投資時(shí)代的敘事

一個(gè)人購(gòu)房，房?jī)r(jià)翻了一番，此人于是一夜乍富的故事在這個(gè)時(shí)代有持續(xù)的傳播力和號(hào)召力。國(guó)內(nèi)多數(shù)大中城市，房?jī)r(jià)繼續(xù)一路絕塵。在今年初的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾披露了房?jī)r(jià)上漲之猛烈程度:2003年1至11月，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格漲幅為4.9%，但40個(gè)城市商品房?jī)r(jià)格漲幅為9%左右，部分城市住宅的價(jià)格上漲超過(guò)20%?！?月上旬有的《解放日?qǐng)?bào)》地產(chǎn)版竟沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)廣告投放。”《解放日?qǐng)?bào)》地產(chǎn)版主編許仰東感嘆，“房子好賣到不需要做廣告?！蓖顿Y行為學(xué)專家經(jīng)常說(shuō)，人們往往把個(gè)別投資成功案例當(dāng)作普遍情況，而不愿意相信平均統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。從投資購(gòu)房者角度而言，一年20%以上的價(jià)格漲幅完全意味著豐厚的資本利得。

去年這時(shí)候，在北京位于東二環(huán)與東三環(huán)之間的富力城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之后，一個(gè)叫張羽沖的房產(chǎn)投資大戶一下子就購(gòu)了50多套房。富力城的均價(jià)在每平方米7000元到8000元之間。張?jiān)谡劦剿绱舜笫止P的原因時(shí)聲稱:“我購(gòu)房子主要用于投資，現(xiàn)在購(gòu)的房子率達(dá)到9%，富力城的回報(bào)率不會(huì)低于這個(gè)數(shù)字。如果想賣的時(shí)候很好出手，不想賣可以出租，回報(bào)率也很高。”張羽沖說(shuō)他在街上走著，總結(jié)出了人在投資時(shí)代常犯的兩類錯(cuò)誤:有時(shí)候你害怕上當(dāng)，結(jié)果事實(shí)證明你失去了機(jī)會(huì);有時(shí)候，你大膽投了資，結(jié)果事實(shí)證明你的確是受了騙。這和被迫接受一種不公平的觀念不一樣，在投資時(shí)代，沒(méi)人強(qiáng)迫你購(gòu)股票、購(gòu)房子還是購(gòu)保險(xiǎn)。只要你心理足夠穩(wěn)定，不會(huì)看到別人發(fā)財(cái)而悔恨，你完全可以恪守“不見(jiàn)兔子不撒鷹”的古訓(xùn)?！暗?，這很難。”這句話可能是這個(gè)投資時(shí)代較經(jīng)典的敘事。

某種意義上，房地產(chǎn)從滿足人們居住逐漸過(guò)渡到一種常見(jiàn)的投資工具，這是房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)?！八侨裢顿Y意識(shí)的進(jìn)一步啟蒙?！北本┌倌昀钔顿Y咨詢有限公司總裁蔣曉松在投資博鰲論壇前，在澳大利亞專門(mén)賣別墅，他認(rèn)為和那些國(guó)家相比，多數(shù)中國(guó)人還生活在以前的想法，較多不過(guò)攢錢(qián)購(gòu)套房子留給孩子，既是傳代又是保值?！捌鋵?shí)，社會(huì)規(guī)律已經(jīng)不是這樣了。”他說(shuō)，“澳大利亞1700萬(wàn)人口，每年房屋購(gòu)賣的次數(shù)是全亞洲地區(qū)的總和。這么少的人口為什么購(gòu)這么多房子？西方人的觀念就是移動(dòng)，搬來(lái)搬去，你購(gòu)房子不管住也好，租也好，都是投資。不管你是個(gè)人認(rèn)為也好，不認(rèn)為也好，房子是不動(dòng)產(chǎn)，整個(gè)地球就這一項(xiàng)，可能購(gòu)的時(shí)候就是為了購(gòu)一個(gè)地方住，但是較終還是投資型的。它跟購(gòu)汽車完全不同，等有這個(gè)房子你不住了，就面對(duì)一個(gè)問(wèn)題，是不是把它租出去，或者再賣出去?！?

