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保鮮期5-8年 開發(fā)商練足內功做長寫字樓投資
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產信息網 閱讀 765 次
就像食品的保鮮期一樣,過了就不新鮮了,不但收益打折扣,而且有可能砸到手上。都說寫字樓是中長線的投資,在國外不少的寫字樓更是公司資產較好的載體之一,為什么在成都的寫字樓投資圈中會有投資5-8年為“保鮮期”的說法。
新一輪寫字樓紛紛提高標準突破“五年之癢”
近日,記者采訪中接觸到了不少寫字樓的投資人,他們無意間向記者透露,目前的寫字樓投資黃金周期在5年左右,收益化。就像食品的保鮮期一樣,過了就不新鮮了,不但收益打折扣,而且有可能砸到手上。都說寫字樓是中長線的投資,在國外不少的寫字樓更是公司資產較好的載體之一,為什么在成都的寫字樓投資圈中會有投資5-8年為“保鮮期”的說法。
5年內必出手投資者信奉“保鮮期”
不少做過寫字樓投資的人都會發(fā)現這樣一個現象:凡是投入運營在3年、5年以下的寫字樓,其租金普遍高于投入運營在5年以上的寫字樓物業(yè)。運營超過5年的寫字樓都或多或少的面臨著品質客戶流失的境地,隨之而來的就是租金下跌、物業(yè)品質降低、空置率增高等局面。
“住宅是一種‘生活資料’,而寫字樓是一種‘生產資料’。住宅如果租不掉,可以自己住,但寫字樓租不出去的時候,只能閑置,這樣不但不會產生利潤,反而會消耗資金。因此投資風險比較大?!背啥嫉膶O先生如是說。盡管明知投資風險很大,但是后期的收益卻刺激著孫先生一次次進軍成都寫字樓市場。在長期投資寫字樓的過程中孫先生也摸索出這樣一個規(guī)律:無論多杰出的寫字樓都必須在5年內出手,才能保證其價值,獲得理想收益。一旦超過5年,必然會面臨著折價的尷尬。
曾經有業(yè)內人士稱,成都寫字樓的黃金投資期不過5年。盡管此觀點并非人人認同,但隨著不少寫字樓在5年后頹然失色,其中不乏業(yè)界公認的部分寫字樓,我們不禁反思:難道成都寫字樓真的難逃“五年之癢”?
配置低損耗大拖累寫字樓周期短
為什么成都寫字樓保鮮期不會超過5年?一位業(yè)內人士認為,這與寫字樓的前期配置和后期物業(yè)都有關系。成都的寫字樓在后期維護、物業(yè)增值、保值方面做得不盡如人意。在前期或許能夠達到業(yè)主的理想收益,但是在超過5年、8年后,不僅物業(yè)的率降低,而且物業(yè)的品質也開始下降,不能做到‘可持續(xù)發(fā)展’?!芭e一個簡單例子,我們從寫字樓的車位配置來看,一般來說,關注到這一點的人不多,但是車位配置在商務辦公中有著非常重要的意義。與住宅按戶來配置不同,寫字樓一般是按辦公面積來配置。不少的寫字樓對外宣傳自己有幾百上千個客戶,看似很多,結果按辦公面積一算,300、400平方米才一個車位。等到使用了幾年,這個寫字樓入住飽和了就會發(fā)現車位嚴重不足。一些公司不得已只好搬走?!?BR>就像食品的保鮮期一樣,過了就不新鮮了,不但收益打折扣,而且有可能砸到手上。都說寫字樓是中長線的投資,在國外不少的寫字樓更是公司資產較好的載體之一,為什么在成都的寫字樓投資圈中會有投資5-8年為“保鮮期”的說法。
車位比僅僅是前期配置的一個方面,包括大堂、電梯、過道等很多的配置上,還與沿海和香港等地的寫字樓存在很大的差距。而后期的物業(yè)服務上也因為損耗的問題,讓寫字樓在先天不足,后天壓力大的情況下老化得更快。尤其,有的寫字樓主是拆零銷售,運營者不得不面對無數小業(yè)主,分散的業(yè)權使得寫字樓在后期維護過程中難以提高效率,種種問題疊加起來,導致了產品的老化,品牌形象被消解,保鮮期被大大壓縮。
開發(fā)商練足內功做長寫字樓投資年限
成都寫字樓從2007年開始,新增供應量以每年31%的速度推陳出新。在汲取老一代寫字樓的經驗上,新寫字樓在配置、細節(jié)、硬件軟件設施上都力臻。如新希望國際、華樣年·美年廣場、天合·凱旋廣場等項目,均以出色的硬件軟件設施而備受投資者青睞。
不同檔級的寫字樓在硬件配備上標準不同。但無論硬件配置標準如何,純寫字樓的層高、隔間設置、大堂和走廊寬度高度及電梯數量、茶水間、洗手間等公共設施決定了辦公環(huán)境是否舒適,從而影響后期的租金走向及理想的投資年限。如何把寫字樓做得更出色?如何做長寫字樓投資年限?值得成都寫字樓開發(fā)商思考。
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