4月以來(lái)，北京、杭州、成都等地土地出現(xiàn)流拍，其中北京市今年土地流拍數(shù)量更是累計(jì)達(dá)到6宗。

據(jù)我愛(ài)我家(9.060, -0.09, -0.98%)集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年4月，包括居住類(lèi)用地、商服金融類(lèi)用地、工業(yè)用地、綜合用地等土地類(lèi)型在內(nèi)，北京全市并無(wú)新增土地供應(yīng)。

4月24日，北京市還有兩塊住宅用地流拍，分別是北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)區(qū)01-0010、0021地塊，北京市門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶(hù)營(yíng)村MC00-0016-061地塊，兩宗地均為限價(jià)房用地。

根據(jù)各地土拍政策，當(dāng)?shù)貕K溢價(jià)率達(dá)到一定比例后才轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例。而近北京的兩塊住宅土地直接流拍，并未進(jìn)入自持比例競(jìng)報(bào)。

某研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，總體上說(shuō)，企業(yè)的資金面方面的壓力是在增大的，這也容易帶來(lái)很多問(wèn)題，比如說(shuō)企業(yè)拿地方面的策略會(huì)趨于保守等。從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流拍自然也容易帶來(lái)很多問(wèn)題，尤其是類(lèi)似企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難壓力增大、市場(chǎng)預(yù)期悲觀等。另外部分土地性?xún)r(jià)比不高，高估了企業(yè)拿地的預(yù)期，所以也會(huì)造成出讓環(huán)節(jié)受損。

兩年來(lái)，政府出臺(tái)各項(xiàng)政策鼓勵(lì)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，房屋租賃土地市場(chǎng)也開(kāi)始活躍。但從市場(chǎng)來(lái)看，拿地?zé)崆楹透叱杀編?lái)的盈利難問(wèn)題如影隨形。例如作為全國(guó)企業(yè)自持租賃住房項(xiàng)目，萬(wàn)科翡翠書(shū)院在開(kāi)啟預(yù)租時(shí)，“月房租1.5萬(wàn)元起”“十年租金180萬(wàn)元起”的價(jià)位引起熱議。

中原地產(chǎn)分析師張大偉接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，4月份北京土地流拍的原因一個(gè)是開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，另一個(gè)是地塊本身位置等因素較差。而即使到了競(jìng)持比例階段，100%的自持率是無(wú)法盈利的，企業(yè)自持住房模式是一個(gè)階段性產(chǎn)物，未來(lái)很可能會(huì)趨于消失。

土地市場(chǎng)降溫

剛剛過(guò)去的4月份，全國(guó)多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州臨安兩宗土地流拍，成為杭州今年土地流拍，而當(dāng)天出讓的其他地塊也均遇冷，溢價(jià)率均未超過(guò)10%。中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，今年一季度杭州土地成交額高達(dá)923億元，成為全國(guó)土地出讓金額多的城市。杭州一季度土地出讓近千億元的規(guī)模，比北京573億元的出讓金還多了350億元。

而在5月8日，成都市公共資源交易掛牌出讓兩宗商用地塊，根據(jù)出讓結(jié)果，其中一宗48畝教育用地以約6072萬(wàn)元總價(jià)成功拍出，另一宗262畝商用地宣告流拍。

在土地出讓金方面，4月份全國(guó)出現(xiàn)冷熱不均的態(tài)勢(shì)。杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚(yáng)州、成都等7個(gè)城市土地出讓金額突破百億元，創(chuàng)同期土地出讓紀(jì)錄。但與此相比，北京、上海等城市4月土地拍賣(mài)市場(chǎng)趨冷。

但根據(jù)中原地產(chǎn)研究日前發(fā)布的報(bào)告顯示，4月份全國(guó)50大城市土地收入2842.2億元，大部分城市土地成交溢價(jià)率卻明顯下行。

限房?jī)r(jià)、限地價(jià)是目前多地土拍市場(chǎng)的限制條件。在這樣的背景下，拿地成本的提高讓很多人感慨，開(kāi)發(fā)商逐漸成了弱勢(shì)群體。

2016年的北京“930新政”后，北京開(kāi)始力推限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持比例的土地拍賣(mài)模式，并于2016年底在海淀永豐18號(hào)地塊、海淀永豐19號(hào)地塊、海淀永豐20號(hào)地塊、大興黃村21號(hào)地塊共4宗地的拍賣(mài)中拍出了100%自持的比例，轟動(dòng)一時(shí)。