也有對(duì)這種火熱投資操心的人。在2004年2月26日銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見(jiàn)稿）》發(fā)布前，央行2003年貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，在2003年新增人民幣貸款中，基建貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款增加較多，前者達(dá)6373億元，同比多增3199億元;后者增加5091億元，同比多增1397億元。而較值得關(guān)注的是，其中個(gè)人住房貸款增加3528億元，同比多增857億元。有金融界人士指出，投資性購(gòu)房本質(zhì)上是杠桿式的期貨行為，一個(gè)環(huán)節(jié)斷裂，多米諾效應(yīng)隨即而至。

新的關(guān)于房產(chǎn)投資的話語(yǔ)權(quán)，正在跳出由地產(chǎn)大亨和巨頭們壟斷的圈子。越來(lái)越多的人在購(gòu)房之前和之后較主要的問(wèn)題，都開(kāi)始集中于“我的房子值不值這些錢(qián)？”“我的房子是升值還是會(huì)貶值？”它們甚至超過(guò)了曾經(jīng)對(duì)于居住品質(zhì)本身的關(guān)注?！坝惺裁床粚?duì)呢？房子不就是我們的私產(chǎn)嗎？”蔣曉松反問(wèn)說(shuō)。這也許是這場(chǎng)運(yùn)動(dòng)背后更要緊的信息。

升值和保值之辯

蔣曉松2001年開(kāi)始在北京做房產(chǎn)租賃購(gòu)賣，當(dāng)時(shí)就各種投資形式和回報(bào)率做過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì):投資形式在銀行存款這一塊，率是1%～2%，國(guó)債這個(gè)領(lǐng)域是3%～4%，股票是5%，期貨是5%～15%，信托是3%～5%，一般房地產(chǎn)是10%，別墅是10%～20%。

“事實(shí)上，從亞洲金融危機(jī)以后，很多亞洲投資、移民到國(guó)外比較少了，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)起先一直在加息，到了金融危機(jī)后期開(kāi)始減息，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。美國(guó)到20世紀(jì)末，1999年到2000年期間，率基本上穩(wěn)定在5%～7%之間。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上說(shuō)，7%是一個(gè)比較合理的回報(bào)數(shù)字?！笔Y曉松說(shuō)，這樣比較，10%～20%的回報(bào)率顯然很高，“剛開(kāi)始我也不太明白，后來(lái)在去年SARS之前，我在泉發(fā)找到非常好的別墅，我的客戶從加拿大回來(lái)，裝修成非常歐化的房子，很多人看了覺(jué)得一千多美元就可以租到。但是，SARS一個(gè)星期后，那房子就翻了一番。”蔣曉松意識(shí)到，在中國(guó)目前的房產(chǎn)投資里，長(zhǎng)線投資其實(shí)比重很小，短線操作占了大頭，因此房產(chǎn)率大部分依賴于“租金回報(bào)”，“這是非常具中國(guó)特點(diǎn)的”?！耙恢钡侥壳盀橹梗芏嗤顿Y房產(chǎn)的業(yè)主，他們的期望值、回報(bào)率還基于香港人早期的租金回報(bào)。但實(shí)際上，租金正常的回報(bào)是不穩(wěn)定的，是根據(jù)國(guó)家的政策、貸款利率來(lái)走的?！?

“實(shí)際上回報(bào)分兩塊，一塊是租金，我們叫正常的回報(bào)。還有一塊叫資本回報(bào)，就是說(shuō)實(shí)際上是升值了，這一塊在西方國(guó)家要大得多?！笔Y曉松說(shuō)，“在美國(guó)或者加拿大這樣的國(guó)家，基本上不是靠租金，而是靠它的升值率，那是真正的率。在美國(guó)和澳大利亞、加拿大這些國(guó)家有一個(gè)規(guī)律，五到七年基本上房地產(chǎn)翻一次，也就是說(shuō)房子價(jià)值漲一次，基本上漲一倍，七年是一個(gè)周期?！?

