閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

   隨著中國房地產(chǎn)使用制度改革在各個地區(qū)的強力推進，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的終止和貨幣化分房制度的起動，對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠的影響。二手房市場在各地開始興起。于此同時，中國房地產(chǎn)中介市場也經(jīng)歷了從無到有，進入了飛速的發(fā)展時期。房產(chǎn)中介從小到大，從無到有，在短短幾年內(nèi)迅速崛起，主要得益于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)育、成長和壯大，得益于房地產(chǎn)市場從計劃經(jīng)濟走向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變過程。由于福利分房的終止，貨幣分房的開始，使得廣大百姓擁有一套住房的夢想成為現(xiàn)實。不斷完善的房地產(chǎn)市場運作規(guī)則、政府對房改力度的加大，以及我國老百姓對擁有自己房屋的強烈渴望，給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了無限商機，使得房產(chǎn)中介成為房地產(chǎn)市場中不容忽視的新興行業(yè)。
    我國房產(chǎn)中介的成長，頭先是由于房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要?？v觀10多年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，經(jīng)歷3個歷史階段的發(fā)展，使得眾百姓已經(jīng)從無房戶、困難戶過渡到了有房戶、富裕戶，并逐步向追求居住條件、提高居住質(zhì)量方向發(fā)展。階段，80年代初到80年代末，改革開放后房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，各地大興土木，許多城市將改善百姓居住條件作為政府頭等大事。這一階段的發(fā)展，使得城市住宅群逐步出現(xiàn)，百姓住房明顯改觀。階段為80年代末到90年代中，這一時期出現(xiàn)了商品房概念，房地產(chǎn)市場運作逐步向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，大多數(shù)百姓都改善了居住條件，由于同時期全國開工的住宅商品房過量，逐漸出現(xiàn)了商品房空置積壓的現(xiàn)象。第三階段為1995年到1999年。隨著福利分房的取消，貨幣分房的出現(xiàn)，大多數(shù)百姓開始追求居住質(zhì)量，房地產(chǎn)運作完全市場化，百姓由于自己掏錢購房，追求居住條件和居住質(zhì)量已成為大眾的頭選目標。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了此3個階段后，已完全從計劃經(jīng)濟過渡到市場經(jīng)濟運作，因此，原有的一系列售房體系已經(jīng)土崩瓦解或不適應目前市場化運作而被淘汰，房產(chǎn)中介應運而生。
    房地產(chǎn)中介業(yè)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要組成部分， 由于 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起著相當重要的作用，尤其是在啟動房地產(chǎn)市場，帶動上百個相關行業(yè)的生存和發(fā)展，及解決幾千萬人的就業(yè)問題方面意義重大。而面對房地產(chǎn)業(yè)從集團購房到現(xiàn)在個人購房這一歷史性的轉(zhuǎn)變，我們不得不承認，單靠過去計劃經(jīng)濟下老的運作方式，已不可能打開市場。其中房產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展，從某種意義上說，架起市場與消費者之間的橋梁，對帶動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)動將起到很好的潤滑劑作用。廣大百姓從過去的要住房找單位、找專業(yè)轉(zhuǎn)向要住房找市場、找中介。各級政府通過搞活二級市場、放寬信貸政策、上市房改房等一系列手段，啟動一級市場，減少了空置存量房，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。中介公司的運作對搞活二級市場，消化百姓手中的空房、舊房，促進新房的銷售起到的作用十分明顯，如上海市房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展較快，二三級市場連動成績顯著，2000年二手房交易量達到500萬平方米，與新樓盤銷售持平。事實表明，哪個地方中介市場活躍，哪個地方的房地產(chǎn)市場發(fā)展就快。房地產(chǎn)中介在經(jīng)濟發(fā)展中的作用越來越重要，各級政府都十分重視這一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)中介整體發(fā)展主要有以下幾方面的特點：
