“任何生意、任何企業(yè)都有它的壓力?！?月21日，萬(wàn)科新晉總裁祝九勝 坐鎮(zhèn)2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)，“壓力”一詞是他的開(kāi)場(chǎng)白。 

說(shuō)出這句話的背景是，7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，要求下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。 

8月是房企“中考”集中放榜的時(shí)節(jié)，不止祝九勝，伴隨著樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，長(zhǎng)效機(jī)制漸行漸近，金融去杠桿的推進(jìn)讓市場(chǎng)資金面收緊，在多場(chǎng)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，“壓力”成為房企管理層口中的常用詞。 

規(guī)模增幅降速 

盡管上半年大部分上市房企都錄得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，但縱向?qū)Ρ葋?lái)看，增速放緩的影像，正投射到多家上市房企身上。 

房企TOP3中，上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3046.6億元，同比增長(zhǎng)9.9%，增幅與去年同期的45.8%相比，大大降低。碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售約4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，這個(gè)增幅也遠(yuǎn)低于去年的131%。恒大累計(jì)合約銷(xiāo)售金額為3041.8億元，同比增長(zhǎng)24.6%，增幅同樣大幅低于上年同期的72.2%。 

TOP3之外，綠地上半年的銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)22%，中海的同比增幅只有18.5%，龍湖僅同比增長(zhǎng)了4.8%。這些銷(xiāo)售增幅，相比2017年上半年，均出現(xiàn)不同程度的下降。 

不僅是銷(xiāo)售增幅，萬(wàn)科、綠地等龍頭房企的利潤(rùn)增速也出現(xiàn)滯漲態(tài)勢(shì)。按照已經(jīng)發(fā)布的中報(bào)，萬(wàn)科上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)24.9%至91.2億元，但凈利率卻同比下降1.85%至8.61%。 

綠地同期歸母凈利潤(rùn)61億元，同比增長(zhǎng)30%，但凈利率卻只有3.8%，幾乎與去年同期持平。 

盡管規(guī)模增長(zhǎng)正在繼續(xù)，但房企普遍意識(shí)到，單純依靠銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)張來(lái)獲得增長(zhǎng)的路徑已經(jīng)走不通。萬(wàn)科2017年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，這個(gè)市場(chǎng)有黃金時(shí)代、白銀時(shí)代，未來(lái)還可能會(huì)出現(xiàn)青銅時(shí)代、黑鐵時(shí)代。城市化已經(jīng)進(jìn)入一二三四線城市劃分非常模糊的第二發(fā)展階段，為城市化提供主要服務(wù)的開(kāi)發(fā)商們自然也跟著發(fā)生變化，從投資策略開(kāi)始發(fā)生變化。 

彼時(shí)，郁亮用“沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)”這句話，委婉表達(dá)了萬(wàn)科的危機(jī)意識(shí)。 

向來(lái)追求高周轉(zhuǎn)的碧桂園專門(mén)提到“提質(zhì)控速”的目標(biāo)，碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌解釋，提質(zhì)控速是保證碧桂園有質(zhì)量的發(fā)展，寧可發(fā)展得慢一點(diǎn)，也要發(fā)展得穩(wěn)一點(diǎn)。 

恒大從今年年初開(kāi)始啟動(dòng)“新恒大”戰(zhàn)略，將此前“規(guī)模型”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)為“規(guī)模+效益型”。恒大集團(tuán)董事局副主席兼總裁夏海鈞稱，公司在實(shí)現(xiàn)5000億之后，未來(lái)將保持10%-20%的增長(zhǎng)目標(biāo)，確保公司管理和效益都實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量地增長(zhǎng)。 

從對(duì)未來(lái)的規(guī)劃來(lái)看，龍頭房企不約而同選擇了“降速”這一路徑。 

投資趨于謹(jǐn)慎 

“降速”源于房企對(duì)后市的判斷趨于保守，其中持續(xù)一年多的限貸、限價(jià)、限售等調(diào)控政策不斷深化是影響判斷的主要因素。 

萬(wàn)科、中海、恒大等龍頭房企的多位管理層提到這個(gè)問(wèn)題，觀點(diǎn)基本一致，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的表述不同以往，表明了政府調(diào)控管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心非常大。短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒會(huì)加重， 近這一兩個(gè)月已經(jīng)有所顯現(xiàn)；從中長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制建立對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展是有好處的。 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-6月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積為6.69億平方米，同比增長(zhǎng)3.2%；銷(xiāo)售金額為5.66萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.8%，這兩個(gè)增速較2017年同期分別下降10.3和3.1個(gè)百分點(diǎn)。 

上半年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積約7.06億平方米，同比增長(zhǎng)15%，增速與2017年同期基本持平。 

萬(wàn)科中報(bào)指出，其長(zhǎng)期重點(diǎn)觀察的14個(gè)城市，上半年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降8%，商品住宅成交面積同比下降20.4%。 

同策研究院院長(zhǎng)助理張宏偉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，上半年由于市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整和下行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始出現(xiàn)變化。今年下半年至明年上半年，市場(chǎng)應(yīng)該還會(huì)處于持續(xù)下行的狀態(tài)，銷(xiāo)售增速應(yīng)該會(huì)繼續(xù)下降。 

