在宏觀調(diào)控的高壓之下，在香港上市的主要內(nèi)地發(fā)展商的上半年業(yè)績(jī)卻表現(xiàn)亮麗，恒大地產(chǎn)（03333.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）、雅居樂(lè)（03383.HK）、世茂房地產(chǎn)（00813.HK）等企業(yè)的盈利同比都有大幅上升。

　　不過(guò)宏觀調(diào)控的陰霾不散，在內(nèi)地融資渠道萎縮之下，在港上市的內(nèi)地企業(yè)今年已經(jīng)接二連三地在海外發(fā)行高息票據(jù)和尋求貸款，它們的中期業(yè)績(jī)也透露出其融資成本的攀升對(duì)盈利情況造成的影響。比如富力地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)在今年上半年的融資成本就分別上升了74%和17.48%。

　　中信銀行國(guó)際的高端副總裁兼中國(guó)業(yè)務(wù)頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家廖群對(duì)本報(bào)記者表示，“大部分發(fā)展商在前兩年都賺了不少錢(qián)，即使現(xiàn)在難以融資，其資金也可以撐一段時(shí)間。從4月份到現(xiàn)在調(diào)控了4個(gè)月，隨著銷(xiāo)售量下降，以及國(guó)內(nèi)銀行借貸的收緊，對(duì)某些發(fā)展商的現(xiàn)金流確實(shí)產(chǎn)生了負(fù)面影響。不過(guò)現(xiàn)在也存在其它融資渠道，比如PE、海外融資、地下信貸等?！?/P>

　　廖群認(rèn)為，政府對(duì)這輪調(diào)控的決心比較大，到明年上半年都不要指望會(huì)有真正意義上的樓市反彈。

　　融資成本上升

　　中報(bào)顯示，由于去年底和今年初的銷(xiāo)售不錯(cuò)，多家在香港上市的地產(chǎn)商資金狀況比此前外界推測(cè)的要好。

　　比如，5月份頭祭降價(jià)大旗的恒大，借助八五折的效應(yīng)，其上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)驚人。恒大地產(chǎn)主席許家印在香港對(duì)記者表示，恒大地產(chǎn)到6月底持有的現(xiàn)金為184.9億元，負(fù)債總額為252.7億元，加上銀行授信額度以及其它可收回的合約銷(xiāo)售資金，恒大可動(dòng)用資金為495.2億元。凈負(fù)債率為43.3%。

　　今年以來(lái)，這些內(nèi)地地產(chǎn)商都積極利用海外市場(chǎng)，發(fā)行了年利率從8%到14%不等的票據(jù)。其中，恒大年初和4月分別發(fā)行了年利率13%的優(yōu)先票據(jù)共13.5億美元；碧桂園在4月和8月分別發(fā)行了年利率11.37%和10.5%的優(yōu)先票據(jù)共9.5億美元；雅居樂(lè)在4月份發(fā)行年利率8.875%的優(yōu)先票據(jù)6.5億美元；花樣年（01777.HK）在5月發(fā)行年利率高達(dá)14%的優(yōu)先票據(jù)1.2億美元。此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）也在7月發(fā)行了9億美元的可換股證券，年利率為8%。

　　申銀萬(wàn)國(guó)的一份研究報(bào)告指出，今年不斷有內(nèi)地發(fā)展商發(fā)債融資，主要是因?yàn)樯习肽赇N(xiāo)售額未能完成預(yù)期的利潤(rùn)目標(biāo)，導(dǎo)致資金緊拙。而且下半年的政策不明朗，開(kāi)發(fā)商的融資渠道可能會(huì)被堵塞，因此需發(fā)債融資。

　　世茂房地產(chǎn)今年就有兩次融資行動(dòng)。先是在5 月，與包括14 家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合籌組的銀團(tuán)簽署4.6億美元等值3 年期有擔(dān)保定期貸款融資，年利率為倫敦銀行同業(yè)拆息或香港銀行同業(yè)拆息加2.55 厘。而在7 月，世茂房地產(chǎn)又發(fā)行總額為5.00 億美元、年利率為9.65%的高息票據(jù)。

