對(duì)于投資二手房者來(lái)說(shuō)，尋找一套好的二手房，才是投資增值的關(guān)鍵。二手房中比較有前景的房改房，也成了投資者選擇的一個(gè)方向?？煞魁g的多少直接關(guān)系到房產(chǎn)價(jià)值，而房改房房齡，由于歷史比較久遠(yuǎn)，“芳齡”更是難查詢，這便是投資房改房者的難題之一。

隨著各企、事業(yè)單位房改房增多，而房改房大都是現(xiàn)房，所處的地段也都比較好，且擁有較為成熟的和完備的配套設(shè)施，使房改房的銷售量呈上升趨勢(shì)。對(duì)于一些剛打拼沒(méi)幾年的年輕人、從外地涌入的小生意人和打工者來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有些單薄的他們把眼光都投向了二手房或房改房市場(chǎng)，因此房改房的轉(zhuǎn)手市場(chǎng)都比較好。在觀察二手房市場(chǎng)一直火熱的情況下，加上手里的積蓄有限，供職于廣州自來(lái)水公司的高海平就打算利用手里的積蓄購(gòu)購(gòu)一套二手房，進(jìn)行投資，轉(zhuǎn)手或出租。

二手房房齡的長(zhǎng)短決定著房屋的價(jià)值，同時(shí)也直接決定著房屋的使用時(shí)間，超過(guò)一定年限的二手房其價(jià)值必然會(huì)大打折扣。高海平認(rèn)為在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，除了要考慮房屋的位置、價(jià)格等因素外，一定要將房齡因素考慮在內(nèi)，避免因房齡過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致房屋使用時(shí)間過(guò)短、折舊率太高、價(jià)值大幅貶值而造成損失。

高海平在經(jīng)過(guò)幾次考察后，在天河區(qū)看中一套地段位置非常好的房改房，里面的裝修和設(shè)備都比較齊全，用來(lái)投資再好不過(guò)了。由于是房改房。不知道這套房改房的房齡是多少，高海平為此傷透了腦筋。

由于建房改房的土地一般是劃撥性質(zhì)的，不像現(xiàn)在的商品房土地有明確的70年使用年限，且在土地證上標(biāo)示出來(lái)。房改房頭次的上市，包括出售、交換、與的，房改房原來(lái)的業(yè)主都要按交易評(píng)估價(jià)格的1%繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金(即平常所說(shuō)的補(bǔ)交地價(jià))。房改房只有在成交一次后性質(zhì)轉(zhuǎn)變成私房、并補(bǔ)交了土地出讓金以后，按照補(bǔ)交地價(jià)的時(shí)間才開(kāi)始計(jì)算70年使用年限。因此，購(gòu)了一套房改房，評(píng)估公司評(píng)估其樓齡可能已經(jīng)達(dá)到十幾年，可房產(chǎn)證上該房改房的使用年限是從業(yè)主購(gòu)房時(shí)間開(kāi)始計(jì)算的，業(yè)主可能還有70年的使用年限，這種情況在全國(guó)都很普遍。也就是說(shuō)，房改房雖然有十多年樓齡，但如果出售時(shí)才補(bǔ)交地價(jià)，使用年限也從那時(shí)候計(jì)算，那么，房產(chǎn)證的使用年限也看不出真實(shí)房齡。以后二手業(yè)主再出售該房屋，使用年限就不能再重新計(jì)算了。房改房補(bǔ)交地價(jià)后重新計(jì)算使用年限的規(guī)定在房管局一直在執(zhí)行之中。

房改房可以重新計(jì)算使用年限，并不代表該套房屋成了新房子。在房屋銷售的時(shí)候，評(píng)估公司對(duì)房改房的評(píng)估是以真實(shí)樓齡，即其建成的時(shí)間進(jìn)行評(píng)估的。但是，重新計(jì)算使用年限，就表示業(yè)主可以使用其70年期以后，才需要補(bǔ)交新的使用地價(jià)。

很多人通常容易犯“障眼法”的毛病，往往以看房子的外立面新舊來(lái)分辨房齡的辦法。雖然這個(gè)方法有時(shí)候可以起到一定的作用，但在如今越來(lái)越多的城市改造和墻體粉刷工程下，變得越來(lái)越?jīng)]有用。

房改房的房齡究竟多少，越來(lái)越容易成為一個(gè)迷?？峙轮挥休^初的住戶知道，特別是經(jīng)過(guò)了幾次交易的房子，房齡更是幾乎成了個(gè)謎。高海平也詢問(wèn)了賣主，可高海平怕賣主可能會(huì)故意縮小房齡，為此對(duì)賣主的話半信半疑。

高海平想：由于設(shè)計(jì)工藝、施工工藝等技術(shù)手段都在不斷進(jìn)步中，相關(guān)的建筑標(biāo)準(zhǔn)門(mén)檻也在提高，上個(gè)世紀(jì)七十年代的房子比上個(gè)世紀(jì)八十年代造的房子在各方面都會(huì)差一點(diǎn)，房子的很多部分并沒(méi)有達(dá)到目前的使用要求。而且一些地段差、房齡老的房改房有可能跌價(jià)，根本不適合投資。廣州按照1999年取消房改房，目前市面上的房改房，大多數(shù)房齡已經(jīng)超過(guò)5年以上。只有5-10年房齡的房改房?jī)r(jià)格相對(duì)便宜，為人所接受，適合投資。

