本期理財(cái)顧問

陳林，頭批國家認(rèn)證理財(cái)規(guī)劃師，金融學(xué)碩士，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，多年金融從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

委托人資料

崔女士今年26歲，某報(bào)編輯，月收入7000元。丈夫27歲，某報(bào)攝影記者，月收入7000元。目前夫妻倆購置了兩套一居室住房。一套位于和平門，55平米，月供2400元，去年收房后以每月2500元出租，尚欠銀行貸款28萬元。去年又在國貿(mào)附近購購了一套56平米的毛坯房，今年9月交房。月供2500元，尚欠銀行貸款33萬元，打算用于投資或**10號(hào)線開通后出售。預(yù)計(jì)裝修、維修基金支出在5萬元以內(nèi)。家中現(xiàn)有定期存款16萬元，活期存款2萬元，每月生活費(fèi)從未超過2000元。

現(xiàn)在，夫妻倆在家庭理財(cái)方面存在不同的看法。崔女士的想法是購購一輛10萬元以內(nèi)的轎車，因?yàn)檎煞虻教幈疾ú稍L，攝影包非常沉重；將少量定期存款轉(zhuǎn)換為國債或其他理財(cái)產(chǎn)品；盡早賣掉國貿(mào)的房子，收回資金，購購一處更大的房子。丈夫則反對(duì)購車；想將和平門的房子改為自住，改善生活質(zhì)量；反對(duì)購購國債或理財(cái)產(chǎn)品，想將存款用于提前還款；認(rèn)為應(yīng)該為要孩子做好資金準(zhǔn)備。

兩人的相同觀點(diǎn)是由于和平門的房子緊鄰中小學(xué)和幼兒園，兩人均不打算賣掉這處房子，但有了孩子又住不下，因此將選擇更大一些的二手房的目標(biāo)鎖定在該小區(qū)。

負(fù)債偏高，資金利用率偏低

相對(duì)于同齡人來說，崔女士夫婦有著良好的投資理財(cái)意識(shí)。不足之處是兩處房產(chǎn)均選擇了小戶型，如果有了孩子的話，小戶型自然會(huì)不夠用。所以再購購一套大一些的住房是他們近幾年內(nèi)的重要家庭目標(biāo)。

消費(fèi)理性，提高凈資產(chǎn)水平能力較強(qiáng)

崔女士夫婦都從事媒體行業(yè)，行業(yè)平均收入較高，家庭年收入在18萬元左右，處于較高水平。年度結(jié)余114700元，結(jié)余比例達(dá)55%.而且支出的60%左右是用于房貸支出，生活費(fèi)用僅占支出的26%，說明他們的生活比較節(jié)儉。消費(fèi)理性，提高凈資產(chǎn)水平的能力較強(qiáng)。負(fù)債比例為57.5%，清償比例為42.5%，表明他們的負(fù)債水平偏高，償債能力稍顯不足。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一，整體資產(chǎn)水平受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響較大

資產(chǎn)方面，房產(chǎn)占了全部資產(chǎn)的83%，定期存款占15%，活期存款占2%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較單一整體資產(chǎn)水平受房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)影響較大，資金綜合利用率不高。

他們的流動(dòng)性比率為2.9%，流動(dòng)性資產(chǎn)僅能支付不足三個(gè)月的日常支出（包括生活費(fèi)用和房貸月供）流動(dòng)性資產(chǎn)水平略低，不過定期存款的變現(xiàn)性較高，這方面不存在太大的問題。每月貸款支出占工資收入的32.7%，已經(jīng)接近安全線，雖然目前有租金收入可以支付月供，但為謹(jǐn)慎起見，月供仍應(yīng)控制在月收入的三分之一左右。

理財(cái)建議

購購理財(cái)產(chǎn)品，提高資產(chǎn)收益率

崔女士夫婦雙方均認(rèn)可的近期理財(cái)目標(biāo)主要有兩個(gè)，一是兩年內(nèi)為要孩子做好資金準(zhǔn)備，二是購一套更大一些的二手房。存在分歧的問題也有兩個(gè)，一是是否購車，二是定期存款是用來還貸還是用來購購國債或其他理財(cái)產(chǎn)品。

