保險業(yè)應當學習國外同行的經(jīng)驗，用保險資金來投資政府的保障房。而為了讓保險公司投資，就需要學習國外經(jīng)驗，引入一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

　　觀點地產(chǎn)網(wǎng) 陳小麗 作為中國房地產(chǎn)界的權(quán)威理論家以及一系列“體制內(nèi)”改革參與者，孟曉蘇對于當前房地產(chǎn)行業(yè)的思考總能帶著某種預見性。

　　2010博鰲房地產(chǎn)論壇期間，孟曉蘇就政策走向以及市場關注的險資投資不動產(chǎn)開閘、空置房等成為眼下市場炒作的熱點問題做出了清醒的解讀，從某種意義上來說，孟曉蘇更執(zhí)著于找到解決當前市場問題的制度突破點。

　　跟孟曉蘇的交流總是顯得很輕松、舒服，其思路敏捷、嚴謹，條理清晰。談到4月樓市新政產(chǎn)生的效果，孟曉蘇認為，抑制部分城市房價過快上漲的調(diào)控目的已經(jīng)達了，但是調(diào)控并沒有完，接下來還要解決增加供應量的問題。

　　而針對現(xiàn)在對于空置的討論，孟曉蘇認為，目前空置率的說法，明顯的表現(xiàn)出非專業(yè)性媒體對房地產(chǎn)這個非常專業(yè)的問題缺乏了解，事實上，空置有時候也是合理的存在。

　　與此同時，孟曉蘇直言，險資投資房地產(chǎn)還是一個比較長的路徑，我們的保險業(yè)應當學習國外同行的經(jīng)驗，就是用保險資金來投資政府的保障房，而為了讓保險公司投資，就需要學習國外經(jīng)驗，引入一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

　　以下是觀點地產(chǎn)新媒體在2010博鰲房地產(chǎn)論壇期間對孟曉蘇的采訪實錄：

　　房地產(chǎn)調(diào)控是長效機制

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您對這輪樓市調(diào)控如何評價？

　　孟曉蘇：這次調(diào)控的起因，我認為是確實是應當調(diào)控，而且應當維持降溫。房地產(chǎn)一旦起來了，而且正是處在一個從低落期走出來進入高漲期的一個拐點。這個時候，低落期說明前一段時間的房地產(chǎn)投資也少，那么進入高漲期，這個時候必然形成供不應求。以往都是在這個時候，房地產(chǎn)明顯出現(xiàn)危機。在這種情況下，能不能夠加快產(chǎn)出量是關鍵，但一時沒有這樣的能力。因為，房地產(chǎn)的產(chǎn)出不像種白菜，種大白菜一個半月，在這種情況下，適當?shù)囊种埔幌逻^熱的需求是作為一個臨時性的政策。

　　在一定的時期內(nèi)，采取臨時性措施，這樣是可以的，比較靈活。而國務院的文件里面明確提出來的是，堅決扼制部分城市房價過快上漲?？梢娺@種，這些臨時性措施是在一些部分城市采取，短期內(nèi)抑制不合理的需求，同時強調(diào)要加快投資建設商品房和加快構(gòu)筑住房保障體系，可見這次調(diào)控的指導思想是很清晰的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您覺得此輪調(diào)控是否已經(jīng)到位了，還是會有新的政策出來呢？

　　孟曉蘇：應該說七月份的數(shù)據(jù)出來，我們看得已經(jīng)很清楚了。就是從五月份開始，房價過快上漲的勢頭得到了明顯的扼制，房價的增幅四月份12.8%，五月份12.4%，然后逐漸回落到六月份是11.6%，而七月份是10.3%，同比明顯回落。

　　因為調(diào)控畢竟是有形之手，有形之手是靠人去進行的，所以人們的看法不同，我認為調(diào)控已經(jīng)在抑制房價過快上漲方面已經(jīng)取得了完全的成功，是值得慶賀的成果。問題是什么事情都不要過度，要適時，適度，溫總理在總結(jié)2004年調(diào)控經(jīng)驗的時候就講過要適時，適度。

　　目前的調(diào)控我認為恰到好處。我覺得應當趕快轉(zhuǎn)嫁到國十條的，第三條，就是要加大土地供應，加大項目發(fā)展，加快保障房建設。我認為宏觀調(diào)控要繼續(xù)，指的是后期要增長，因為那才是長效機制，而不是在某一個階段內(nèi)采取的這種策略。