　　世茂的中期業(yè)績(jī)報(bào)告中顯示，今年上半年，由于2010年的貸款增加，使得利息開(kāi)支增加，其融資成本凈額從去年的1.854億元上升至2.178億元，升幅約17.48%。截至6月底，世茂共有現(xiàn)金及銀行結(jié)余90億元，凈負(fù)債比率從去年底的52%增加至75%。

　　不過(guò)，富力地產(chǎn)的融資成本升幅更為驚人。今年上半年，富力的融資成本同比上升74%至4.676億元。業(yè)績(jī)報(bào)告透露，今年上半年，富力的平均未償還貸款上升了25%至263億元，同時(shí)因?yàn)橘Y本化利息金額減少了1.9億元，從而導(dǎo)致融資成本凈額上升。

　　去年發(fā)行60億元公司債的富力，今年卻沒(méi)有任何融資活動(dòng)。董事長(zhǎng)李思廉表示，暫時(shí)沒(méi)有任何融資計(jì)劃。富力手持現(xiàn)金約109億元，負(fù)債比率約為100%。由于下半年需支付地價(jià)為10億元，建筑成本等約48億元，公司每月支出約50億至60億元，因此目前資金足夠營(yíng)運(yùn)需要。而董事長(zhǎng)助理陳志濠則預(yù)期，到今年底，富力的凈負(fù)債比可降至約90%。

　　轉(zhuǎn)向二三線城市

　　深耕二三線城市，已經(jīng)成為多家地產(chǎn)商的共識(shí)。

　　以恒大為例，今年上半年的合約銷(xiāo)售額中89.3%來(lái)自于長(zhǎng)沙、重慶、太原、成都等二三線城市。同期恒大新購(gòu)的26幅分布于21個(gè)城市的土地儲(chǔ)備，其中20個(gè)為二三線城市，期內(nèi)新增土地儲(chǔ)備成本約為738元/平方米。

　　許家印表示，截至6月底，恒大擁有土地儲(chǔ)備共7238萬(wàn)平方米。得益于提前進(jìn)入二三線城市的策略，恒大總土地儲(chǔ)備平均成本僅為519元/平方米，今年上半年恒大的合約銷(xiāo)售均價(jià)為6282元/平方米，同比上升32.5%

　　世茂房地產(chǎn)今年上半年錄得核心業(yè)務(wù)純利為15.7億元，同比上升425% 。主席許榮茂表示，“以自住需求為主的多數(shù)二三線城市總體上表現(xiàn)得更為穩(wěn)定。早于2006 年開(kāi)始，世茂房地產(chǎn)已把戰(zhàn)略向二三線城市轉(zhuǎn)移，因此在宏觀調(diào)控的市場(chǎng)下，2010年上半年的業(yè)績(jī)猶勝去年同期?！?

　　世茂在今年上半年新增11 幅地塊，規(guī)劃建筑面積約660 萬(wàn)平方米；從土地成本來(lái)看，新增土地儲(chǔ)備的平均樓面地價(jià)約2366元/平方米。截至6 月底，世茂的每平方米平均土地成本為1865 元。

　　此外，廣東的雅居樂(lè)今年上半年的主要收入也來(lái)自二線城市。截至6月底，其土儲(chǔ)約為3115萬(wàn)平方米，平均樓面成本約為1326元/平方米。

　　廖群表示，此輪調(diào)控開(kāi)始之后，大城市的下跌幅度更為顯著。

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的分統(tǒng)計(jì)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積今年上半年按年增長(zhǎng)15.4%，但5月和6月分別按年下跌3.5%和2.7%，7月更下滑15.4%。在全國(guó)十大城市中，除了武漢，上半年新房成交量均按年出現(xiàn)大幅下滑，北京、上海下滑40%以上，深圳和杭州的滑落速度更超過(guò)60%。

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