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LPR實施后 對房貸利率的影響可重點關(guān)注以下幾個方面
編輯:admin 發(fā)布日期:2019-10-09 11:14:43 有效期:發(fā)布當天 來源:新京報 閱讀 740 次
只有在房價明顯下調(diào)后,才有可能出現(xiàn)商業(yè)銀行針對差異化客戶采取差異化的風(fēng)險定價。
住房按揭貸款市場是商業(yè)銀行零售金融的關(guān)鍵領(lǐng)域,推動其采用貸款市場報價利率(LPR)為定價基準,可實現(xiàn)LPR在銀行貸款定價體系中的基準作用。而房貸轉(zhuǎn)軌LPR,也將進一步完善LPR的形成機制。針對房貸利率LPR加點定價機制的設(shè)計,體現(xiàn)出央行貫徹“對房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”的決心,讓利率市場化的“降息”福利為實體經(jīng)濟所享,不是為了向房地產(chǎn)行業(yè)輸血。
LPR實施后,對房貸利率的影響可重點關(guān)注以下幾個方面。
一是“房住不炒”,投機性買房無法期待利率成本下降。先前商業(yè)銀行的房貸利率參照“貸款基準利率”上浮或下調(diào)一定比例,在各家商業(yè)銀行缺乏安全信貸資產(chǎn)投放渠道的大環(huán)境下,“基準貸款利率”大多成為各商業(yè)銀行開展住房按揭貸款(尤其是首套房按揭貸款)的上限,競相打折成為現(xiàn)實的選擇,央行調(diào)控房地產(chǎn)市場往往需要靠窗口指導(dǎo)來實現(xiàn)。在房貸利率改革后,個人房貸利率按照LPR報價,首套房利率不得低于相應(yīng)期限的LPR利率,二套房貸利率不得低于“LPR+60個基點”,能真正起到對不同需求的住房者進行差別化對待。
考慮到國內(nèi)外的宏觀環(huán)境,預(yù)計LPR后續(xù)大概率會走低,房貸新政將惠及存在剛需和改善性需求且自身有財務(wù)支付能力的購房者。但對投資性或投機性的購房者就不同了,二套房貸款利率是由“LPR+不低于60個基點”得出,就算是LPR下降了,基點增幅也可能會大于LPR增幅,導(dǎo)致購房者成本不會下降,反而有可能會不斷提升。近期央行領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于“房貸利率不會下降”的表態(tài),更是進一步佐證了這一判斷。
二是“因城施策”和“因行施策”短期難見效果。理論上,不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況和客戶資質(zhì)存在差異,不同金融機構(gòu)的資金成本及服務(wù)的客群資質(zhì)也存在差異,住房貸款利率在嚴守“首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR利率,二套房貸利率不得低于LPR+60個基點”的央行底線下也會有所差異。但持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控已對地方財政構(gòu)成較大的赤字壓力,如果沒有中央政府的硬性要求,各地方政府缺乏進一步加碼房地產(chǎn)調(diào)控的動力,中央政府的下限通常會成為各地標準化的政策選擇。
對商業(yè)銀行來說,在此前房價上漲時,商業(yè)銀行并沒有基于借款客群的質(zhì)量進行差異化風(fēng)險定價,更多通過房地產(chǎn)按揭貸款抵押率來控制風(fēng)險,并在政策允許的范圍內(nèi)通過利率優(yōu)惠來爭奪房貸客戶。只有在房價明顯下調(diào)后,才有可能出現(xiàn)商業(yè)銀行針對差異化客戶采取差異化的風(fēng)險定價。
三是商業(yè)銀行零售金融創(chuàng)新對房貸利率差異化定價的影響。利率市場化后,商業(yè)銀行的息差空間不斷壓縮,創(chuàng)新激勵會進一步提升。近年來,自稱“以零售和小微見長”的富國銀行,占據(jù)信貸資產(chǎn)端“半壁江山”的正是房地產(chǎn)抵押貸款。富國銀行認為,在對美國人的重要性、財務(wù)安全的關(guān)聯(lián)性上,任何一項金融產(chǎn)品都比不上家庭按揭貸款。這一判斷,在中國可能更為適用。以家庭按揭貸款為切入點,富國銀行深耕家庭零售金融,針對購買不同類型住房、出于不同目的購買住房、愿意接受不同利率條件購買住房的消費需求制定了差異化貸款產(chǎn)品,并推行交叉銷售,允許將信用卡日常消費額的一定比例作為折扣項,轉(zhuǎn)換為按揭貸款本息金額的削減。交叉銷售的創(chuàng)新方式,會影響房貸的真實利率,而且更具隱蔽性。
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