北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2006年北京商業(yè)營業(yè)用房竣工面積516.9萬平方米，2007年有望達到700萬平方米。北京商業(yè)地產(chǎn)迎來集中放量期的同時，商業(yè)地產(chǎn)運營、投資也日漸成為市場關(guān)注的焦點。近期，本報就商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類型、投資前景及風險等問題進行了多方調(diào)查采訪。

（一）產(chǎn)品類型：購物

購物是在經(jīng)濟發(fā)展一定程度后的產(chǎn)物，在中國還處于起步階段。2007年投放市場的購物型的商業(yè)項目有美羅城、泛海、新三里屯、中關(guān)村國際商城、鵬潤國際時尚購物等數(shù)十個。作為大型復(fù)合商業(yè)設(shè)施，購物多集購物、休閑、娛樂等多重功能于一體。

◆ 代表項目：世紀金源、嘉茂購物、國瑞購物等

◆ 投資前景：隨著中國城市化進程的加快，無論是地方政府的意愿，還是開發(fā)商的市場動機都在催生商業(yè)地產(chǎn)、尤其是購物的大量開發(fā)。受宏觀調(diào)控影響，購物開發(fā)速度有可能暫時放緩，但長期仍將看好。如果按照項目正常運作的回報進行比較，總體上購物的回報周期會更長一些。

◆ 風險提示：中國購物產(chǎn)業(yè)資訊主任、亞洲購物協(xié)會輪值理事長郭增利提醒說，商業(yè)地產(chǎn)定位準確度、規(guī)劃水平和營運能力高低一定程度上決定著培育期的長短。由于消費者和品牌拓展客觀需求的存在，部分購物進入正常運營階段的周期并不會很長，但從總體上來講，確實會有不少項目面臨更長的培育期和經(jīng)營壓力。而過量的開發(fā)和真實商業(yè)市場需求的矛盾有可能帶來潛在的風險，如果缺乏專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和專業(yè)的操作團隊，商業(yè)地產(chǎn)或購物開發(fā)商的投資行為就冒著極大的風險，甚至會出現(xiàn)因商業(yè)設(shè)施后期經(jīng)營不善，而將開發(fā)商拖入難以為繼的局面。北京大都市街的擱置，亞奧區(qū)擁有較時尚的Mall概念的第五大道的慘淡現(xiàn)狀，這些足以為熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的人們敲響警鐘。

（二）產(chǎn)品類型：社區(qū)商業(yè)

隨著城市居住區(qū)域的變遷，新建小區(qū)規(guī)模的擴大，居民消費能力的提高，近兩年間，社區(qū)商業(yè)物業(yè)得以迅速發(fā)展，業(yè)態(tài)日漸多樣化。底商是社區(qū)商業(yè)的主要形態(tài)之一，大型社區(qū)的底商多具有一定規(guī)模，甚至具備“街”的形態(tài)和功能。

◆ 代表項目：東亞·奧北辣街、富力星光大道、三環(huán)新城suuny town

◆ 投資前景：社區(qū)商業(yè)形態(tài)較為豐富，有零散的底商，也有成規(guī)模的商業(yè)街。目前來看，成規(guī)模的社區(qū)商業(yè)項目多為開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃運營，以保證商業(yè)街的整體發(fā)展，同時也保證了投資者的未來收益前景。

市場普遍認為，社區(qū)商業(yè)的地段增值趨勢是其獲得回報的保證。有關(guān)人士分析認為，2萬-3萬平方米的中型社區(qū)商業(yè)更具發(fā)展?jié)摿Γ捎谏鐓^(qū)商業(yè)適合現(xiàn)代人的生活習慣，構(gòu)成了連接工作和生活的延伸，因此有固定的客流量，升值空間非常大。業(yè)內(nèi)人士表示，因為社區(qū)商業(yè)主要為社區(qū)服務(wù)，其業(yè)態(tài)簡單、服務(wù)價值低是其基本的特點，而投資小、利潤穩(wěn)定的社區(qū)商業(yè)一直以來被認為是一種穩(wěn)健的投資渠道，這給了社區(qū)商業(yè)明確的消費定位的同時也等于關(guān)上了風險型投資者進入的大門。

◆ 風險提示：雖然社區(qū)商業(yè)給投資者帶來了新的投資渠道，但并非所有社區(qū)商業(yè)都能給投資者帶來豐厚回報，投資者在投資之前應(yīng)該先了解社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)。因為目前社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)整體贏利能力比較弱，沒有新的亮點。從目前的情形來看，在社區(qū)集中的區(qū)域進行餐飲服務(wù)盈利能力較高。投資者在投資的時候，不妨考慮一些能夠體現(xiàn)方便快捷特點的社區(qū)商業(yè)，服務(wù)半徑以200米-500米為宜。郭增利說，由于在社區(qū)商業(yè)開發(fā)中，特別是社區(qū)商業(yè)的運營還存在一定缺陷，如北京社區(qū)商業(yè)的項目更多脫離社區(qū)實際需求，其回報周期可能更長。

（三）產(chǎn)品類型：主題賣場

主題化的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為目前北京的一種潮流，目前形成了以動物園為的服裝、鞋帽主題商業(yè)項目集群，以馬連道為的茶文化主題商業(yè)項目集群，以木樨園為的服裝、窗簾主題商業(yè)項目集群。

◆ 代表項目：北京國際玩具城、鼎觀格調(diào)商務(wù)茶院

◆ 投資前景：隨著消費者購物理念的成熟，越來越多的消費者具有很強的購物方向性。因此，有特色、主題鮮明的賣場將有較大發(fā)展空間，并實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。

◆ 風險提示：頭先要考察項目周邊的商業(yè)氛圍，是否有利于該主題商圈形成良好的商圈氛圍是投資主題商業(yè)地產(chǎn)的頭要條件。其次要了解開發(fā)商的市場定位和開發(fā)理念是否符合市場需求，具備足夠的潛在消費群體。較后要考察開發(fā)商的經(jīng)營管理團隊，這對于持有性物業(yè)的投資非常重要。

（四）產(chǎn)品類型：商業(yè)街

商業(yè)街有自發(fā)形成的，也有人為規(guī)劃而成的。像大柵欄、井這樣的商業(yè)街是日積月累，隨時間的推移一步一步形成的，而也有一些所謂的商業(yè)街是通過房地產(chǎn)項目或者地區(qū)商業(yè)規(guī)劃而形成。通過今天的商業(yè)手段，可以把過去需要十年二十年才能形成的商業(yè)街，變成一步到位，前提是規(guī)劃合理，符合實際需求。香港司培思商業(yè)經(jīng)營管理集團董事梁尚強指出，通常來說，如果帶有適當?shù)闹黝}，商業(yè)街的形成有可能事半功倍。

◆ 代表項目：井商業(yè)街、后海酒吧街

◆ 投資前景：梁尚強認為，商業(yè)街的投資前景，因環(huán)境不同、條件不同而不能一概而論。一般情況看，能做成有主題的商業(yè)街，生命力大多會很強。同時，也不一定需要相對較強的培育期，主要看前期規(guī)劃，周邊的條件是否成熟。

◆ 風險提示：市場對于一般性的商業(yè)街的需求較低，而對于有主題的商業(yè)街則相對需求較高。故而，有主題的商業(yè)街通常會風險系數(shù)較小。

　　　　　(作者：沈靜 李海鵬 楊俠)

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