龍頭房企在“降速”上的 個(gè)動(dòng)作，是投資趨于謹(jǐn)慎，這從上半年多家房企的拿地策略可以反映出來(lái)。 

中海在今年上半年累計(jì)新增土地總樓面面積789萬(wàn)平方米（實(shí)際權(quán)益為664萬(wàn)平方米），地價(jià)總權(quán)益支出459.5億港元。按照今年年初中海定下的1350億港元土地目標(biāo)來(lái)計(jì)算，僅完成34%。 

中國(guó)海外發(fā)展董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)多次表示要“高度審慎謹(jǐn)慎”，他說(shuō)，寧可錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地。接下來(lái)還是會(huì)聚焦一二線城市，包括一些特別有活力、人口的確有增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)的確在成長(zhǎng)的新興城市，圍繞傳統(tǒng)的一二線作為主戰(zhàn)場(chǎng)。 

恒大2016年年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，夏海鈞還公開(kāi)表示，恒大的成長(zhǎng)性在于其擁有充分的土地儲(chǔ)備。但今年中期業(yè)績(jī)會(huì)，恒大已經(jīng)提出“未來(lái)土地儲(chǔ)備會(huì)維持在3億平方米左右的區(qū)間，每年大約下降5%”的目標(biāo)。 

夏海鈞說(shuō)，恒大接下來(lái)的土儲(chǔ)要覆蓋中國(guó)的一線城市、二線城市，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市，但不打算去四線城市。 

莫斌也給出碧桂園放緩發(fā)展速度的一個(gè)方向，就是投資上有策略地調(diào)整，會(huì)更加精準(zhǔn)。“每一塊土地更加慎重（對(duì)待），怎樣才能做一個(gè)成一個(gè)，我們按照這一目標(biāo)實(shí)施，并聚焦于現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，聚焦現(xiàn)有和土地儲(chǔ)備進(jìn)行調(diào)整。” 

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)土地流拍合計(jì)796宗。其中一線城市即使是成交的土地，也基本底價(jià)或逼近底價(jià)，成交價(jià)格普遍低于兩年前。 

凈負(fù)債率上升 

投資趨于謹(jǐn)慎的背后顯現(xiàn)出，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境正在持續(xù)收緊。萬(wàn)科在半年報(bào)中提到，央行數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)20.4%，增速比上年末回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。上半年房地產(chǎn)貸款增量占同期各項(xiàng)貸款增量的比重比2017年低1.9個(gè)百分點(diǎn)。 

從凈負(fù)債率來(lái)看，上半年龍頭房企的凈負(fù)債率均處于較高水平，且呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。上半年萬(wàn)科持有貨幣資金1595.5億元，凈負(fù)債率為32.7%。這些持有的貨幣資金少于2017年底的1741.2億元，凈負(fù)債率相比去年底的8.8%更是大幅上漲。 

截至半年報(bào)發(fā)布，萬(wàn)科先后完成五期超短期融資券發(fā)行，票面利率區(qū)間為3.25%-4.6%，位于同期發(fā)債利率低位。 

碧桂園上半年凈負(fù)債率59%，同樣高于2017年底的56.9%。龍湖同期的凈負(fù)債率為54.6%，去年底這一指標(biāo)則為47.7%。 

恒大上半年的凈負(fù)債率為127.3%，夏海鈞談到未來(lái)轉(zhuǎn)變的主要核心就是降負(fù)債，“恒大2016年定下的目標(biāo)是在2018年要把凈負(fù)債率降到140%，在2019年中期把凈負(fù)債率降到100%，直到2020年將凈負(fù)債率降到70%?！?nbsp;

與此同時(shí)，恒大堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略，截至6月30日，恒大銷(xiāo)售回款2475億元，現(xiàn)金余額為2579億元。 

此前，陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌曾說(shuō)過(guò)，2016、2017年兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得非常好，很多公司對(duì)未來(lái)三年發(fā)展的規(guī)劃都制定了很高的目標(biāo)，導(dǎo)致投資額的劇增，應(yīng)收款也在劇增。但是2018年因?yàn)楦鞣N原因、各種政策的調(diào)控，導(dǎo)致當(dāng)前很多房企借貸比例居高不下。 

他在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，今年，其他非標(biāo)融資變得不好審批，而銀行由于表內(nèi)資金規(guī)模緊張，往往優(yōu)先提供給總行合作名單內(nèi)的房企，排名50名以外的民營(yíng)房企很難在銀行取得開(kāi)發(fā)貸資金，即便有，利率也非常高，大部分超過(guò)了基準(zhǔn)上浮50%的利率。 

吳建斌建議，房企還是要重新回歸到重視現(xiàn)金流管理上，未來(lái)半年以內(nèi)，起碼要把現(xiàn)金流作為重要的工作來(lái)抓。 

夏海鈞給出恒大降負(fù)債的幾種方式， 是引入三輪戰(zhàn)略投資者；第二是償還了高額永續(xù)債；第三是通過(guò)土地的適當(dāng)減幅加快負(fù)債的轉(zhuǎn)型；第四，實(shí)現(xiàn)盈利大幅提高。 

佳兆業(yè)財(cái)務(wù)部總經(jīng)理吳建新也在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)稱，今年佳兆業(yè)董事局一直要求將降負(fù)債、去杠桿作為重要的財(cái)務(wù)工作之一。他說(shuō)，圍繞資金周轉(zhuǎn)，佳兆業(yè)會(huì)做幾個(gè)工作： ，加快沉淀資產(chǎn)以及大宗資產(chǎn)的銷(xiāo)售；第二，加大回款力度；第三，在保證質(zhì)量的同時(shí)，加快整個(gè)工程建設(shè)速度以及存貨去化速度。

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