一．動線
戶型分析之動線關(guān)系 字串7 　　住宅動線關(guān)系，即當(dāng)居住人從住宅的某一功能區(qū)到達(dá)另一功能區(qū)所走過的路徑相互之間構(gòu)成的關(guān)系，比如從餐廳到廚房、大門到客廳、從客廳到臥室走過的路徑之間的關(guān)系。簡單地說，就是人們在住宅里常起居所常走的路線。 　　常見的動線關(guān)系有枝狀、并聯(lián)、串聯(lián)和交叉，不同的功能平面之間根據(jù)它們之間的相互關(guān)系，形成不同的動線關(guān)系?？蛷d、廚房、臥室是住宅里較重要的三大功能區(qū)，平面動線較佳的是三條枝狀動線。枝狀的住宅動線關(guān)系是較理想的，因為能體現(xiàn)出各功能區(qū)的分區(qū)及分流。而好的住宅動線關(guān)系，不僅在各功能區(qū)互動上擁有好的流線，還應(yīng)在每個功能區(qū)內(nèi)部，都能做到?jīng)芪挤置鳎瑒討B(tài)活動區(qū)與靜態(tài)活動區(qū)分離，互不干擾。

　　住宅中的動線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是住宅動線關(guān)系的基本原則。如果三條動線交叉，就說明住宅的功能區(qū)域混亂，動靜不分，有限的空間會被零散分割，住宅面積被浪費，家具的布置也會受到極大的限制。

　條：家務(wù)流線 字串1 　家務(wù)流線是指入戶門到廚房的活動路線。為了方便業(yè)主購菜后可直接進(jìn)入廚房，一般都將廚房設(shè)在靠入戶大門處，因此家務(wù)流線是三條流線中較短的。同時，在廚房內(nèi)部，儲藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。 字串3 　由儲存、清洗、料理這三道程序進(jìn)行規(guī)劃，就不會有多繞圈子浪費時間或是在忙亂中打翻碗碟的現(xiàn)象。除考慮自己下廚的習(xí)慣外，還應(yīng)充分考慮流線形狀。比如以L型流線安排設(shè)計廚房用品的擺設(shè)，會是女主人較輕松的下廚流線。一般人家中的廚房可能較狹窄，流線通常排成一直線，即使如此，順序不當(dāng)還是會引起使用上的不便。

　　　條：家人流線 字串1 　家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強(qiáng)的空間。這種流線設(shè)計要充分尊重主人的生活格調(diào)，滿足主人的生活習(xí)慣。目前流行的在臥室里面設(shè)計一個獨立的浴室和衛(wèi)生間，就是明確家人流線要求私密的性質(zhì)，為人們夜間起居提供便利。而床、梳妝臺、衣柜的擺放要適當(dāng)，不要形成空間死角，讓人感覺無所適從。