　　在調(diào)控樓市的同時，我們也看到了股市的下滑和鋼材，水泥，有色金屬，玻璃這些相關產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在都陷入了新的困境。較近由于傳言樓市又要恢復了，所以地產(chǎn)股又帶動上證指數(shù)升到了2200以上?，F(xiàn)在目前的狀態(tài)，人們都在猜測到底應該做什么?？梢姡@個政策走向問題，不光是對房地產(chǎn)業(yè)，而且對相關產(chǎn)業(yè)，對股市，對整個經(jīng)濟都有影響。

　　險資入市需金融創(chuàng)新

　　觀點地產(chǎn)新媒體：對于險資允許投資不動產(chǎn)領域，您能談談您具體的看法嗎？

　　孟曉蘇：去年二月份就修改了保險法，允許商業(yè)模式投資不動產(chǎn)，已經(jīng)生效有將近一年了，但是，保險業(yè)本身是一個比較保守的產(chǎn)業(yè)，正因為他的保守就使得他在歷史上的一些經(jīng)濟大起大落都沒有受到損害。但是，保險業(yè)的這種保守也使得他的創(chuàng)新能力弱。這個包括投資不動產(chǎn)這方面，到現(xiàn)在還是非常慎重的在制定細則。

　　險資投資房地產(chǎn)還是一個比較長的路徑，如果是投資自用的辦公樓，自用的培訓方面，這個可能性不大。我個人認為，我們的保險業(yè)應當學習國外同行的經(jīng)驗，就是用保險資金來投資政府的保障房。而為了讓保險公司投資，就需要學習國外經(jīng)驗，引入一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品。比如說，房地產(chǎn)信托投資基金，和房地產(chǎn)股權(quán)投資基金PE，用這兩個產(chǎn)品就使得這個險資能夠通過購購金融產(chǎn)品來進入到保障住房的領域，通過PE也可以進入到舊城改造這個領域中來。現(xiàn)在險資投資不動產(chǎn)，就直接意義上來說還是不能夠超越過去規(guī)定的范圍。未來如果能夠發(fā)明，盡早的能夠有一些金融產(chǎn)品創(chuàng)新能夠落地，特別是我在05年就提倡房地產(chǎn)信托投資基金，07年我主張用房地產(chǎn)信托投資基金持有能住房?，F(xiàn)在，我知道有一些地方正在按照這種思路在進行試點。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：目前聽說天津房地產(chǎn)信托投資基金支持保障性住房建設的試點方案已上報國務院了。

　　孟曉蘇：試點主要是兩個方向，一個方向就是廉租房的房地產(chǎn)信托投資基金。把現(xiàn)有的廉租房打高，拿租金來做這個融資，雖然是證券性的，而不是主權(quán)性的，但也是行政房地產(chǎn)信托投資基金邁出了自己的一步。現(xiàn)在這個方案聽說已經(jīng)是搞得差不多了。另外，還有一種房地產(chǎn)信托投資基金，就是政府供應資產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金。交通，道路，橋梁，水工程，公園這些，有的租金，有的沒有租金。但是，政府把它交給房地產(chǎn)信托投資基金之后，他來交租金，或者來交利息就可以形成證券性和股權(quán)性的房地產(chǎn)信托投資基金。

　　目前我們知道都是債券性，而不是股權(quán)性，真正的房地產(chǎn)信托投資基金是股權(quán)性的，中國在房地產(chǎn)信托投資基金當中走不出房地產(chǎn)的壟斷。有了房地產(chǎn)信托投資基金，建廉租房就有了保障。因為現(xiàn)在廉租房和其他保障性住房，一年需要1500億左右。去年沒有完成任務，是因為地方政府缺錢，但是通過房地產(chǎn)信托投資基金用社會資金來解決是一個不錯的辦法。