北京鴻基廣告公司合伙人之一郭義接手過(guò)不少房產(chǎn)項(xiàng)目，他不贊成把租金收益納入自己的房產(chǎn)升值中，理由也是租金容易受太多因素的影響，“在需求相對(duì)穩(wěn)定的前提下，新的公寓建成后會(huì)造成某一個(gè)區(qū)域內(nèi)公寓供應(yīng)量的增加，因而會(huì)稀釋這一區(qū)域公寓租金的價(jià)格，導(dǎo)致租金價(jià)格下降。此外，作為后入市場(chǎng)的公寓經(jīng)營(yíng)者，一般會(huì)先以低租金來(lái)吸引租戶，擴(kuò)大影響力。個(gè)人購(gòu)房者的一套公寓租價(jià)，就會(huì)受整個(gè)公寓出租經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)定價(jià)的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業(yè)之間具體的差異也會(huì)使租金收入有一定的變數(shù)?！惫x說(shuō)，幾年前被炒熱的中關(guān)村和亞運(yùn)村就是這種情況，在商品房預(yù)售和銷售價(jià)格仍然上漲的情況下，租金卻因?yàn)槲飿I(yè)供應(yīng)量增大而出現(xiàn)下滑，使房?jī)r(jià)和租金間的剪刀差越來(lái)越大，部分中高端房產(chǎn)的年名義回報(bào)率低于3%。在二手住宅方面，年租金收益率在4%～6%之間，與4%～5%之間的住房按揭貸款年利率相差無(wú)幾，對(duì)于“以租養(yǎng)貸”的投資者來(lái)說(shuō)，獲利空間甚微。“表面上看，你的房?jī)r(jià)并沒(méi)有跌，但房產(chǎn)價(jià)值實(shí)際上已經(jīng)大打了一個(gè)折扣。即使不考慮通貨膨脹，很多投資性房產(chǎn)也要50年才能收回投資——而中國(guó)商用房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有效期為40年，住宅也不過(guò)70年?！?

“投資不是考慮一年兩年的收益，而是要考慮長(zhǎng)期收益，這種收益不是在房產(chǎn)增值而是在保值的基礎(chǔ)上?！惫x強(qiáng)調(diào)一個(gè)物業(yè)保值才是增值的前提，“我的看法是，投資一定要走兩頭，高端產(chǎn)品，總會(huì)有一批高端人群去使用和租住。這批人對(duì)錢(qián)是不太敏感的，一些國(guó)外機(jī)構(gòu)的駐地人員有高額的房補(bǔ)津貼，租金基本上會(huì)有保障。所以，高端房產(chǎn)應(yīng)該是高投入、高回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較小。低端產(chǎn)品只要地段好，就有優(yōu)越的性價(jià)比，求租狀況不會(huì)太差，利薄但風(fēng)險(xiǎn)低。而中檔樓盤(pán)顯然是抗風(fēng)險(xiǎn)性較弱的，供應(yīng)量大，不管在租務(wù)市場(chǎng)還是二手市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)相互壓價(jià)。”

郭義自己選房的時(shí)候，選擇了北京朝陽(yáng)公園附近的一個(gè)高端公寓住宅“公園五號(hào)”，他看好這一樓盤(pán)的原因是，他相信這個(gè)物業(yè)的地段、這個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)商的國(guó)際背景和他們西式的管理理念能充分保證這處房產(chǎn)的“抗跌性”。

“甲方制造”下的

郭義說(shuō)他從看房到?jīng)Q定購(gòu)下“公園五號(hào)”前后不到幾公里，“當(dāng)時(shí)只是去做一個(gè)文案，路過(guò)盛世大廈，看到了樣板間和樓盤(pán)的一個(gè)推廣片，就下決心了”。打動(dòng)郭義的是開(kāi)發(fā)商的一句口號(hào)“舒適頭先是空氣，我們不能改變大空氣，但可以改變小氣候。”這是說(shuō)物業(yè)采用的集中空調(diào)系統(tǒng)，能在室內(nèi)形成負(fù)壓狀態(tài)，充分保證空氣健康。