　第三條：訪客流線 字串2 　訪客流線主要指由入戶門進(jìn)入客廳區(qū)域的行動路線。訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作。客廳周邊的門是保證流線合理的關(guān)鍵，客廳里的門不應(yīng)超過3扇。而流線作為功能分區(qū)的分隔線劃分出主人的接待區(qū)和休息區(qū)。 二．面積配比 字串3 戶型分析之面積配比 字串2 　　成熟的購房者已經(jīng)懂得，住房面積的單純擴(kuò)大并不代表擁有高水平的住房質(zhì)量，合理的面積配比是關(guān)鍵。即使是一室戶，如果功能面積配比通過后天裝修合理化，那么居住者的生活質(zhì)量也會大大改善。有關(guān)專家提出這樣一個輔助房間面積比，供您參考：廚房面積占房間總面積的11％-13％，貯藏空間的面積占房間總面積的10％，衛(wèi)生間占套型面積的8％-11％。 字串1 　　緊湊的戶型布局。布局是評價住宅優(yōu)劣的較重要的標(biāo)準(zhǔn)之一，同樣面積的住宅可能會因其布局的不同而大相徑庭，不同面積標(biāo)準(zhǔn)的住宅也有類似問題。 字串7 　　一般情況下，起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房、餐廳是構(gòu)成住宅布局的五項基本要素。這五種要素有其低限面積標(biāo)準(zhǔn)。以下標(biāo)準(zhǔn)供您參考：起居及餐廳14．7平方米，主臥雙人臥15平方米，次臥或單人臥9平方米，廚房5平方米、衛(wèi)生間4平方米。有這樣一個面積標(biāo)準(zhǔn)并不意味著將它簡單相加便是一個緊湊而不失舒適的居住環(huán)境，還需進(jìn)行優(yōu)化組合，如動靜分區(qū)、使用效率等。 字串2 三．使用率 字串1 什么是房屋的使用率，房屋的使用率是越高越劃算嗎 字串8 　　房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說較具有實際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，購房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價換來的，還是在設(shè)計上有所突破。 字串7 　　一般認(rèn)為，使用率越高，公攤面積就越少，相對的單位價格就更低；反之，要么是設(shè)計有問題，要么是開發(fā)商在搗鬼，反正購房者不劃算?其實不然。房屋的價值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高端的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須設(shè)計得寬一點才夠檔次。公共空間的品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。 字串1 　　南方許多樓盤的公共部分做得非常好，但如果用使用率指標(biāo)評定，就很難得到認(rèn)可。北京也有過一些樓盤，為了提升樓盤的居住品質(zhì)，設(shè)計了明亮的電梯廳、寬敞的公用空間等等，但相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e加大，戶型使用率降低?受到了一些非議。其實?這些東西也是為了客戶使用的。一般來說，越是高端的房子，其公攤面積越大，使用率越低。所以，如果購房者僅僅從經(jīng)濟(jì)上是否劃算的角度來考慮使用率的高低，是不全面的。 字串1 　　國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。由此可見，國家并沒有把住房使用率的起點定得很高。專業(yè)人士認(rèn)為70%至80%的使用率都是比較合理的，使用率應(yīng)該有個合理的限度，并不是越高越好。所以，購房者不應(yīng)盲目追求使用率，當(dāng)超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價換來的，還是在設(shè)計上有所突破。 字串1 四 朝向 好戶型，朝向好是關(guān)鍵 　　人們在購房時，戶型朝向必是人們考察的問題之一。房屋朝向好是中國人置業(yè)中的傳統(tǒng)理念，一般以南北為正，東西為偏。良好的朝向可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室內(nèi)，從而改善住宅的室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心健康非常有利。同時朝向直接影響著住宅的通風(fēng)質(zhì)量。住宅的通風(fēng)是滿足人對空氣流動基本要求的要件。居室里要能保證當(dāng)開啟門窗時，可以使居室內(nèi)外空氣順利流通，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。這樣要求住宅較好占據(jù)住宅樓的兩個朝向。雖然現(xiàn)代家庭生活一般都使用空調(diào)、暖氣等調(diào)節(jié)內(nèi)部生活環(huán)境，不大依賴外部氣候，但長期封閉的生活會極大的影響到人的健康。同時良好的通風(fēng)還能迅速的排除居室里的異味。在人們選房時，物業(yè)的朝向是人們重要考察的一項。朝向是否合理直接影響到以后的居住，直接影響到生活中可以享受到的空氣和陽光。 字串4 　　房屋朝向，優(yōu)劣順序為正南、東南、東、西南、北和西 　　南向房屋在價格上要比北向的同類房屋價格要高，但對于人們來說，房屋能夠坐北朝南仍然是夢寐以求的。為什么？歸根到底，南北向的房屋是與北方的氣候特點相適應(yīng)的。頭先，朝南的房屋可以保持充足的陽光，在冬天陽光也一樣能照射到同樣的深處，令人有明亮溫暖的感覺，而夏季陽光直射，屋內(nèi)則受不到強(qiáng)烈日光 的照射；其次房屋可以保持良好的通風(fēng)，保證室內(nèi)的清新和干燥。
　　除了正南方向之外，其它朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北和西。一般來說之內(nèi)室內(nèi)能夠接受2-3公里的陽光射入時間就己經(jīng)足夠了，如果能夠接受一兩個公里的日照時間，那么對消除房間內(nèi)濕氣，殺滅細(xì)菌，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，加速空氣流動就會有所幫助。雖然北向和西向的房屋接受日照的時間比較少，但是只要有一段時間可以接受日照就會改善室內(nèi)的居住環(huán)境。 字串5 　　房屋內(nèi)部空間，客廳臥室朝向較重要 字串8 　　除了對整個房屋的朝向比較關(guān)注之，室內(nèi)房間布局的朝向也是非常重要的。購房者在看房時也要對房間的客廳、臥室、廚房等各個布局進(jìn)行細(xì)致的觀察。 字串5 　　頭先是客廳的朝向，客廳是一套住宅中使用率較高，使用人數(shù)較多的房間，它的空間使用質(zhì)量尤為重要?？蛷d的朝向仍然是以南向為較佳方向，客廳朝南，在冬天無凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。 字串7 　　其次是臥室的朝向。對于一居室的小戶型，其臥室的朝向自然是與房子朝向保侍一致，以南向為較佳朝向。如果臥室有二、三間，其朝向就會有所不同，而且在大多數(shù)情況下是有好有差，此時購房應(yīng)以主臥室朝向或多數(shù)臥室朝向為評判標(biāo)準(zhǔn)。臥室以南向為佳，但較好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室雖有涼風(fēng)，但射入的陽光也較北向房間多，若是西向外墻，那么房間就會經(jīng)歷一整天的照射，室內(nèi)溫度就會很高。臥室朝向為東南、東、東北也可。較好不要選朝西臥室。如果是兩居室或三居室，有一間臥室朝向北方尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，室內(nèi)溫度會比較低。 　　再次是廚房和衛(wèi)生間的朝向。衛(wèi)生間一般比較潮濕，易滋生病菌，因此要保侍采光、通風(fēng)、較好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。廚房由于本身會產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣較需要與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時間短，靠自然通風(fēng)很難將其在短時間內(nèi)排出，所以一般會用抽油煙機(jī)或是排氣扇向外排氣。由于北方有風(fēng)的天氣比較多，尤其是在冬季，西北風(fēng)壓太大引起油煙的的“倒灌”或是風(fēng)將油煙引入其他房間，廚房較好不要選擇北向。 　　由些可以看出，房屋朝向?qū)τ诜績r和人們的生活非常大的影響，因此購房者不能忽視任何一個和自己的切身利益相關(guān)的購房指標(biāo)。 字串6 　　【鏈接】東西向比南北向耗熱量高5%左右 字串6 　　建筑物朝向?qū)Χ咎栞椛涞脽崃?、空氣滲透熱量和夏季通風(fēng)降溫都有影響。在其他條件相同的情況下，東西向板式多層住宅建筑的傳熱耗熱量要比南北向高5%左右，空調(diào)能耗或遮陽成本將增大很多。從有利于節(jié)能出發(fā)，新標(biāo)準(zhǔn)要求建筑物總平面布置和設(shè)計應(yīng)有利于冬季日照、夏季自然通風(fēng)，其朝向宜采用南北或接近南北向，主要房間宜避免夏季東、西向日曬。 　　【鏈接】哪些戶型鐵定不能購 字串9 　　種，終日不見陽光的戶型。且不說這樣的戶型采光性如何，單考慮我們花了一輩子的積蓄購的房子，卻是一間暗室，住進(jìn)來

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