今年10月20日，保利地產(chǎn)以17.9億元的總價拿下南京棲霞區(qū)馬群大莊6號地塊，刷新了自己在9月創(chuàng)下的南京地王紀(jì)錄。10月30日，中海地產(chǎn)斥資近40億摘得總面積達(dá)127萬平方米的沈陽荷蘭村01、02號地塊。11月13日，中海地產(chǎn)以35億元摘得占地71.61萬平方米的沈陽車輛廠地塊，加上已進(jìn)入開發(fā)的長白島地王，中海在沈陽已經(jīng)完成了南踞“長白島”、北囤“荷蘭村”、西進(jìn)“車輛廠”的戰(zhàn)略布局。中信集團(tuán)以36億元底價取得占地面積248公頃的天津市津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)地塊，此為2009年至今全國土地市場的一幅宅地。

　　二線城市土地成交井噴

　　10月居住用地交易市場依然熱度不減，央企、上市房企拿地踴躍。保利、中海、華潤、綠城、萬科各有斬獲。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，10月12個被監(jiān)測城市共成交土地1546公頃（219幅），高于前12月均值44%，其中居住用地成交821公頃（73幅），高于前12月均值104%。受推地節(jié)奏影響，一線城市中京滬深廣居住用地成交面積均有較大幅度的下滑；而二三線城市中杭州、南京、成都、武漢、沈陽和長春居住用地成交量井噴，10月成交面積是前12月均值的4倍，甚至更多。

　　據(jù)悉，上月標(biāo)桿房企拿地合計達(dá)26幅，購地開銷達(dá)399億，金額環(huán)比降14%，但所購地塊占地面積、可建面積環(huán)比均有所上升。值得關(guān)注的是，10月成交的土地樓面價相對較低，區(qū)位亦主要分布于二線城市：長春、佛山、沈陽、杭州。中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜分析認(rèn)為，二線城市已經(jīng)成為眾房企聚焦的熱點。

　　原因：開發(fā)風(fēng)險遠(yuǎn)低于利潤

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰分析，地產(chǎn)巨頭轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，體現(xiàn)了房企在衡量開發(fā)風(fēng)險與開發(fā)利潤后的決策趨勢變化。一線城市經(jīng)過了至少13、14年的發(fā)展,有效需求的客戶已被市場消化了大部分，且拿地成本相當(dāng)高，在地價超出預(yù)期的情況下，開發(fā)風(fēng)險高于開發(fā)利潤。

　　而目前二線城市的一手樓市場處于“慢半拍”階段，無論拿地成本、有效需求客源的消化上，均未達(dá)到一線城市的水平，開發(fā)企業(yè)可在一線城市獲得足夠利潤后，再逐步轉(zhuǎn)移到二線城市花相對較低的成本拿地，并逐步開拓二線城市慢慢累積起來的有效需求客源，較終獲取較大利潤。

　　他表示，現(xiàn)階段開發(fā)企業(yè)在二線城市的開發(fā)風(fēng)險遠(yuǎn)低于開發(fā)利潤，且更容易拿到市地塊，對企業(yè)品牌能起到有效宣傳效應(yīng)，即使日后在次區(qū)或近郊區(qū)拿地開發(fā)，也不愁當(dāng)?shù)厥忻癫唤邮?。此外，多?shù)開發(fā)企業(yè)對后市繼續(xù)看好，認(rèn)為二線城市樓價有繼續(xù)追漲一線城市樓價的可能，這也是他們敢于將資金投放到二線城市的原因之一。

　　中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜也認(rèn)為，即使在樓市調(diào)整期內(nèi)，一線城市的調(diào)整幅度也稍大于二線城市，所以現(xiàn)在開發(fā)商逐步將資金轉(zhuǎn)移到二線城市，也算是其中一種降低風(fēng)險的操作形式。

　　影響：或助漲二三線城市房價

　　不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，大型品牌房企熱掀進(jìn)軍二、三線城市潮，雖然會提高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)的檔次、規(guī)模、管理等，但也給當(dāng)?shù)氐臉鞘袔チ瞬簧亠L(fēng)險，不僅會擠壓二、三線城市的本土開發(fā)商，還會助漲區(qū)域房價，更不排除會使當(dāng)?shù)貥鞘刑嵩邕M(jìn)入泡沫期。

　　據(jù)了解，南京、武漢、西安等二三線城市樓價和地價日益高漲，尤其是近期，“地王”頻繁產(chǎn)生。據(jù)南京媒體報道，日前，南京某盤在三個公里內(nèi)每平方米就上漲了1000多元，為此南京政府專門出臺了“一房一價”制來控制房價的非理性增長。業(yè)內(nèi)專家提醒，目前，二、三線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)潛伏危機(jī)，樓價或?qū)⑦M(jìn)一步被推高，開發(fā)商應(yīng)警惕市場風(fēng)險，同時各地政府應(yīng)該出臺相關(guān)準(zhǔn)入政策規(guī)范處于瘋狂狀態(tài)的二、三線房地產(chǎn)市場。

　　 房產(chǎn)專家韓世同指出，品牌房企進(jìn)駐二三線城市，給這些城市帶來機(jī)遇的同時更帶來了巨大的挑戰(zhàn)。從某種程度上說，一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐二三線城市，隨著產(chǎn)品質(zhì)素等提升，必然會催逼房價持續(xù)上漲，而二三線城市房價地價的大幅上漲將加大市民的生活壓力。對月收入一兩千塊錢的二三線城市居民來說，高漲的房價無疑是雪上加霜。

　　本土開發(fā)商將被擠壓

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前二三線房地產(chǎn)市場吸引全國70%的主流開發(fā)商爭相進(jìn)入。不少業(yè)內(nèi)專家指出，在市場份額相對有限的現(xiàn)狀下，大開發(fā)商的涌入，必然會出現(xiàn)“大魚吞小魚”的現(xiàn)象，“可能導(dǎo)致一些二三線城市的本土開發(fā)商被兼并或直接出局?！表n世同表示。

　　經(jīng)緯行研究部經(jīng)理朱欣苑表示，目前，二三線城市房地產(chǎn)市場是一塊蛋糕，但這塊蛋糕尚不夠大，還有做更大的空間，對開發(fā)商而言，二、三線城市房地產(chǎn)市場競爭沒有一線城市那么大，還有足夠的空間，因此進(jìn)軍二、三線城市也是一種必然。

　　另有業(yè)內(nèi)人士指出，品牌開發(fā)商涌向二、三線城市，在使本土開發(fā)商面臨危機(jī)的同時，也使當(dāng)?shù)貥鞘虚_始潛伏危機(jī)。受到城市氣候地域特點、文化消費習(xí)慣等多方面的影響，一線城市的品牌房企如不能因地制宜，完全將一線城市的經(jīng)驗和開發(fā)模式簡單復(fù)制的話，可能會給當(dāng)?shù)貥鞘性龃筘?fù)荷。

　　有專家建議，房地產(chǎn)開發(fā)商要想盡快在異地開發(fā)成功就必須具備良好的市場準(zhǔn)入機(jī)制，在較短的時間內(nèi)完成“本土化”轉(zhuǎn)變。

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