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待售商品房低于預(yù)期 房地產(chǎn)價(jià)格難現(xiàn)大幅下降

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)  閱讀 953 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月4日晚公布2005年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售情況,全國(guó)商品房待售面積從2005年末的1.47億平方米增加至2010年6月末的1.92億平方米,其中,住宅從2005年末的0.86億平方米增加至2010年6月末的1.06億平方米。

  業(yè)內(nèi)指出,與去年800多萬(wàn)套的銷售相比,目前商品住宅待售情況并不嚴(yán)重;下半年在商品房供應(yīng)量和銷售量雙雙增加的背景下,房?jī)r(jià)調(diào)整的方向不改,但大幅下降的可能性較低。

  待售商品房低于預(yù)期

  招商證券賈祖國(guó)指出,商品房待售面積是指已經(jīng)竣工但尚未銷售的面積,也即通常意義上的現(xiàn)房未售數(shù)據(jù),考慮到取得預(yù)售證后預(yù)售不力但未獲得竣工備案表的房地產(chǎn)項(xiàng)目,待售面積真實(shí)數(shù)據(jù)應(yīng)該會(huì)再高些。

  截至今年6月末,全國(guó)商品住宅待售面積為1.06億平方米,同比去年增長(zhǎng)0.2%,但環(huán)比去年末減少7%。

  在業(yè)內(nèi)看來(lái),數(shù)據(jù)顯示出全國(guó)商品住宅待售情況并不嚴(yán)重,大大低于市場(chǎng)預(yù)期。

  如果按照套均90平方米計(jì)算,至今年6月末,全國(guó)待售商品房約213萬(wàn)套,其中住宅約117萬(wàn)套,然而,2009年全國(guó)住宅銷售為804萬(wàn)套。由此,賈祖國(guó)認(rèn)為,竣工未售住宅量相對(duì)很小,也遠(yuǎn)比市場(chǎng)預(yù)期小得多,這也顯示了未來(lái)房?jī)r(jià)大幅下降的可能性較低。

  國(guó)信證券方焱也表示,今年6月末商品住宅待售面積環(huán)比去年減少,表明上半年銷售下降也有供給不足的因素。

  數(shù)據(jù)顯示,2006-2010年6月,商品住宅待售面積僅比2005年末增加了2082萬(wàn)平方米,而商品房竣工面積則達(dá)到26.68億平方米。

  另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),1999年-2009年,我國(guó)商品房竣工面積累計(jì)為47.33億平方米,以90平方米的套均面積計(jì)算,11年間竣工的商品房約為5259萬(wàn)套。

  不過(guò),業(yè)內(nèi)同時(shí)指出,自去年下半年起房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)工量大幅上升,將會(huì)在今年下半年形成新的供應(yīng),同時(shí)下半年銷售同比會(huì)有所下降,預(yù)計(jì)隨著新供應(yīng)在2011年前后的竣工,未來(lái)全國(guó)商品房待售面積會(huì)略有上升。

  與此同時(shí),全國(guó)商品房庫(kù)存量明顯增加,7月份北京商品房庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到約9.38萬(wàn)套,環(huán)比6月增加近3%,比4月份時(shí)增加7.3%;全國(guó)多數(shù)城市7月底庫(kù)存環(huán)比也出現(xiàn)上升,平均升幅為4.8%。

  供給有望大幅增長(zhǎng)

  萬(wàn)科7月份銷售面積為75.8億平米,銷售金額為84.4億元,盡管環(huán)比6月份分別下降約11%和4%,但單月銷售數(shù)據(jù)仍為僅次于今年6月份的次高。

  業(yè)內(nèi)人士指出,萬(wàn)科數(shù)據(jù)再次超越預(yù)期,預(yù)計(jì)全年銷售額將超過(guò)750億元。

  國(guó)泰君安孫建平指出,萬(wàn)科的銷售業(yè)績(jī)并非行業(yè)縮影,只是一枝獨(dú)秀。由于供應(yīng)節(jié)奏、樓盤區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格策略等原因,行業(yè)大部分公司并沒(méi)有獲得萬(wàn)科這樣的好業(yè)績(jī)。

  受4月份推出的房地產(chǎn)調(diào)控新政影響,5月和6月份全國(guó)商品房交易量急劇萎縮,但7月份主要城市的交易量則在開(kāi)發(fā)商加大推盤和降價(jià)促銷的帶動(dòng)下出現(xiàn)回升。

  根據(jù)莫尼塔證券統(tǒng)計(jì),全國(guó)37個(gè)主要城市的日均交易量在5月遭遇了36%的環(huán)比下跌,而6月環(huán)比下跌的速度放緩至13%。今年7月,主要城市的日均交易量環(huán)比6月出現(xiàn)4.3%的正增長(zhǎng)。

  本輪地產(chǎn)銷售下滑主要源于政策調(diào)控,并非需求的自然收縮,隨著調(diào)控政策預(yù)期的趨穩(wěn)和開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠促銷手段的陸續(xù)推出,潛在購(gòu)房者的真實(shí)需求會(huì)逐漸釋放。

  與此同時(shí),由于去年下半年以來(lái)投資和新開(kāi)工的大幅增長(zhǎng),今年下半年全行業(yè)供給會(huì)比上半年明顯放大。

  根據(jù)莫尼塔證券估算,今年三季度的潛在供給環(huán)比增長(zhǎng)能夠達(dá)到15%,四季度更是高達(dá)32%,遠(yuǎn)高于二季度5%左右的增長(zhǎng)。他們認(rèn)為,在潛在供給大幅增長(zhǎng)的背景下,預(yù)期實(shí)際銷售量的反彈幅度只要保持在季環(huán)比25%以內(nèi),則房?jī)r(jià)調(diào)整的方向不改,面臨更嚴(yán)厲調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)繼續(xù)降低。

  不過(guò),孫建平指出,銷售過(guò)快回暖對(duì)行業(yè)基本面和地產(chǎn)股投資來(lái)說(shuō)不是好事,將動(dòng)搖開(kāi)發(fā)商降價(jià)決心,同時(shí)增加政策壓力,使得真實(shí)購(gòu)購(gòu)力得不到修復(fù),進(jìn)而拉長(zhǎng)市場(chǎng)調(diào)整周期。

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