“在地段因素之外，我認(rèn)為對(duì)房產(chǎn)價(jià)值貢獻(xiàn)的是舒適度。不管是我還是別人，這是一個(gè)無(wú)法回避的指標(biāo)。一個(gè)人住在這個(gè)屋子里舒不舒服，決定了他愿不愿意租住，舒適程度又決定了他愿意出多少錢(qián)?！惫x的房產(chǎn)業(yè)內(nèi)身份給他的選擇增加了幾分理性色彩，但他同樣沒(méi)有走出房產(chǎn)商的設(shè)計(jì):開(kāi)發(fā)商顯然知道這一樓盤(pán)購(gòu)購(gòu)群體的需求，并把它們悄悄地放入對(duì)率的許諾當(dāng)中。

一名因收房后房產(chǎn)質(zhì)量糾紛一直向某開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法未果的業(yè)主憤怒地在一個(gè)論壇上留言:“想想，我們竟然為了某種口號(hào)，比如說(shuō)‘非常男女’或者‘創(chuàng)新生活’、‘珍品生活’、‘氣派’、‘保值增值’等等，就跑去掏出我們做牛做馬之后得來(lái)的錢(qián)財(cái)。然后，當(dāng)我們住進(jìn)去的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)那種沖動(dòng)真是蠢透了?！?

同樣是房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的北京世紀(jì)皓產(chǎn)投資咨詢公司總經(jīng)理戴慶則堅(jiān)信“任何‘’都是一種甲方制造”。他說(shuō)，至少目前，業(yè)主并不具備與開(kāi)發(fā)商談判的條件，這個(gè)“甲方主導(dǎo)”的房產(chǎn)銷售模式始終是消費(fèi)者被動(dòng)，而開(kāi)發(fā)商在制造需求。多數(shù)房產(chǎn)商房產(chǎn)推廣操作中，無(wú)不努力地尋找和制造自己在某區(qū)域內(nèi)的“差異化形象”，以此作為炒作的主題。戴慶的經(jīng)驗(yàn)是，在同一個(gè)區(qū)域，如果一個(gè)樓盤(pán)價(jià)格比均價(jià)低1000元每平方米，這個(gè)產(chǎn)品就有完全的競(jìng)爭(zhēng)力，“購(gòu)主會(huì)忽略其他因素，因?yàn)閺男詢r(jià)比看，低開(kāi)時(shí)進(jìn)入，投資基本上不會(huì)出現(xiàn)縮水”。

華高萊斯總經(jīng)理李忠認(rèn)為，要用商品而不是消費(fèi)品的眼光看房產(chǎn)。李忠說(shuō)，購(gòu)房人過(guò)去總是在開(kāi)發(fā)商的誘導(dǎo)下用消費(fèi)品的眼光看房屋，考慮房屋的功能多，而極少考慮房屋的價(jià)值。如住在三里屯的人投訴三里屯的酒吧擾民，要求將酒吧搬遷出去，就是只考慮了房屋的居住功能，而忽略了價(jià)值。購(gòu)小戶型的人考慮了投資價(jià)值，但極少有人考慮交易成本?！吧唐贩康膬r(jià)值應(yīng)該包括兩部分:針對(duì)具體購(gòu)購(gòu)人的使用價(jià)值;購(gòu)購(gòu)人不用時(shí)，再交易時(shí)，能賣多少錢(qián)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)就像潘石屹所講的，房地產(chǎn)市場(chǎng)有三種人，一種是菜農(nóng)，專門(mén)種菜的;一種是吃菜的人;還有一種是二道販子，既吃菜，也會(huì)倒賣菜。你在購(gòu)房的時(shí)候如何考慮房屋的價(jià)值，和你想做吃菜的還是二道販子相關(guān)，根據(jù)你的角色權(quán)重商品房的兩部分價(jià)值。這樣，你所購(gòu)的房屋才不至于貶值?！?

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