有些開發(fā)商因為所建設房地產項目不具備銷售資格，不能通過市政府有關管理部門批準，拿到正式的帶有編號的示范文本合同，便自擬條款，自己印制合同，要購房人簽字。這種合同往往很不規(guī)范，所訂條款明顯有利于開發(fā)商一方，購房人一定要提高警惕。

下面以某房地產開發(fā)公司與購房人簽訂的商品房購賣合同為例，作如下分析。

例一，合同條，項目建設依據(jù)：出賣人根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關規(guī)定，已取得北京市××區(qū)×××塊地的土地使用權，土地使用年限70年。出賣方在上述地塊上建設的××花園已具備銷售條件。

而商品房購賣合同示范文本中，此條的內容是：出賣人以方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權?！竿恋厥褂脵喑鲎尯贤枴埂竿恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴埂竸潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號」為。

說明：本款主要是要填寫該商品房所在項目的合法用地依據(jù)。根據(jù)《房地產法》的規(guī)定，房地產開發(fā)用地的取得有出讓和劃撥兩種方式。土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。出賣人所售為非經濟適用住房的商品房的，其土地使用權應當是通過出讓方式取得的。經濟適用住房作為享受國家優(yōu)惠政策的商品房，其土地使用權應當是通過劃撥方式取得的。出賣人應當根據(jù)土地主管部門核批的土地使用權證書上的內容來填寫土地使用權的獲得方式及該地塊相應的坐落位置、編號等特征。

可見，某房地產開發(fā)公司自擬的合同條款過于籠統(tǒng)，極不嚴謹，很容易給非法占地蓋房行為以可乘之機。

例二，合同第六條，交付期限：

出賣人應當在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將符合本合同約定的商品房交付購受人使用。如遇下列特殊原因，可憑有關部門證明文件，據(jù)實予以延期：

1、不可抗力；2、施工中不可預見異常困難及重大技術問題不能及時解決；3、遇有國家政策、法律調整，致使影響本合同履行；4、其它非甲方所能控制的事件。

有關人士分析指出，此條款中條是虛的，很多情況都可以包含其中；第三條則是把責任推給國家；第四條實際上是個“筐”，工地拉閘斷電、工人回家不歸等，都可算在其中。這些條款極易為甲方延期交房開脫責任，對購房者來說顯失公平。

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