    特別是沿海開放城市發(fā)展較快，內(nèi)陸城市發(fā)展較慢。如：上海已有4000多家中介商在從事從涉外房屋租賃購賣、新樓盤代理到二手房購賣租賃等多個領域的中介服務，北京也有近2000家中介商。
形成了包含房地產(chǎn)樓盤代理、評估、策劃、二手房出租購賣、抵押擔保等領域的相對完整的產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)中介的外部制度環(huán)境正在積極地建立，人才流動在加速，戶籍制度在逐步放松，房地產(chǎn)產(chǎn)權管理在規(guī)范，住房抵押業(yè)務在不斷地增長，等等，這一切都預示著房地產(chǎn)市場和中介業(yè)務發(fā)展的外部環(huán)境正在逐步走向成熟。
目前房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展面臨的主要問題 ：
    1．   缺乏專業(yè)的人才，影響產(chǎn)業(yè)的提升。
    房地產(chǎn)中介服務工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)中介服務工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務、房地產(chǎn)法律等方面知識，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設備的操作技巧，同時，還要具備溝通溝通能力和敬業(yè)精神。因而，世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定，如美國規(guī)定至少要有2年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關的8門學科方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)照的資格。但目前，由于房地產(chǎn)中介服務業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)，不少房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓練、嚴格資質(zhì)審查的專家隊伍。 市場呼喚素質(zhì)綜合化的房地產(chǎn)中介人才，這種人才具有較高學歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務能力和較高的道德水準。他們是中介行業(yè)的骨干力量，是當前亟需的人才。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展，綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息作出正確的處理和預見性的分析，這勢必影響他們的中介活動。專業(yè)人員的缺乏是影響房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展和提升的瓶頸之一。
    2．房地產(chǎn)中介缺乏消費者的普遍認同。
    目前中介服務人員資格認證制度尚不規(guī)范，從而造成房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員來源復雜的現(xiàn)狀：既有與房地產(chǎn)專業(yè)相關的如工民建、經(jīng)濟管理、法律、貿(mào)易、會計等專業(yè)的人員，也有與房地產(chǎn)完全無關的如文史類，理工農(nóng)醫(yī)類等專業(yè)的人員；既有部分高等學歷的從業(yè)人員，更有大量“半路出家”，根本不懂房地產(chǎn)知識，缺乏專門訓練，中等學歷的從業(yè)人員，而且許多從業(yè)人員缺乏應有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德，唯利是圖，利用各種手段竭盡欺詐之能事，嚴重影響了中介機構(gòu)的形象，損害了客戶利益，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。近幾年遭到嚴厲的口誅筆伐，客戶對房地產(chǎn)中介的有關投訴連續(xù)幾年列于中國消協(xié)十大投訴熱點之一，有些人向房地產(chǎn)中介舉起了“免談”的牌子。如何重新塑造中介的信任是整個行業(yè)發(fā)展所面臨的另外一個問題。
房地產(chǎn)中介市場競爭激烈，中介商生存率低。
    雖然社會對房地產(chǎn)中介的需求在逐步放大，但是房地產(chǎn)中介市場發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境并非十分理想，不確定因素佷多，充滿風險。房地產(chǎn)中介尤其是普通中介市場，由于投資成本低，管理不太規(guī)范，市場準入制度不完善，進入門檻較低，操作不規(guī)范，信譽較低，競爭手段和方式落后，市場競爭十分激烈，許多中小房地產(chǎn)中介商面臨著競爭和生存的壓力。導致當年房地產(chǎn)中介商的生存率很低，如：鄭州市僅僅只有30%，上海和北京市場相對成熟，生存率也只有40%。一方面由于政府推行的住房制度和土地使用制度在不斷地向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)市場的潛力在不斷地釋放，中介業(yè)務成倍上升，有許多投資人看好這一潛在巨大的市場，不斷地涌入這一市場，另一面，大量的中介公司競爭無力，而退出這一市場。