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房?jī)r(jià)上漲引二手房賣主違約 違約金之爭(zhēng)誰能贏?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 733 次
當(dāng)前,隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升,二手房交易市場(chǎng)也越加興旺,但是,隨之而來的房屋購(gòu)賣合同糾紛案件也逐漸增多。在出賣人為了追求高利潤(rùn)而對(duì)原合同購(gòu)房人造成違約后,購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)變得越來越大。購(gòu)房人一旦受到了違約侵害,該如何應(yīng)對(duì)呢?日前,朝陽(yáng)法院已經(jīng)就房屋漲價(jià)損失做出了一例判決,支持了購(gòu)房人漲價(jià)損失的賠償請(qǐng)求,引起了廣泛的社會(huì)關(guān)注。
案件回放
針對(duì)目前在房屋購(gòu)賣合同糾紛案件中,購(gòu)房人在糾紛中提出解除合同情況下,很多購(gòu)房人會(huì)提出要求賠償房屋的升值部分,在司法實(shí)踐中尚存在多種不同觀點(diǎn),爭(zhēng)議較多。對(duì)此,昨日朝陽(yáng)法院專門邀請(qǐng)相關(guān)法學(xué)專家和律師對(duì)此類案件進(jìn)行了研討,特別是對(duì)近日朝陽(yáng)法院審結(jié)的一起房屋購(gòu)賣合同糾紛案進(jìn)行了解讀。
2003年8月6日陳建新與崔榮春簽訂《房屋購(gòu)賣協(xié)議》,陳建新以225000元的價(jià)格購(gòu)購(gòu)崔榮春的一套住房。當(dāng)日,陳建新向崔榮春支付了訂金20000元,雙方辦理了交接手續(xù),陳建新入住該房屋。2004年1月,陳建新將房屋余款205000元交與雙方認(rèn)可的中間人。
這套房屋是崔榮春于2001年6月從所工作的華通公司處購(gòu)購(gòu)。購(gòu)購(gòu)時(shí),崔榮春保證自2001年1月1日起在公司工作七年以上,如提前要求離開,公司有權(quán)收回房屋。2004年6月9日,房屋產(chǎn)權(quán)登記于崔榮春名下。
2004年11月22日,陳建新與崔榮春共同辦理房屋過戶手續(xù),由于手續(xù)材料不齊備,當(dāng)日過戶手續(xù)未完成。崔榮春當(dāng)日繳納了房改房出讓金1152元及契稅4800元。之后,崔榮春未再繼續(xù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶事宜,房屋產(chǎn)權(quán)證原件一直在崔榮春手中。
2005年10月29日,華通公司根據(jù)與崔榮春之前簽訂的《個(gè)人購(gòu)房協(xié)議》中約定,要求收回房屋。2005年11月29日,朝陽(yáng)法院判決,房屋歸華通公司所有。陳建新起訴后,房屋的所有權(quán)于2007年7月30日重新登記至華通公司名下。
陳建新根據(jù)新出現(xiàn)的情況,變更了訴訟請(qǐng)求要求解除合同、崔榮春返還訂金20000元并賠償損失即訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值與合同交易價(jià)的差額534740元。
法院審理后認(rèn)為,陳建新與崔榮春簽訂的《房屋購(gòu)賣協(xié)議》為雙方就房屋購(gòu)賣事宜的合意,內(nèi)容合法有效,對(duì)雙方均具有法律約束力。崔榮春的行為違背誠(chéng)實(shí)信用原則,嚴(yán)重違反合同約定,導(dǎo)致合同無法履行,合同目的不能實(shí)現(xiàn),合同應(yīng)予解除,崔榮春應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此,判決雙方解除合同、崔榮春賠償陳建新476480元。
法官解讀
賠償差額應(yīng)等同市場(chǎng)價(jià)
朝陽(yáng)法院法官牛冬華:在本案中,崔榮春以長(zhǎng)期不作為的方式停止繼續(xù)履行合同,并采取與華通公司訴訟的方式,通過法院判決使崔榮春獲得履行與陳建新之間房屋購(gòu)賣合同的障礙。導(dǎo)致合同無法履行,合同目的不能實(shí)現(xiàn),合同應(yīng)予解除,崔榮春應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān),法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)能彌補(bǔ)陳建新因此遭受的損失。陳建新目前的損失主要體現(xiàn)為喪失了訴爭(zhēng)房屋的使用價(jià)值和交換價(jià)值,損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于訴爭(zhēng)房屋的現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值與雙方合同約定價(jià)格的差額,從而使陳建新得以購(gòu)購(gòu)?fù)人降钠渌》俊8鶕?jù)價(jià)格部門的評(píng)估,這套房屋在2007年8月至11月間的市場(chǎng)價(jià)格水平總價(jià)應(yīng)為701480元,與雙方合同約定價(jià)格225000元的差額為476480元,此金額系崔榮春對(duì)陳建新的損失賠償額。因此,判決崔榮春賠償陳建新476480元。
律師支招
解讀房屋購(gòu)賣的三種違約情況
那么在遇到出賣人不履行合同時(shí),購(gòu)房人應(yīng)該如何請(qǐng)求賠償才能使自己的損失降低到較小,在什么情況下可以要求出賣人支付違約金呢?北京市道可特律師事務(wù)所律師劉光超表示,購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)頭先要在合同中寫明購(gòu)賣雙方的責(zé)任。對(duì)于出賣人出現(xiàn)的違約情況可以分為幾種情況來處理。
□出賣人將房屋直接賣給第三人
如果出賣人將房屋另外賣給了第三人,但未辦理過戶手續(xù),根據(jù)法律規(guī)定,原購(gòu)房人有優(yōu)先過戶的權(quán)利,可以向法院請(qǐng)求要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。如果出賣人將房屋另外賣給了第三人,并已辦理了過戶,那么出賣人就已經(jīng)構(gòu)成了惡意違約,造成合同不能繼續(xù)履行,這時(shí)購(gòu)房人可以向法院提起訴訟,要求解除合同,同時(shí)要求出賣人根據(jù)房屋差價(jià)賠償違約責(zé)任。
□出賣人要求提高房?jī)r(jià)辦理過戶
在實(shí)際購(gòu)賣過程中,很多出賣人在簽訂合同后認(rèn)為房子賣得太便宜了,要求另外加錢過戶。
在這種情況下,購(gòu)房人應(yīng)該立即向法院提起訴訟,要求凍結(jié)所購(gòu)房屋,進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全,防止出賣人將房屋賣與第三人,進(jìn)而使所簽訂的合同不能繼續(xù)履行,同時(shí)要求法院判定出賣人繼續(xù)履行合同。
□出賣人賣房后反悔并要求合同無效
在這種情況下,購(gòu)房人如果在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)知道了房屋還有其他共有人,并且未經(jīng)過共有人同意而購(gòu)購(gòu)房屋的,在共有人要求判定合同無效時(shí),是可以獲得支持的。但如果是夫妻間的共有房屋,在房屋購(gòu)賣合同中,一般是認(rèn)為經(jīng)過夫妻二人同意的。購(gòu)房人可以要求繼續(xù)履行合同。
除此之外,出賣人是與配偶以外的人共有房屋,那么,出賣人需要有證據(jù)證明房屋是共有的。如果不能證明,購(gòu)房人還是可以要求繼續(xù)履行合同。
如果出賣人能夠證明房屋是共有,那么合同不能履行是由出賣人過錯(cuò)造成的,購(gòu)房人可以在合同解除后要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
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