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越來(lái)越多的城市推出“商改租”舉措 多地禁止“商改住”

  編輯:admin   發(fā)布日期:2019-12-11 11:22:02  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源: 每日經(jīng)濟(jì)新聞  閱讀 782 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

越來(lái)越多的城市推出“商改租”舉措。

日前,重慶市政府發(fā)布的《重慶市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展計(jì)劃(2019—2022)》(下稱(chēng)《計(jì)劃》)明確提出:鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù),允許將商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃,引進(jìn)和支持發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;》孔赓U企業(yè)。

值得注意的是,近年來(lái)“商改住”在多地遭到禁止,而“商改租”則漸成趨勢(shì)。對(duì)此,多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出,將一些合適的商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)作住房租賃,既可以盤(pán)活商業(yè)物業(yè)的存量資產(chǎn),也將有利于增加城市的住房租賃的供應(yīng),平抑房租價(jià)格。

“商改租”漸成趨勢(shì)

對(duì)于居民住房服務(wù),重慶市在《計(jì)劃》中明確提出,加快制定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的支持政策,進(jìn)一步規(guī)范住房租賃交易行為,逐步完善住房租賃配套公共服務(wù)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù),允許將商辦用房等按照規(guī)定改建用于住房租賃,引進(jìn)和支持發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;》孔赓U企業(yè)。

這也意味著,重慶商辦用房改成用于住房租賃正式破冰,監(jiān)管機(jī)構(gòu)將有條件地允許規(guī)?;钠髽I(yè)參與其中。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,重慶商辦用房的空置率一直處于高位水平,庫(kù)存量較大。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《2019年第三季度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示,截至今年第三季度,重慶寫(xiě)字樓總存量為468萬(wàn)平方米,空置率為30.2%;第四季度預(yù)計(jì)還將迎約8萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。

世邦魏理仕預(yù)測(cè),未來(lái)三年,重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)較預(yù)期顯著減少,至2023年市場(chǎng)存量增長(zhǎng)不到30%。究其原因,一方面近期諸個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)變用途,改為酒店、公寓或商業(yè),或減少寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)占比;另一方面,部分寫(xiě)字樓業(yè)主推遲入市、謹(jǐn)慎擇時(shí),或直接尋求整棟交易契機(jī)。至此,重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步邁入存量時(shí)代。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師劉璐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,在當(dāng)前全國(guó)大部分城市商業(yè)物業(yè)庫(kù)存較大、去化周期較長(zhǎng)的情況下,將合適的商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)作住房租賃,既可以盤(pán)活商業(yè)物業(yè)的存量資產(chǎn),也有利于增加住房租賃供應(yīng)量,平抑房租價(jià)格。

事實(shí)上,在重慶之前,北京、上海、廣州、深圳等城市已經(jīng)出臺(tái)了鼓勵(lì)“商改租”的相關(guān)政策,為庫(kù)存的商辦性質(zhì)用房提供了一條新的出路,“商改租”也漸成蔓延之勢(shì)。

多地禁止“商改住”

“商改租”與“商改住”雖只有一字之差,但區(qū)別巨大。

今年11月15日,佛山市住建局發(fā)布通知禁止商辦變公寓。今年8月,廈門(mén)已出臺(tái)文件,禁止商辦改住宅。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),自2017年以來(lái),包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十余個(gè)城市紛紛發(fā)布政策限制“商改住”。而這些政策的共同點(diǎn)便是:不得將擅自將商業(yè)辦公類(lèi)項(xiàng)目改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

在“商改住”全面受阻的同時(shí),“商改租”卻在不少城市得到鼓勵(lì)。

今年7月,廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見(jiàn)》,明確允許部分廣州市內(nèi)已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類(lèi)型非住宅存量用房在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不改變的基礎(chǔ)上,改造成住宅功能;用戶(hù)的水、電、氣價(jià)格也按住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);但只能用于出租,不能銷(xiāo)售。

記者查閱發(fā)現(xiàn),各地出臺(tái)“商改租”的政策依據(jù)主要來(lái)自于國(guó)務(wù)院2016年下發(fā)的一紙文件。

2016年6月,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》),允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

該《意見(jiàn)》發(fā)布后,廣東、吉林、四川、海南、遼寧、江西、福建、河北、陜西、貴州、新疆、寧夏等多個(gè)省份紛紛公布細(xì)則,逐步放開(kāi)“商改租”。

在四個(gè)一線(xiàn)城市中,深圳是 早進(jìn)行“商改租”的。

2017年10月,深圳市政府在《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》中提出,“在符合城市規(guī)劃和公共配套要求的前提下,經(jīng)行政主管部門(mén)同意,允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變并按規(guī)定調(diào)整土地用途,調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,改建后的住房 租賃或整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏梅指钷D(zhuǎn)讓或以‘以租代售’等形式變相分割轉(zhuǎn)讓。”

在接下來(lái)的2018年1月,上海市在《上海市城市總體規(guī)劃(2017-2035年)》的公告中,明確提到 “可以將多余存量的工廠、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、公寓式酒店改為住宅,用作公共租賃住房”。

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