高海平認(rèn)為：既然要投資，較好是慎。為此，高海平請(qǐng)教了在房產(chǎn)方面比較精通的小蘇。小蘇解釋道：調(diào)查房改房的房齡，購(gòu)房改房者可以從房子的結(jié)構(gòu)入手，了解房改房的大致房齡。據(jù)有關(guān)建筑學(xué)的知識(shí)可以得出近幾十年房屋構(gòu)造的特征：上世紀(jì)五十年代到七十年代的房屋，五六十年代是新建住宅起步階段，由系統(tǒng)單位自建職工宿舍。這些年代的房屋較顯著的特征是層高較高，約為3.2米，磚混結(jié)構(gòu)?？蛷d帶著臥室，廁所挨著餐廳廚房，所謂戶型就是把所有的功能空間盡量塞在一套房子里。社區(qū)配套設(shè)施不太齊全，預(yù)留電容量較小。當(dāng)然，在近幾年的翻修改造中，電等問(wèn)題大多已經(jīng)解決。

上世紀(jì)八十年代的房屋，由于改革開(kāi)放加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一方面注重土地利用的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)效益，一方面引進(jìn)先進(jìn)的建筑科學(xué)技術(shù)，按照城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，區(qū)內(nèi)房屋建筑更新有大動(dòng)作。一批現(xiàn)代高層建筑紛紛建成，開(kāi)始改變歷史的房屋建筑構(gòu)成和分布格局。由于在修建時(shí)并不注重“廳”的功用，因此較明顯的特征是“廳”小，多為用預(yù)制板修建的六層板樓，兩居室面積多在50平方米左右，房型陳舊，在權(quán)屬上大多為房改房。

上世紀(jì)九十年代的房屋，無(wú)論是房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，還是居住小區(qū)的環(huán)境，都發(fā)生了巨大的變化。在戶型設(shè)計(jì)上開(kāi)始出現(xiàn)“廳”的概念。這時(shí)候的房屋戶型較新，居民主要關(guān)注的是住房面積，新建的房子大概平均只有80平方米，講究元素：“大客廳、雙衛(wèi)、一梯雙戶”等，并且客廳也在14至15平方米大小，由于講究社區(qū)及商業(yè)配套的概念，因此在周邊環(huán)境與配套設(shè)施上較上世紀(jì)70、80年代的房屋完善許多。

從以上幾點(diǎn)可以大概知道是哪個(gè)年代的房子，再依據(jù)房東的講述，以及周圍鄰居的訪問(wèn)，一般都能確定房改房的房齡。另外一種方法便是直接到房管局去調(diào)查，調(diào)查這套房改房當(dāng)時(shí)單位建筑時(shí)的相關(guān)資料，從中得知相關(guān)的年限，而這些調(diào)查雙方都需要花上時(shí)間和經(jīng)歷，但準(zhǔn)確度就相對(duì)高多了。為了謹(jǐn)慎起見(jiàn)，高海平打算先依據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)特征估算出房齡，較后再到房管局去查詢，為自己購(gòu)購(gòu)一個(gè)“放心房”。

小貼士：

對(duì)房改房轉(zhuǎn)讓的業(yè)主來(lái)說(shuō)，對(duì)房改房業(yè)主出售的房產(chǎn)，在計(jì)算應(yīng)納個(gè)稅時(shí)，是用個(gè)人出售房改房的銷售價(jià)，減除多項(xiàng)“成本”后的增值部分，然后再按照20%的稅率計(jì)繳個(gè)人所得稅。這其中，減除的“成本”包括：住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用。其中經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格按縣級(jí)(含縣級(jí))以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

目前市面上的房改房，大多數(shù)房齡已經(jīng)超過(guò)5年以上，按現(xiàn)行規(guī)定，家庭先進(jìn)住房暫免所得稅。按照1999年取消房改房，大多數(shù)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房改房的人都可享受稅收優(yōu)惠政策。對(duì)于個(gè)別房改房在5年之內(nèi)的，不是家庭先進(jìn)住房，就要按規(guī)定收個(gè)人所得稅。對(duì)于先進(jìn)住房如何確定，個(gè)人所得稅法規(guī)定，以產(chǎn)權(quán)人持有房產(chǎn)證確定是否先進(jìn)。個(gè)人若持有兩項(xiàng)房產(chǎn)，當(dāng)然就不是先進(jìn)。夫妻結(jié)婚后，個(gè)人名下均有房產(chǎn)，兩套房子自然都視為家庭用房，就不能享受個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭先進(jìn)住房免個(gè)人所得稅的待遇。對(duì)家庭先進(jìn)住房確認(rèn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的確定，需要通過(guò)房管部門(mén)掌握資料判斷確認(rèn)，也要通過(guò)納稅人自覺(jué)申報(bào)來(lái)確認(rèn)，享受免征個(gè)稅待遇。

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