高房?jī)r(jià)、低工資的現(xiàn)實(shí)“倒差”極大地抑制了海南民眾購(gòu)房的剛性需求。面對(duì)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)，有些人寄望于房控政策能夠早日顯現(xiàn)顯著的效果，還有人則將自己的購(gòu)房夢(mèng)寄托在政府的保障性住房項(xiàng)目上。

　　空置：“候鳥(niǎo)”飛走后的房子

　　海南省住建廳8月份公布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，今年上半年，海南島外人士購(gòu)購(gòu)?？谏唐纷》空间N售總套數(shù)和總面積的71％和63％；購(gòu)購(gòu)三亞商品住房占銷售總套數(shù)和總面積的85．5％和85．4％；購(gòu)購(gòu)文昌市商品住房占銷售總套數(shù)和總面積的94．1％和92．1％。

　　然而，島外人士購(gòu)了海南的房子，一般入住率不到2％，多數(shù)小區(qū)平時(shí)入住率不到20％，高峰時(shí)僅為40％至60％。由于大多數(shù)業(yè)主購(gòu)房的目的是投資和度假，所購(gòu)住房長(zhǎng)期無(wú)人入住，于是造成了海南的“空置房”景觀。

　　?？谀撤康禺a(chǎn)公司銷售部經(jīng)理介紹，今年新開(kāi)樓盤中，購(gòu)購(gòu)者中本島居民比例有所上升，但非常有限，之前購(gòu)房者多以外地人為主，很多都是“候鳥(niǎo)一族”。“商品住房大量外銷必然提高空置率，而空置率高在某種意義上確實(shí)是資源浪費(fèi)?！痹摻?jīng)理說(shuō)。

　　海南省副省長(zhǎng)姜斯憲則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，加之為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供配套功能的集工作、生活、娛樂(lè)為一體的新型商務(wù)地產(chǎn)及康體養(yǎng)生、主題公園、商業(yè)娛樂(lè)、分時(shí)度假等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)嚴(yán)重不足，必然預(yù)示著高空置率。

　　銀行：取消頭套房貸優(yōu)惠利率

　　房產(chǎn)新政出臺(tái)后，光大、工行等銀行已接到通知，由房貸利率7折直接提至沒(méi)有優(yōu)惠，完全實(shí)行基準(zhǔn)利率，5年基準(zhǔn)利率為5.94%。目前，海南頭套房貸利率“7折優(yōu)惠”已基本退出市場(chǎng)，房貸利率“8.5折優(yōu)惠”基本接手“7折優(yōu)惠”的市場(chǎng)，甚至有部分商業(yè)銀行頭套房貸已取消利率優(yōu)惠。

　　不僅如此，目前不少銀行還對(duì)外地戶口購(gòu)房者進(jìn)行限制。據(jù)交行有關(guān)人士介紹，持有外地戶口的人士，若12個(gè)月內(nèi)沒(méi)有交社?；蚣{稅，就無(wú)法在銀行獲得購(gòu)房貸款。同時(shí)，深發(fā)銀行也出臺(tái)了措施限制持有外地戶口的人士購(gòu)房，頭付提至5成，而貸款利率只享受9折優(yōu)惠。交行相關(guān)人士則稱，房貸緊縮主要為了打擊炒房客，對(duì)本地居民的優(yōu)惠只是略微減少，不會(huì)影響他們的置業(yè)計(jì)劃。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)海南事業(yè)部總經(jīng)理謝青表示：其實(shí)限制島外居民貸款購(gòu)房的政策一直都有，但是一直沒(méi)有嚴(yán)厲執(zhí)行，這次是否能嚴(yán)格落實(shí)，還有待觀察。開(kāi)發(fā)商針對(duì)樓市細(xì)則，也有新的嘗試和對(duì)策，目前就已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了購(gòu)房分期付款的嘗試，這也能在一定程度上緩解了細(xì)則對(duì)樓市的打擊。

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：繼續(xù)貫徹調(diào)控政策

　　8月13日，中共政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理 在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前，要繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理需求，切實(shí)增加住房有效供給，鞏固調(diào)控的初步成果，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展，不斷提高人民生活水平和質(zhì)量，為人民群眾安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造良好環(huán)境。

　　 的表態(tài)，無(wú)疑增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)于政策的預(yù)期，同時(shí)降低了開(kāi)發(fā)商對(duì)政策松動(dòng)的信心。對(duì)于憂心忡忡的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則給他們吃了一劑“定心丸”，房?jī)r(jià)雖暫時(shí)還未調(diào)節(jié)下去，但至少不會(huì)再瘋漲。

　　機(jī)遇：購(gòu)房者期盼低房?jī)r(jià)

　　8月末，海南較新出臺(tái)的《貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲通知的意見(jiàn)》中，明確指出要著力調(diào)整海南商品房“一頭獨(dú)大”的問(wèn)題和高空置率的問(wèn)題，這將有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作行為，同時(shí)也必將會(huì)對(duì)海南的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一些關(guān)鍵的影響。

　　海南 地產(chǎn)人士蔡先生認(rèn)為，“購(gòu)房者不必急著去購(gòu)房，樓市價(jià)格下調(diào)還有一定空間?！彼f(shuō)，下半年市場(chǎng)預(yù)期和供求關(guān)系使海南房?jī)r(jià)存在下調(diào)空間。對(duì)于島內(nèi)購(gòu)房者，一方面高房?jī)r(jià)抑制了他們的購(gòu)房意愿，另一方面保障性住房分流了部分商品住房需求；對(duì)于島外購(gòu)房者，他們的普遍觀望態(tài)度將是導(dǎo)致海南房?jī)r(jià)下調(diào)的主要原因。

　　挑戰(zhàn)：“候鳥(niǎo)”又將南飛

　　目前，海南房地產(chǎn)商的普遍心態(tài)是：按照往年的慣例，9月份以后北方天氣逐漸轉(zhuǎn)涼，“候鳥(niǎo)一族”會(huì)紛紛南下，海南的樓市會(huì)逐漸升溫，銷量會(huì)逐漸上升，價(jià)格也會(huì)上漲。

　　因此，海南要謹(jǐn)防投機(jī)客卷土重來(lái)。

　　購(gòu)房者認(rèn)為海南國(guó)際旅游島戰(zhàn)略宣布以來(lái)，樓價(jià)已經(jīng)翻了幾番，成交量雖然減少許多，但是價(jià)格沒(méi)有下降多少。海南樓市主要購(gòu)購(gòu)者依然是北方候鳥(niǎo)族，他們的購(gòu)購(gòu)力在相當(dāng)程度上決定著樓價(jià)。

　　海南房地產(chǎn)業(yè) 人士吳志強(qiáng)認(rèn)為，海南樓市不會(huì)出現(xiàn)明顯的上升勢(shì)頭，下半年樓市供應(yīng)量極大。據(jù)了解，“金九銀十”開(kāi)盤的樓盤達(dá)50家，約為2000萬(wàn)平方米，而部分小開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)緊張狀態(tài)，有降價(jià)的意愿，但降幅難以估計(jì)。