A股在歡呼。2月25日收盤(pán)，A股三大指數(shù)漲幅均超5%，上證指數(shù)收漲5.60%，報(bào)2961.28點(diǎn)，又快站上3000點(diǎn)的山頭。26日早盤(pán)，多只地產(chǎn)股依然延續(xù)上漲行情。

股樓素有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，截至目前，樓市還在春節(jié)后的交易氣溫回升階段，靜默如謎。

在過(guò)去的一月，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些信號(hào)，先是北上深廣四個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，31個(gè)二線城市的二手房?jī)r(jià)同時(shí)由升轉(zhuǎn)降，真正結(jié)束了過(guò)去40個(gè)多月來(lái)的上漲行情；二是百?gòu)?qiáng)房企1月銷(xiāo)售額增速轉(zhuǎn)負(fù)，同比下降2.6%，相比于去年58.4%的增速大幅下滑。

然而世界是多樣的，市場(chǎng)是復(fù)雜的，在交易端轉(zhuǎn)冷信號(hào)燈亮起時(shí)，1月全國(guó)首套房貸款平均利率出現(xiàn)輕微下降，開(kāi)發(fā)商也感受到融資成本減少的實(shí)際利好。

大灣區(qū)規(guī)劃落地后，珠三角局部市場(chǎng)略有異動(dòng)，但放眼至全國(guó)范圍，依舊是長(zhǎng)夜當(dāng)空。

房?jī)r(jià)上漲周期結(jié)束

嶄新的2019年到來(lái)了，但1月的數(shù)據(jù)未給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的希望。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，31個(gè)二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅分別比上月回落、持平。

但由于網(wǎng)簽時(shí)間滯后、主要城市受限價(jià)影響等因素，新房市場(chǎng)參考價(jià)值不大，能反映市場(chǎng)交投實(shí)況的數(shù)據(jù)往往是二手市場(chǎng)。

與新房市場(chǎng)價(jià)格上漲相反，二手市場(chǎng)卻打開(kāi)了下行通道。4個(gè)一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，其中北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。31個(gè)二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由升轉(zhuǎn)降，下降0.1%。

這是一個(gè)重要的觀察信號(hào)，持續(xù)了超45個(gè)月的房?jī)r(jià)上漲，確立進(jìn)入下行周期。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉指出，31個(gè)二線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降，疊加一線城市下調(diào)，這是近45個(gè)月 出現(xiàn)的情況。而本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸止跌是從2014年9月30日開(kāi)始，到2015年3月30日政策開(kāi)始醞釀上漲，體現(xiàn)在房?jī)r(jià)指數(shù)上 初是從2015年4月開(kāi)始，一線城市上漲，二線城市也止跌。

一線城市從領(lǐng)漲到領(lǐng)跌，承載一線城市外溢需求和地方購(gòu)買(mǎi)力的二線城市的上漲周期走到尾部，可與之結(jié)合相看的是房企1月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

中信建投的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到6610.7億元，同比下降2.6%，相比于去年1月58.4%的同比增速大幅下滑，其中百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售額為5088.5億元，同比下降8.6%。分級(jí)別來(lái)看, Top10、Top 20、Top 50房企同比增速分別為-14.9%、-10.6%和-6.3%, 而大型房企由于基數(shù)效應(yīng)整體增速下降更為明顯。

一二線市場(chǎng)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)不理想，直接導(dǎo)致上市公司的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)波動(dòng)。而價(jià)格層面，一家內(nèi)房公司總裁對(duì) 財(cái)經(jīng)表示，怕是市場(chǎng)要經(jīng)歷一段時(shí)間的橫盤(pán)。這種橫盤(pán)，有市場(chǎng)本身作用力，也有限價(jià)因素所在。

至于結(jié)束日期，一看信貸政策，二看行業(yè)政策。習(xí)慣收割的房企，現(xiàn)在也要學(xué)會(huì)習(xí)慣等待。

橫盤(pán)時(shí)代

在市場(chǎng)數(shù)據(jù)一片悲觀的同時(shí)，有變量正在潛行。

先是信貸層面，在2018年12月之后，全國(guó)個(gè)人首套房貸款平均利率下降0.35%至5.66%，對(duì)信貸政策 為敏感的北京平均利率也已連續(xù)兩個(gè)月下降，1月回落2BP至5.43%。

除極個(gè)別的高息融資外，房企也普遍反映出融資成本的減少，資金面更寬松。1月，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)790億元，無(wú)論是債權(quán)融資、股權(quán)融資總額達(dá)到近一年歷史新高。

上述內(nèi)房公司總裁透露，目前房企整體資金壓力有所緩解，房企融資的閘門(mén)處于開(kāi)啟狀態(tài)，拿開(kāi)發(fā)貸為例，利率從上浮30%下調(diào)到上浮20%甚至15％。

政策層面，個(gè)別前期過(guò)于嚴(yán)厲的城市，在一城一策的思想指導(dǎo)下，開(kāi)始對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整。

安徽阜陽(yáng)在2019年后掛出的土地出讓公告均取消了限價(jià)條款，而此前土地出讓條款中則要求競(jìng)得人所開(kāi)發(fā)的商品住宅備案均價(jià)原則上不得高于同一區(qū)域、同一類(lèi)型、同一品質(zhì)當(dāng)月備案均價(jià)。

2月22日，由華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)的深圳豪宅樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約15.8萬(wàn)元/平，并獲得熱銷(xiāo)，打破市場(chǎng)認(rèn)為的限價(jià)區(qū)間。美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰表示，“目前不能武斷認(rèn)為，深圳已經(jīng)放松限價(jià)，但這個(gè)價(jià)格在2018年很難拿到預(yù)售證?！?/p>

一名負(fù)責(zé)研究行業(yè)政策的房企人士對(duì) 財(cái)經(jīng)表示，“‘一城一策’將是2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，部分城市對(duì)前期政策作出調(diào)整符合一城一策的政策方向，地方政府要維護(hù)樓市的平穩(wěn)健康，防止大起大落，但還要發(fā)展?！?/p>

而大灣區(qū)規(guī)劃落地，盡管眾多執(zhí)行細(xì)節(jié)尚未出臺(tái)落實(shí)，但基于都市圈和灣區(qū)整個(gè)區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)前景的看好，部分企業(yè)對(duì)其加強(qiáng)布局。

越秀房托主席兼總裁林德良告訴記者，“我們認(rèn)為灣區(qū)城市的城市化進(jìn)程將會(huì)加速，消費(fèi)群同城化，目前公司已派了一個(gè)拓客小組進(jìn)行拓客。”深圳北一個(gè)樓盤(pán)駐場(chǎng)銷(xiāo)售也告訴記者，雖然成交上漲并沒(méi)十分明顯，但 近一周項(xiàng)目人氣確實(shí)有所上漲。

3月將至，樓市小陽(yáng)春會(huì)來(lái)嗎？結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)況和歷史周期判斷，中信建投分析師劉璐預(yù)測(cè)，基本面下行周期還將持續(xù)近2個(gè)季度。

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