育兒資金：通過定期定額投資獲得

崔女士夫婦打算兩年內(nèi)要孩子，這不僅會(huì)增加一些相關(guān)支出，還會(huì)影響收入，所以有必要在經(jīng)濟(jì)上提前做些準(zhǔn)備。綜合考慮孕產(chǎn)期開支和孩子出生后年內(nèi)的開支，按照崔女士夫婦目前的消費(fèi)習(xí)慣，需要準(zhǔn)備3萬元左右的育兒資金。這筆錢可以考慮用15個(gè)月的時(shí)間準(zhǔn)備，每月固定用2000元購購貨幣市場(chǎng)基金或短債基金，這樣做的好處是資金靈活性較好，而收益率和一年期定期存款稅后收益率不相上下，甚至更高。

住房“升級(jí)換代”：賣小購大

由于崔女士夫婦的兩套房子都是一居室，如果家里有了小寶寶，可能還要增加照顧孩子的人，一居室肯定住不下。所以打算另購一套大一點(diǎn)的房子，在選擇房屋時(shí)，結(jié)合孩子的教育問題，打算在和平門附近購二手房是比較明智的選擇。由于崔女士夫婦的貸款支出已經(jīng)接近月收入的三分之一，房產(chǎn)占家庭資產(chǎn)的比例較大，因此住房升級(jí)換代宜采取以舊換新的方式，即賣掉現(xiàn)有的一處房屋，再購購更大的房子。

至于賣掉哪處房子，要從幾個(gè)角度綜合考慮，主要考慮投資收益率和方便性。從投資收益率來看，國貿(mào)的房屋如果出租，投資收益率可能要高于和平門的房子，從管理便利方面來看，和平門的房子則更有優(yōu)勢(shì)。如何選擇主要看崔女士夫婦看重哪一方面。如果打算保留國貿(mào)的房子做投資用，那在七個(gè)月后還要為收房準(zhǔn)備5萬元左右的公共維修基金和裝修費(fèi)用。

如果大房子還不能確定位置，為了未來孩子的教育，就應(yīng)該選擇賣掉國貿(mào)的房子。由于購入時(shí)間不長(zhǎng)，出售時(shí)要繳納營(yíng)業(yè)稅等，好在這兩年房?jī)r(jià)一直在升，估計(jì)不會(huì)有損失，只是利潤(rùn)少點(diǎn)。如果今年內(nèi)打算賣掉國貿(mào)的房子，就不用裝修了，否則投入的裝修費(fèi)還沒收回來就將房子賣掉了，購家也不一定會(huì)加錢。

既然打算在近期購購更大的房子自住，如果目前居住條件相差不多的話，不一定急于將和平門的房子收回自住，否則不但少了房租收入，還要在兩年內(nèi)多搬一次家。

崔女士夫婦雙方均認(rèn)可的近期理財(cái)目標(biāo)主要有兩個(gè)，一是兩年內(nèi)為要孩子做好資金準(zhǔn)備，二是購一套更大一些的二手房。存在分歧的問題也有兩個(gè)，一是是否購車，二是定期存款是用來還貸還是用來購購國債或其他理財(cái)產(chǎn)品。

育兒資金：通過定期定額投資獲得

崔女士夫婦打算兩年內(nèi)要孩子，這不僅會(huì)增加一些相關(guān)支出，還會(huì)影響收入，所以有必要在經(jīng)濟(jì)上提前做些準(zhǔn)備。綜合考慮孕產(chǎn)期開支和孩子出生后年內(nèi)的開支，按照崔女士夫婦目前的消費(fèi)習(xí)慣，需要準(zhǔn)備3萬元左右的育兒資金。這筆錢可以考慮用15個(gè)月的時(shí)間準(zhǔn)備，每月固定用2000元購購貨幣市場(chǎng)基金或短債基金，這樣做的好處是資金靈活性較好，而收益率和一年期定期存款稅后收益率不相上下，甚至更高。

住房“升級(jí)換代”：賣小購大

由于崔女士夫婦的兩套房子都是一居室，如果家里有了小寶寶，可能還要增加照顧孩子的人，一居室肯定住不下。所以打算另購一套大一點(diǎn)的房子，在選擇房屋時(shí)，結(jié)合孩子的教育問題，打算在和平門附近購二手房是比較明智的選擇。由于崔女士夫婦的貸款支出已經(jīng)接近月收入的三分之一，房產(chǎn)占家庭資產(chǎn)的比例較大，因此住房升級(jí)換代宜采取以舊換新的方式，即賣掉現(xiàn)有的一處房屋，再購購更大的房子。

