yùn)的是，他所購(gòu)入的幾套物業(yè)都在2004年底前售出了，沒(méi)有陷入今年二季度以來(lái)的市場(chǎng)低谷。

近期，不少樓盤(pán)開(kāi)始進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，這讓手頭資金寬裕的張先生，再次萌發(fā)了入市投資的念頭。但住宅市場(chǎng)的整體形勢(shì)尚不穩(wěn)定，張先生對(duì)于商務(wù)類產(chǎn)品又不熟悉，應(yīng)該如何選擇呢？張先生希望得到專家的指點(diǎn)。

點(diǎn)評(píng)：張先生比較偏向于住宅類產(chǎn)品，重視物業(yè)的，只要到達(dá)心理價(jià)格就果斷出擊，不失為一個(gè)理性的投資者。不過(guò)，目前市場(chǎng)形勢(shì)有所改變，建議張先生以中長(zhǎng)期投資作為今后的投資原則。從中長(zhǎng)線來(lái)看，房地產(chǎn)仍是較安全的投資產(chǎn)品之一，太計(jì)較一時(shí)得失，反而不利投資。

近幾個(gè)月來(lái)，上海的住宅市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響已陷入低迷狀態(tài)，投資者紛紛轉(zhuǎn)向有穩(wěn)定租金收益的投資。于是，具有較高和良好前景的小戶型物業(yè)，引起了人們關(guān)注。小戶型物業(yè)具有面積小、總價(jià)低、變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)等特點(diǎn)，比較適合資金實(shí)力有限的個(gè)人投資者。建議張先生將其作為主要選擇方向。

適合于長(zhǎng)期投資的小戶型物業(yè)可分為兩種，一種是以長(zhǎng)期投資為主的酒店式公寓，另一種則是自用和投資皆宜的小戶型辦公物業(yè)。

投資酒店式公寓(包括產(chǎn)權(quán)式酒店)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：

一、物業(yè)的地理位置：一般應(yīng)選擇配套齊全、交通發(fā)達(dá)、具有成熟的商務(wù)氛圍或良好規(guī)劃的區(qū)域。

二、考察其經(jīng)營(yíng)管理者的情況：因?yàn)榫频觐愅顿Y產(chǎn)品的主要特點(diǎn)就是其經(jīng)營(yíng)性，物業(yè)回報(bào)能力的強(qiáng)弱和投資風(fēng)險(xiǎn)的高低也由此決定。

三、投資模式：大多數(shù)酒店類物業(yè)的投資模式是開(kāi)發(fā)商委托專業(yè)的酒店管理單位負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。投資者短時(shí)間內(nèi)可以獲得穩(wěn)定的。這種方式既可以降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)，也通過(guò)專業(yè)、統(tǒng)一的管理提升了物業(yè)品質(zhì)和獲益能力。

小戶型辦公物業(yè)在選擇時(shí)則要注意以下幾方面：

一、區(qū)域位置和商務(wù)氛圍：交通便利，具有較為成熟的商務(wù)氛圍，是選擇辦公樓產(chǎn)品的基本要素；

二、產(chǎn)品品質(zhì)和配套檔次：包括規(guī)模、配置、物業(yè)、戶型和面積等；

三、租金售價(jià)比：由于前兩項(xiàng)因素基本決定了其租賃情況，售價(jià)高低將關(guān)系到投入成本和回報(bào)率。

一般來(lái)說(shuō)，較好的辦公物業(yè)率可達(dá)8%以上，投資者可在考察周邊同類物業(yè)租金行情的基礎(chǔ)上，確定合理的心理價(jià)位。　　　　　(作者：鄭翎昀)

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