目前北京市各大銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，按照去年12月央行出臺的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》：“對于已利用銀行貸款購購頭套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照頭套自住住房貸款政策執(zhí)行”，其中人均住房面積如何確定成為補(bǔ)充通知中的一個疑問?，F(xiàn)在，人均住房面積開始有了參照，建行已經(jīng)初步制定了具體的標(biāo)準(zhǔn)，即人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)為26.6平方米。

目前北京市各家商業(yè)銀行對于二套房貸的界定標(biāo)準(zhǔn)基本一致，主要是兩條：一、以家庭(配偶以及未成年子女)為單位，以人民銀行征信查詢?yōu)闇?zhǔn)；二、已利用銀行貸款購購住房，無論是否結(jié)清，再次購購住房且貸款者。在條中，比如丈夫貸款購購套，那么以妻子名義再次貸款購房的，執(zhí)行二套政策；異地已貸款購房，在本地再次貸款購房的，執(zhí)行二套政策，這些都可以通過人民銀行征信系統(tǒng)進(jìn)行查詢。

在條中，其中人均住房面積成為政策執(zhí)行的關(guān)鍵。此次建行確定家庭人均面積未達(dá)26.6平方米（產(chǎn)權(quán)證面積/戶口本人口），有利于補(bǔ)充通知的順利執(zhí)行。比如一個三口之家，原住房面積為75平方米，貸款未還清；孩子長大后，原住房比較擁擠，準(zhǔn)備貸款購一套大戶型，按照建行的政策，該戶購房者的人均面積為25平方米，低于26.6平方米，購購套時就可享受頭套的優(yōu)惠政策。

利率方面，對于套房貸，各家商業(yè)銀行都嚴(yán)格執(zhí)行上浮10%的政策，即8.613%；以同樣貸款50萬元，期限20年、等額本息計算，年利率8.613%的每月還款4374.9元；如果享受下浮15%的優(yōu)惠利率，每月還款為3773.8元，可節(jié)省601.1元。

由于各家銀行均嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，特別是利率上浮10%，將使二套房貸成本出現(xiàn)較大幅度的上升。為此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)建議消費者可盡量選擇公積金，并事先計算好人均住房面積。

頭先，盡量選擇公積金貸款，公積金貸款購套房仍可享受優(yōu)惠政策。套使用商業(yè)貸款的，購購套使用公積金貸款仍可享受頭套貸款政策。而購購兩套都使用公積金的，只要把套的貸款余額還清，仍可享受頭套政策。而且公積金利率優(yōu)惠，貸款成本低，貸款50萬元、期限20年、等額本息比較，商貸優(yōu)惠利率每月還款3773.8元，公積金每月還款3360.8元，月供可節(jié)省413元。

其次，事先計算人均住房面積。目前建行的二套房貸政策中，客戶已利用銀行貸款購房，如果家庭人均面積未達(dá)26.6平方米（產(chǎn)權(quán)證面積/戶口本人口），那么再次貸款時可以享受頭套優(yōu)惠政策。

較后，備齊資料，節(jié)省辦理時間。貸款流程步驟較多，特別是過戶、抵押耗時較長，及時備齊相關(guān)資料，有利于盡快辦理完結(jié)。其中收入證明材料不易辦理，單身購房者容易遺漏單身證明。（張月）

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