央行的突然加息，使得固定利率房貸一下子熱了起來(lái)，隨著農(nóng)業(yè)銀行加入固定利率房貸的“隊(duì)伍”中，辦理固定利率房貸的銀行增至4家，分別為光大銀行、招商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行。對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，選擇房貸就一定要選擇固定利率房貸嗎？

加息催熱定息房貸

央行19日上調(diào)了存貸款利率之后，一些推出固定利率房貸產(chǎn)品的銀行相繼上調(diào)利率。招商銀行率先行動(dòng)，值得關(guān)注的是，這一次招商銀行并沒有和上次加息一樣采取和基準(zhǔn)利率同步的上調(diào)舉措。此外，建設(shè)銀行也對(duì)固定房貸利率進(jìn)行了調(diào)整。特別值得注意的是，就在央行上調(diào)利率后不久，農(nóng)業(yè)銀行正式推出了固定利率個(gè)人住房貸款產(chǎn)品，按貸款期限分為3年期、5年期和10年期三個(gè)檔次，對(duì)應(yīng)的利率區(qū)間分別為5.75%—6.55%、5.85%—6.65%、6.15%—6.95%。業(yè)務(wù)范圍包含一手住房貸款和二手住房貸款，暫不包含商業(yè)用房貸款。農(nóng)行新推出的固定利率房貸產(chǎn)品增加了固定+浮動(dòng)的混合利率方式，還增加了利率調(diào)整選擇權(quán)條款。

浮動(dòng)房貸仍有優(yōu)勢(shì)

細(xì)心的投資者可以算出，經(jīng)過(guò)此次加息后，部分較短期限的房貸利率水平實(shí)際是“負(fù)增”的。以一至三年（含）貸款為例，加息前的利率為6.03%，下浮10%為5.67%，加息后的利率為6.30%，下浮15%為5.355%，比加息前反而減少了0.315個(gè)百分點(diǎn)。三至五年（含）的貸款利率，在加息前后保持不變；五年以上的，加息后僅增加了0.063個(gè)百分點(diǎn)。

相比定息房貸，普通房貸雖然沒有利率上的優(yōu)勢(shì)，但值得關(guān)注的是其充分考慮到時(shí)間價(jià)值的因素。如果貸款50萬(wàn)元（20年），雖然每年還款均額為4.2萬(wàn)元，但假設(shè)年通貨膨脹率為3%，第20年的4.2萬(wàn)元其實(shí)只相當(dāng)于第1年的2.4萬(wàn)元；30年貸款每年還款均額為3.4萬(wàn)元，第30年所還的3.4萬(wàn)元只相當(dāng)于第1年的1.4萬(wàn)元。如果考慮到通貨膨脹的因素，20年和30年的貸款利息差距并沒有想象中那么大。由于目前的固定利率房貸的期限都比較短，因此從時(shí)間價(jià)值來(lái)看，并不一定比浮動(dòng)利率劃算。

合理選擇較為重要

加息之后，當(dāng)購(gòu)房者紛紛將眼光轉(zhuǎn)向固定利率房貸時(shí)，可以看到普通房貸依然有其優(yōu)勢(shì)。選擇房貸產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)不僅僅要看其付出的利率低，更為重要的是，在還房貸的同時(shí)，不能影響家庭的日常生活。

在選擇房貸產(chǎn)品時(shí)，頭先應(yīng)該了解各銀行提供的房貸產(chǎn)品優(yōu)惠的幅度?？梢酝ㄟ^(guò)銀行網(wǎng)站上的理財(cái)計(jì)算器計(jì)算每期還款的本金和利息，以此判斷是否適合自己的實(shí)際情況。在與銀行簽訂貸款合同的時(shí)候，一定要仔細(xì)制訂有關(guān)的條款，特別是在提前還款以及轉(zhuǎn)換房貸類型所涉及的相關(guān)服務(wù)費(fèi)用的條款上，盡量做到有利于自己。目前各大銀行在普通房貸中提供了等本還息、等額本金、等額遞增、等額遞減等還款方式，這也為貸款者提供了更多的選擇。特別是對(duì)于打算提前還貸的人來(lái)說(shuō)，選擇固定利率房貸是不劃算的。（袁非）

注：還款采取等額本息方式，固定利率房貸為10年還款，浮動(dòng)利率房貸為20年還款，均按較優(yōu)惠利率計(jì)算，其中固定利率房貸選擇建設(shè)銀行產(chǎn)品，貸款總額為50萬(wàn)元

目前各銀行固定利率房貸利率以及相應(yīng)區(qū)間的浮動(dòng)利率房貸利率

固定利率房貸 3年 5年 10年 10年以上

招商銀行 6.06%—6.36% 6.18%—6.48% 6.54%—6.84% 無(wú)

建設(shè)銀行 5.72%—6.36% 5.88%—6.57% 6.39%—7.02% 無(wú)

光大銀行 5.55%—6.12% 5.73%—6.21% 6.12%—6.45% 無(wú)

農(nóng)業(yè)銀行 5.75%—6.55% 5.85%—6.65% 6.15%—6.95% 無(wú)

浮動(dòng)利率房貸 5.355%—6.30% 5.508%—6.48% 5.841%—6.84%

固定利率房貸與浮動(dòng)利率房貸每月還款額和總還款額對(duì)照

品種名稱 原利率 月還款額 總還款額 現(xiàn)利率 月還款額 總還款額

固定利率房貸 6.12% 5581.20元 669744.43元 6.39% 5649.45元 677934.54元

浮動(dòng)利率房貸 5.75% 3510.42元 842500.48元 5.841% 3536.44元 848746.30元

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