　　我們也看到較近住房建設部和其他部門把公積金拿來建設保障房，我覺得用它來建廉租房不利于公積金的流通，是不適合的。為什么不用公積金來建，因為住建部管這塊就兩萬億，但是他不知道現(xiàn)在保險業(yè)還有五萬億。其實拿出保險業(yè)資金的3%，就是相當1500億資金，就足夠全國廉租房建設的全部的錢。如果保險資金拿出2%，金融房地產(chǎn)信托投資基金就可以解決現(xiàn)在全部的廉租房建設資金。可見，通過金融創(chuàng)新來推動保障房建設是一個很好的思路。否則的話呢，地方政府現(xiàn)在有了認識，但就是差錢。但是這個試點進行得很慢。如果今年能夠試點成功的話，那么明年在推廣，我認為廉租房三年建設計劃就能夠完成，否則的話，資金來源確實一個很大的問題。

　　空置房討論無意義

　　觀點地產(chǎn)新媒體：較近空置房也是市場高度關注的焦點話題，對此，您怎么看？

　　孟曉蘇：空置房，其實概念上指的是建成以后還沒有消費的房子，空置率是開發(fā)商生產(chǎn)出來的，沒有賣的。香港對空置率有另外一種理解，認為去年銷售的房子，今年不住了叫空置率，這個和我們的說法是不同的。如果說居民購到手里不住了，像所謂“黑燈”現(xiàn)象里面這個揭示的那樣，那是不是有多少萬套，我估計誰也統(tǒng)計不出來了，更不要說記者拿著攝像機專門去到那些新開的樓盤那拍攝，然后說人家是空置。你怎么就知道人家是購了房不住的，哪是沒賣出去的，哪是賣出去以后沒租的，我當年住進“商城小區(qū)”的時候，那小區(qū)現(xiàn)在還不成熟，“商城小區(qū)”到處都是這樣空置現(xiàn)象，過一段時間就慢慢成熟，現(xiàn)在繁華得不得了，這是肯定的現(xiàn)象。

　　現(xiàn)在對于空置的說法，我們認為是外行人拿著攝像機到處去拍，然后評論一發(fā)，耗時耗力，沒有什么好的效果。更不要說老百姓購房，也有一種保值，增值的需要。投資性購房并不都是投機行為，他是在一定意義上是商業(yè)行為，較后他較終都是要轉(zhuǎn)化為消費，轉(zhuǎn)化為消費，無論是購房者自己居住，還是他賣給別人。有人就拿這個空置談海南，那海南本來就是一個季節(jié)性很強的地方，人家東北人購了房子都是一年來住三個月，所以空置也很合常理，就空置率的說法，明顯的表現(xiàn)出非專業(yè)性媒體對房地產(chǎn)這個非常專業(yè)的問題缺乏了解，我認為這個問題還是少議論較好。

　　物業(yè)稅需照顧公平與正義

　　觀點地產(chǎn)新媒體：經(jīng)濟學家樊綱認為出現(xiàn)一批空置房與征收房產(chǎn)稅沒有開征有關，您同意這個觀點嗎？

　　孟曉蘇：我是主張征收物業(yè)稅，現(xiàn)在又說房產(chǎn)稅，覺得國務院在十六屆三中全會上提出的，適當時期開征物業(yè)稅那個提法不好接受，因為現(xiàn)在已經(jīng)有了商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)稅，所以就用房產(chǎn)稅的提法，按我們的說法說就一個觀點。物業(yè)稅比房產(chǎn)稅要更準確，因為物業(yè)就包括了土地，范圍還更廣一些。

　　如果開征物業(yè)稅，是能夠減少了一些過量的投資現(xiàn)金流。，他又能夠使得農(nóng)村土地比較方便的釋放出來，成為城市建設用地，因此能夠提高土地的供應，而不至于使得依賴土地財政的地方政府感到困難，另外也增加供應量。

　　如果說開征物業(yè)稅就能夠減少空置率，我認為這個也并不是完全的。但是物業(yè)稅也可以減少一部分這個不需要的投資性購房。但是，如果我們說的空置，指的是老百姓購房以后不住的空置，那么仍然還會有一些老百姓是在砌房的時候就購，但是現(xiàn)房的時候還沒有裝修，放在那等一等，這都很正常。所以，我認為開征物業(yè)稅也不會在這個方面，抑制這部分的老百姓購購?，F(xiàn)在還沒有開征物業(yè)稅的時候，抑制這些都是沒有意義的。

　　我覺得物業(yè)稅，我們主要強調(diào)的是一個叫做公平理論，就是從城里的居民來說，有房子多的和房子少的人公平不公平。還有

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