我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，企業(yè)自持租賃的模式是存在盈利困難的。當(dāng)前住房租賃的租金與房屋價(jià)格之間存在嚴(yán)重背離，北京的年租金率甚至僅有百分之一點(diǎn)多，即使動(dòng)用REITs，企業(yè)融資或推出也很困難。所以，如果不能解決盈利困境，很多房企是不敢嘗試自持的。雖然2017年至今的土拍自持比例基本都控制在50%以下，但自持運(yùn)營(yíng)、限價(jià)銷(xiāo)售還是讓很多企業(yè)算不過(guò)賬，所以進(jìn)入2018年后，流拍現(xiàn)象明顯增多，這也導(dǎo)致北京在土地的新增供應(yīng)上有所拘束。

企業(yè)自持競(jìng)爭(zhēng)下的盈利難

企業(yè)自持租賃住房源于2016年北京“9?30”房地產(chǎn)調(diào)控新政策。當(dāng)年10月，北京市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布公告，4宗地塊全部試點(diǎn)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式掛牌出讓。

上述4宗地塊終以開(kāi)發(fā)商自持100%面積落幕，其中位于永豐地區(qū)的兩個(gè)地塊打造成如今的翡翠書(shū)院項(xiàng)目。萬(wàn)科自持租賃房項(xiàng)目翡翠書(shū)院長(zhǎng)租期10年。90平方米三居室的月租金為1.5萬(wàn)元至1.8萬(wàn)元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬(wàn)元起，180平方米以上的復(fù)式四居室月租金為3萬(wàn)元至4萬(wàn)元，10年租金480萬(wàn)元。

主管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

北京市住建委等部門(mén)去年4月曾發(fā)通知，要求企業(yè)自持租賃房年限與土地出讓年限一致，在此期間“租賃”這一性質(zhì)不會(huì)改變。北京市對(duì)于“以租代售”的方式明令禁止，并嚴(yán)格查處。去年，北京住建委對(duì)萬(wàn)科、中鐵建的類(lèi)似做法進(jìn)行了約談告誡，并禁止相關(guān)宣傳。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，自持的模式，其實(shí)是租賃市場(chǎng)從舊模式向新模式轉(zhuǎn)變，即從個(gè)人自持轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商自持，這是發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的新手段。總體上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商盈利難的痛點(diǎn)，也充分說(shuō)明了一點(diǎn)，即未來(lái)政策層面需要關(guān)注開(kāi)發(fā)商的利益訴求，在財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、金融證券化等方面給予扶持。

政府層面似乎也在探索為企業(yè)自持運(yùn)營(yíng)尋找盈利空間，4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。通知中稱(chēng)，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤(pán)活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

但是張大偉的觀點(diǎn)是，此舉雖然能夠幫助開(kāi)發(fā)商回籠資金，但是卻無(wú)法從根本上解決盈利問(wèn)題。他認(rèn)為，目前市場(chǎng)上的自持租賃模式熱情下降，正是開(kāi)發(fā)商意識(shí)到盈利的難題。此前諸如100%自持拿地的做法，是企業(yè)自認(rèn)為實(shí)際操作中可以將租賃轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售。

自持模式會(huì)不會(huì)消失呢?至少目前政策層面還是存在的。嚴(yán)躍進(jìn)接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，租賃業(yè)務(wù)要實(shí)現(xiàn)盈利，需要積極的財(cái)政補(bǔ)貼和稅費(fèi)政策改革，是讓租賃企業(yè)健康成長(zhǎng)的關(guān)鍵所在，尤其是前期，通過(guò)此類(lèi)財(cái)政補(bǔ)貼和政策的積極引導(dǎo)，能夠降低經(jīng)營(yíng)的成本，這也有助于實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，防范租賃企業(yè)自己去試錯(cuò)，進(jìn)而增加成功的概率。其次，通過(guò)有序的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，讓租賃企業(yè)更容易看到未來(lái)發(fā)展的邏輯和思路，這樣能夠壓縮開(kāi)發(fā)環(huán)境和招租環(huán)節(jié)，進(jìn)而降低運(yùn)營(yíng)成本。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“此外，還需要通過(guò)系統(tǒng)的租客分類(lèi)，能夠讓不同的租客在短時(shí)間內(nèi)租到房子，也樂(lè)意交付租金，這有助于租金提高和相關(guān)社區(qū)經(jīng)營(yíng)收入的增加。第四、積極參與資產(chǎn)證券化模式，把未來(lái)潛在的租金收益給予貼現(xiàn)，這樣可以在當(dāng)前就實(shí)現(xiàn)較好的資金回籠和盈利;大力推進(jìn)信用租房和租售同權(quán)概念，如果后續(xù)有類(lèi)似積分落戶(hù)等利好福利，那么租賃產(chǎn)品的收益率可以很快超過(guò)住宅領(lǐng)域。”

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