剛剛召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。日前，國務(wù)院副總理 在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會(huì)強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭，做好住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作。

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)出下行趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資的持續(xù)下行可能造成供給相對(duì)緊張，并可能導(dǎo)致未來房?jī)r(jià)的上漲。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度逐漸提高，大型房企對(duì)調(diào)控的應(yīng)對(duì)能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)調(diào)控的效力有所減弱。而我國居住用地供給不足，長(zhǎng)期以來，土地供應(yīng)與人口錯(cuò)配和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題還在繼續(xù)影響著整體市場(chǎng)穩(wěn)定。

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)而穩(wěn)定我國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，需要重視我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問題，如供需平衡、人地匹配、供地結(jié)構(gòu)等，并采取有效措施，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為宗旨，以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供給，加強(qiáng)房?jī)r(jià)預(yù)期管理并繼續(xù)構(gòu)建和完善市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制， 終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展這一目標(biāo)。

一、平衡供需缺口，平抑房?jī)r(jià)波動(dòng)

從長(zhǎng)期來看，我國住宅需求主要包括城鎮(zhèn)化過程中新增城鎮(zhèn)人口的居住需求和城鎮(zhèn)存量住房的折舊拆遷需求。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年），2030年我國城鎮(zhèn)化率預(yù)期發(fā)展目標(biāo)為70%，未來12年我國城鎮(zhèn)人口將會(huì)增加2.15億人。同時(shí)，我國家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化，將導(dǎo)致城市戶數(shù)增加。如果考慮到住房改善的需求，我國未來的新房建設(shè)需求會(huì)更大。

1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.2%，為今年以來 值，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行已持續(xù)了半年多。截至9月末，房地產(chǎn)貸款同比增速已連續(xù)14個(gè)月回落，較上年末回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。9月末人民幣房地產(chǎn)貸款余額占全部人民幣貸款的28.9%；今年前三季度新增房地產(chǎn)貸款占同期人民幣貸款增量的33.7%，較去年低6.2個(gè)百分點(diǎn)。無論是從存量還是增量看，目前我國房地產(chǎn)融資占比已基本恢復(fù)到正常年份的水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)表外融資也大幅萎縮。截至今年三季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環(huán)比下降5.05%。這是自2015年四季度以來 出現(xiàn)新增規(guī)模環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)投資下行可能對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)形成沖擊。11月末，我國商品住宅待售面積為22281萬平方米，庫存已回落至2012年末的水平。如果房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑，不僅會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還可能導(dǎo)致未來房?jī)r(jià)的上漲，因?yàn)楣┙o相對(duì)不足。保持房地產(chǎn)投資適度增長(zhǎng)與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是一致的，穩(wěn)房?jī)r(jià)要求供需平衡。

應(yīng)以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)需求仍然處在相對(duì)高位，單純壓制需求并不能從根本上解決問題，反而會(huì)因此而造成更大的反彈。實(shí)踐證明，供需結(jié)合的調(diào)控方式才更加有效。保證房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理增長(zhǎng)并堅(jiān)持限購限貸不放松就是這一調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。

二、合理投資布局，緩解地區(qū)失衡

我國房地產(chǎn)調(diào)控在供給端還面臨地區(qū)布局失衡的問題。 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)存在失衡，一些區(qū)域投資增速與人口情況不相匹配。2019年1-11月，我國西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)15.3%，東部區(qū)域僅為8.3%。但從人口結(jié)構(gòu)看，東部區(qū)域人口2018年達(dá)到5.38億，約占全國總?cè)丝诘?8.52%；中部區(qū)域人口為3.71億，占比26.6%；西部區(qū)域人口為3.80億，占比27.2%。如果中西部區(qū)域過度投資，仍然會(huì)有供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。如果東部區(qū)域投資放緩，有可能造成供應(yīng)不足，形成房?jī)r(jià)上漲的壓力。

第二，土地市場(chǎng)供給存在與人口情況錯(cuò)配的現(xiàn)象。通過土地規(guī)劃建筑面積成交量和商品住宅成交情況，我們計(jì)算了各城市潛在住房供應(yīng)量的增減變化。自本輪調(diào)控政策出臺(tái)至今，土地的供需差距比例較高的城市中有60%是中西部城市，也有不少三四線城市?？傮w來看這些城市的人口支撐也相對(duì)較弱。而一線城市和東部核心二三線城市，土地供給明顯小于需求，與此形成明顯對(duì)照。應(yīng)繼續(xù)貫徹落實(shí)“因城施策”的方針，針對(duì)人口凈流入的城市要適當(dāng)增加土地供給量。對(duì)于人口仍在持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的大中城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該支持合理必要的融資需求；對(duì)于人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差的收縮型城市，要嚴(yán)控資金流入，甚至加大調(diào)控力度。

三、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，提高配置效率

從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，我國的土地供應(yīng)中的非住宅用地供應(yīng)明顯偏多，導(dǎo)致住宅供應(yīng)相對(duì)緊張。從國際對(duì)比來看，紐約的工業(yè)用地只占總用地規(guī)模的3.48%（2014年，下同），東京為6% （2011年，不包括交通設(shè)施用地，下同），而我國一線城市工業(yè)和物流倉儲(chǔ)用地比重加權(quán)均值為28.78%(2016年)。即使考慮到統(tǒng)計(jì)口徑的差異，中國一線城市的工業(yè)用地占比也明顯高于紐約和東京等西方主要城市。而在住宅用地占比方面，紐約為42.52%，東京為86.47%，我國一線城市僅為27.90%（2017年）。在商業(yè)用地方面，紐約和東京分別為3.91%和5%，而我國一線城市為6.93%（2017年）。

不合理的土地供應(yīng)已經(jīng)給商業(yè)用房銷售造成了巨大的壓力。我國一線城市2019年11月商業(yè)用房的去化周期已經(jīng)達(dá)到了48.72個(gè)月。

總而言之，房地產(chǎn)調(diào)控不是壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而是使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)可控、與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)、供給和需求相協(xié)調(diào)。長(zhǎng)期來看，這也將促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。

我國房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)重視結(jié)構(gòu)性問題。應(yīng)注意適度保持土地供給的增加并改善土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。供給端的調(diào)控是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。不將房地產(chǎn)業(yè)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段也意味著房地產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)期中必然要實(shí)現(xiàn)與整體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，避免大起大落，這也將穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

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