至于賣掉哪處房子，要從幾個(gè)角度綜合考慮，主要考慮投資收益率和方便性。從投資收益率來看，國貿(mào)的房屋如果出租，投資收益率可能要高于和平門的房子，從管理便利方面來看，和平門的房子則更有優(yōu)勢(shì)。如何選擇主要看崔女士夫婦看重哪一方面。如果打算保留國貿(mào)的房子做投資用，那在七個(gè)月后還要為收房準(zhǔn)備5萬元左右的公共維修基金和裝修費(fèi)用。

如果大房子還不能確定位置，為了未來孩子的教育，就應(yīng)該選擇賣掉國貿(mào)的房子。由于購入時(shí)間不長(zhǎng)，出售時(shí)要繳納營(yíng)業(yè)稅等，好在這兩年房?jī)r(jià)一直在升，估計(jì)不會(huì)有損失，只是利潤(rùn)少點(diǎn)。如果今年內(nèi)打算賣掉國貿(mào)的房子，就不用裝修了，否則投入的裝修費(fèi)還沒收回來就將房子賣掉了，購家也不一定會(huì)加錢。

既然打算在近期購購更大的房子自住，如果目前居住條件相差不多的話，不一定急于將和平門的房子收回自住，否則不但少了房租收入，還要在兩年內(nèi)多搬一次家。

購車：暫緩執(zhí)行

從經(jīng)濟(jì)角度來看，購車更多的是消費(fèi)而不是投資，購車的主要原因是提高生活品質(zhì)。即便是10萬元以內(nèi)的車，每年車輛折舊加養(yǎng)車費(fèi)用也在2萬元左右，平均每個(gè)月1700元，按崔女士夫婦的生活開支水平，每個(gè)月的交通費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)字。崔女士主張購車主要是為丈夫考慮，但從目前情況看，購車計(jì)劃可以暫緩，不妨等過兩年用車需求更迫切時(shí)再考慮。

保險(xiǎn)：及早購購，每年保費(fèi)在15000元左右為宜

崔女士夫婦的資產(chǎn)負(fù)債率較高，貸款支出已經(jīng)接近月收入的三分之一，貸款對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)的影響較大。為了防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，及早購購保險(xiǎn)是十分必要的，是為了保障自己的收入能力，降低突發(fā)事件對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)的影響。建議購購涵蓋重疾、高殘等責(zé)任在內(nèi)的重大疾病保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)和定期壽險(xiǎn)。崔女士的丈夫是攝影記者，工作性質(zhì)決定了要到處奔波，意外風(fēng)險(xiǎn)較高，有必要提高意外險(xiǎn)保額。保費(fèi)預(yù)算暫時(shí)控制在每年交費(fèi)15000元左右。

定期存款去向：部分提前還房貸+投資股票基金

按崔女士夫婦的工作狀況，保持三至六個(gè)月的生活費(fèi)用作為應(yīng)急現(xiàn)金比較合適，建議保留4萬元，其中1萬元做活期存款，3萬元購購貨幣市場(chǎng)基金，貨幣市場(chǎng)基金的年收益率在1.8%到2%之間，大致是活期存款收益率的三倍。

目前國債的收益率在3%左右，人民幣理財(cái)產(chǎn)品的收益率在2.3%至2.5%之間，遠(yuǎn)低于住房貸款利率，購國債或人民幣理財(cái)產(chǎn)品不如償還部分房貸，這樣可以緩解一些經(jīng)濟(jì)壓力，或者說獲得6%的低風(fēng)險(xiǎn)收益率。因此可以用10萬元提前還貸。

今年的股市逐漸走出幾年來的低谷，在這種情況下，用一些錢以購購基金的方式間接參與證券市場(chǎng)有可能獲得較高的收益。建議選擇兩三只股票型基金，選擇在基金評(píng)估報(bào)告（比如晨星基金報(bào)告）中排名比較靠前的基金，先用4萬元購購，以后每個(gè)月再用3000元購購。

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北京市建委較新公布的信息顯示，2005年第四季度北京市樓房一居室平均租金比上季度1267元/月下降3.3%；二居室平均租金比上季度1598元/月下降5.4%.樓房一居室平均租金比上年同期1260元/月下降2.8%；二居室平均租金比上年同期1547元/月下降2.3%。

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